Если вы впервые покупаете жилье с хорошей кредитной историей, вы, вероятно, имеете право на получение кредита FHA — ипотеки, поддерживаемой Федеральной жилищной администрацией, — но обычная ипотека, скорее всего, со временем сэкономит вам деньги. Вот как решить, какой тип ипотеки может подойти вам лучше всего.

Преимущества кредитов FHA

Кредиты FHA не ограничиваются покупателями жилья, впервые приобретающими жилье, они предназначены для помощи заемщикам с ограниченной или неоднородной кредитной историей. По замыслу их требования к приемлемости менее строгие, чем те, которые вы найдете со многими обычными ипотечными кредитами, не обеспеченными государственными учреждениями.

• Первоначальный взнос: Минимальный первоначальный взнос в размере 3,5% по кредитам FHA ниже, чем требуют многие (но не все) обычные кредиты. Если у вас есть кредитный рейтинг около 650 или выше, низкий первоначальный взнос, вероятно, является основной причиной, по которой вы рассматриваете возможность получения кредита FHA. Однако, как вы увидите ниже, есть и другие варианты с низким первоначальным взносом, достойные рассмотрения, если это ваш случай.
• Кредитный рейтинг: Требование кредитного рейтинга 580 по кредитам FHA ниже, чем то, что требуется большинству кредиторов для обычных кредитов. (Подавляющее большинство обычных кредитов соответствуют стандартам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac, которые требуют минимального FICO ^® . Баллы ^☉ из 620.) Можно даже претендовать на получение кредита FHA с FICO ^® Наберите не более 500 баллов, но для этого необходимо внести 10 % от покупной цены.
• Отношение долга к доходу: Все ипотечные кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу (DTI), процент вашего ежемесячного дохода до вычета налогов, который идет на выплату долга. Кредиторы рассматривают заемщиков с высоким DTI как представляющих больший финансовый риск, и они, как правило, предпочитают DTI на уровне 36% или меньше для обычных ипотечных кредитов. Вы можете претендовать на получение кредита FHA с коэффициентом DTI до 43%.

Финансовые компромиссы кредитов FHA

Более низкие барьеры для получения кредитов FHA сопряжены с финансовыми компромиссами, и эти дополнительные расходы являются основной причиной для рассмотрения обычного кредита, если вы имеете на него право:

• Ипотечное страхование: С вас будет взиматься авансовый взнос по страхованию ипотечного кредита (MIP) в размере 1,75% от суммы кредита по каждому кредиту. (Эта сумма может быть профинансирована и добавлена ​​к ежемесячному платежу по кредиту с применимыми процентными платежами.) В зависимости от вашего кредитного рейтинга, дополнительный MIP от 0,45% до 1,05% от суммы кредита также взимается ежегодно и добавляется к вашему ежемесячному платежу. Если вы вносите первоначальный взнос менее 10% по кредиту FHA, эти сборы MIP остаются на весь срок кредита; если вы вносите предоплату на 10 % и более, плата за MIP снимается через 11 лет.
• Процентные ставки: В зависимости от вашего кредитного рейтинга кредиторы, выдающие кредиты FHA, обычно взимают процентные ставки на 0,5–1,5 % выше, чем по обычным кредитам.

Эти расходы, особенно по кредитам, где MIP требуются на весь срок кредита (или до тех пор, пока вы не рефинансируете), могут составлять до десятков тысяч долларов в течение срока действия 30-летней ипотеки. Если ваша хорошая кредитная история дает вам право на получение обычного кредита с более выгодными условиями заимствования, имеет смысл рассмотреть такой вариант.

В чем разница между кредитом FHA и обычным кредитом?

Принимая решение о том, какой кредит лучше всего подходит для вашего кредитного рейтинга и финансового положения, кредит FHA или обычный кредит, учитывайте следующие факторы.

Другие варианты кредита для рассмотрения

Если у вас высокий кредитный рейтинг, но вам трудно собрать первоначальный взнос в размере 20% (или даже 10%) от покупной цены, кредиты FHA — не единственный вариант. Рассмотрим некоторые из этих альтернатив:

• Freddie Mac Home Возможен кредит : Фредди Мак, как широко известна Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования, разработал ссуду «Возможный дом», чтобы снизить барьеры для приобретения жилья. Первоначальный взнос начинается с 3% и может поступать от семьи, помощи работодателя, вторичного кредита или «капитала пота». Минимальный кредитный рейтинг составляет 660 (680, если вы рефинансируете существующий кредит), но если вы или ваш созаявитель не имеете кредитного рейтинга, вы все равно можете пройти альтернативный процесс андеррайтинга.
• Кредит Fannie Mae на 97 LTV: Федеральная национальная ипотечная ассоциация, более известная как Fannie Mae, разрешает две категории ипотечных кредитов, для которых требуется минимальный первоначальный взнос в размере 3% (или коэффициент LTV 97%):
  • Кредит Fannie Mae Home Ready 97 LTV предназначен для заемщиков с низким доходом, особенно для тех, чей доход составляет менее 80 % от среднего дохода по месту жительства, установленного Бюро переписи населения США.
  • Ссуда ​​Fannie Mae Standard 97 LTV открыта для любого заемщика при условии, что хотя бы один заявитель покупает жилье впервые и все заявители имеют кредитный рейтинг. (Для одобрения кредита требуется автоматизированный процесс андеррайтинга, в котором используются кредитные баллы.) Если все кандидаты на получение кредита Fannie Mae LTV впервые покупают жилье, по крайней мере один из них должен пройти программу обучения домовладельцев.
• Кредит VA : При поддержке Министерства по делам ветеранов США кредиты VA предназначены для квалифицированных ветеранов, военнослужащих, их супругов и других бенефициаров. Они доступны без первоначального взноса и не требуют ипотечного страхования. Плата за финансирование в размере 2,3% от суммы кредита требуется, если вы вносите менее 5% первоначального взноса — первоначальный взнос может составлять всего 0%. Если вы вносите первоначальный взнос в размере 10 % или более, комиссия снижается до 1,4 % от суммы кредита.
• Кредит USDA : Кредиты Министерства сельского хозяйства США, гарантированные Министерством сельского хозяйства США, могут помочь покупателям жилья с низким и средним доходом, которые хотят приобрести дом в отвечающих требованиям сельских районах. Они не требуют авансовых платежей и предлагают гибкие требования к кредитному рейтингу. (минимум FICO ^® Для быстрого одобрения с использованием автоматизированного процесса подачи заявок в Министерство сельского хозяйства США требуется 640 баллов, но вы можете получить одобрение с более низким кредитным рейтингом в процессе ручного андеррайтинга.)

Подготовьте свой кредит для подачи заявки на ипотеку

Чтобы оптимизировать свой кредитный профиль для одобрения ипотеки, проверьте свой бесплатный кредитный отчет и бесплатно получите свой кредитный рейтинг через Experian, чтобы знать, на каком вы месте. Не забывайте своевременно оплачивать счета, не брать новые крупные долги и как можно больше погасить задолженность по кредитной карте, прежде чем подавать заявку на ипотеку.