Если у вас есть дом, в котором вы живете, но вы хотите переехать, вы можете столкнуться с выбором:продать ли свой дом и получить прибыль после выплаты ипотеки или сдать его в аренду и получить арендная плата от арендаторов.
Правильный ответ зависит от нескольких различных факторов, и важно тщательно изучить каждый вариант, чтобы определить, какой путь подходит именно вам.
Если вы планируете переехать в другой дом, вы можете быть в финансовом положении, чтобы продать или сохранить тот, в котором вы сейчас живете. Фактически, многие люди становятся инвесторами в недвижимость таким образом, решив сдать дом в аренду и собирать арендную плату, а не продавать ее.
Если вы столкнулись с дилеммой, пытаясь выяснить, какой вариант вам следует выбрать, вот некоторые факторы, о которых следует помнить.
Если вы планируете купить свой следующий дом, вам понадобится достаточно наличных денег, чтобы внести первоначальный взнос. Многие люди используют выручку от продажи своего предыдущего дома в качестве первоначального взноса, но если вы планируете сохранить дом в качестве инвестиционной собственности, вам нужно найти эти деньги другим способом.
Если вы уже накопили свой следующий первоначальный взнос, сохранение недвижимости в качестве инвестиции может обеспечить вам стабильный ежемесячный доход. В зависимости от того, как долго вы жили в доме и от вашего ежемесячного платежа, вы даже можете получить больше арендных платежей, чем то, что вы платите по ипотечному кредиту.
Кроме того, обратите внимание, что если вы держите дом в качестве инвестиционной собственности, вы все равно можете получить доступ к части капитала в доме через ссуду под залог дома или кредитную линию. Тем не менее, это добавляет дополнительные расходы на смесь.
Содержание сдаваемой в аренду недвижимости недешево. В то время как ваши арендаторы платят вам, вам нужно будет покрыть расходы на ремонт и техническое обслуживание дома. Эти расходы будут сверх ваших расходов на новое основное место жительства. Однако, если вы просто продадите дом и уедете, вам придется беспокоиться только об этих расходах на одну недвижимость.
Кроме того, если у вас есть вакансия, вам все равно нужно будет внести платеж по ипотеке, уплатить налоги на недвижимость и страховку, даже если вы не собираете арендную плату. И если арендатор повредит имущество, ваши расходы могут резко возрасти.
Однако продажа дома также может быть дорогой, поскольку вы должны платить комиссию как вашему агенту по недвижимости, так и агенту покупателя.
Когда вы продаете дом, вы можете претендовать на освобождение от налоговой декларации. В частности, если вы прожили в доме не менее двух из последних пяти лет, вы можете освободить до 250 000 долларов своих доходов от подоходного налога (500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию).
Если ваши доходы упадут ниже применимого порога, вам не нужно беспокоиться о большом налоговом счете. Но если вы зарабатываете больше, чем позволяет порог, возможно, стоит отсрочить этот налоговый счет, сдав дом в аренду. Просто помните, что доход, который вы получаете как арендодатель, за вычетом расходов, будет облагаться подоходным налогом каждый год.
Когда вы превращаете свой дом в инвестиционную собственность, вам нужно будет управлять им самостоятельно или нанять управляющего недвижимостью, который сделает это за вас. В любом случае, инвестиционная недвижимость — это не то, что можно просто настроить и забыть.
Если вы не хотите возиться с арендаторами, или ваша прибыль будет невелика после платы за управление недвижимостью, возможно, лучше просто продать недвижимость и избавить себя от хлопот. Однако, если вы не возражаете против беготни, необходимой для того, чтобы стать арендодателем, доход может стоить вам того.
Если вы покупаете новый дом, но хотите гибкости со старым, вы можете использовать его в качестве краткосрочной аренды вместо стандартной инвестиционной недвижимости с долгосрочным арендатором.
Размещение дома на Airbnb или Vrbo потенциально может привести к более высоким ежемесячным доходам, а также даст вам возможность использовать недвижимость в качестве дома для отдыха, когда вы не сдаете ее в аренду. Если вы продаете недвижимость, вы не получите такого же уровня гибкости.
Все это время ваш дом может продолжать расти в цене и стоить еще больше, когда вы решите продать его в будущем.
Сохранение вашего существующего ипотечного кредита в вашем кредитном отчете может затруднить получение вами нового ипотечного кредита из-за того, как это влияет на соотношение вашего долга к доходу.
Этого можно избежать, рефинансировав кредит на имя бизнеса, который вы хотите использовать для управления имуществом, но это может быть сложно, если у бизнеса нет кредитной истории, и вам может потребоваться совместное подписание кредита, что повлияет на ваш кредит. Кроме того, этот процесс может быть дорогостоящим, поскольку он требует затрат на закрытие, а процентная ставка по инвестиционной собственности обычно выше, чем по основному месту жительства.
Если вы решили продать дом, начните с поиска агента по недвижимости, который поможет вам в этом процессе. Они помогут вам привести дом в порядок и подготовить его к постановке, а также справятся с фотографиями и процессом составления списка. Они также проведут сравнительный анализ рынка, чтобы определить запрашиваемую цену дома.
Как только ваш дом появится в списке, ваш агент поможет вам организовать просмотр и общаться с потенциальными покупателями. Они также помогут обрабатывать предложения и встречные предложения, хотя последнее слово в том, какое предложение принять и когда, остается за вами.
Когда вы планируете продать свой дом, убедитесь, что вы также ищете новый дом, чтобы продажа вашего нынешнего дома и продажа нового дома завершились примерно в одно и то же время.
Если вы хотите сдать свой дом в аренду, а не продать его, вам нужно сначала избавиться от мебели и других вещей, а также привести в порядок имущество. Затем вы сфотографируете дом и разместите его на сайтах по аренде. Вы даже можете поставить во дворе табличку, оповещающую прохожих.
Чтобы определить, сколько взимать плату, проанализируйте аналогичные свойства в вашем районе, чтобы узнать, сколько взимают другие. Вам нужно будет определить, включены ли в арендную плату коммунальные услуги и плата за ТСЖ (если применимо) или арендатор будет платить их отдельно.
Когда вы начнете получать интерес от потенциальных арендаторов, вы захотите проверить их, используя их кредитные отчеты, доход и занятость, рекомендации и другие факторы. Вы также можете встретиться с ними лично, чтобы определить свой уровень комфорта.
В некоторых случаях может иметь смысл нанять управляющего недвижимостью, который может сделать все это от вашего имени. Они также могут помочь вам составить контракт, который защитит вашу собственность. Присмотритесь к ценам и сравните услуги и сборы, чтобы найти наилучший вариант.
Если вы планируете переехать, важно убедиться, что ваш кредит готов для вашей следующей покупки дома. Воспользуйтесь бесплатной службой кредитного мониторинга Experian, чтобы получить доступ к вашему FICO ® . Оценка ☉ на основе данных Experian и вашего кредитного отчета Experian.
С помощью этой информации вы сможете решить потенциальные проблемы, которые могут помешать вам получить желаемые условия. Вы также сможете отслеживать свой прогресс и получать оповещения в режиме реального времени, когда в ваш отчет вносятся изменения на протяжении всего процесса покупки жилья.