До 31 декабря 2022 г. компании Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям в США еженедельные бесплатные кредитные отчеты через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье во время внезапных и беспрецедентных трудностей, вызванных COVID-19.

Вы много работали, чтобы погасить свои долги, улучшить свой кредитный рейтинг и накопить солидный первоначальный взнос на новый дом. Итак, вы подаете заявку на ипотеку, думая, что вас одобрят, но получаете отказ. Несмотря на соблюдение общих правил кредитования, определенные требования кредитора, называемые наложениями на ипотечные кредиты, могли лишить вас права на получение желаемого ипотечного кредита.

Чтобы кредитор пересмотрел вашу заявку и, возможно, одобрил вам кредит, вам, возможно, придется преодолеть несколько препятствий. Читайте дальше, чтобы узнать больше об ипотечных накладках и о том, как позаботиться о них при покупке дома.

Что такое ипотечный оверлей?

В федеральных правилах указаны критерии, которым заемщики должны соответствовать, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, но кредиторы могут пойти еще дальше, введя более жесткие правила, известные как ипотечные наложения, чтобы снизить вероятность того, что заемщики не выплатят ипотечный кредит.

Эти дополнительные правила могут применяться к обычным кредитам Fannie Mae и Freddie Mac, а также к ипотечным кредитам с государственной поддержкой, включая кредиты FHA, USDA и VA.

Ипотечные оверлеи иногда вызваны нестабильными рыночными условиями, которые увеличивают риск для кредитора. Они также могут быть вызваны красными флажками в вашем финансовом профиле, типом собственности или типом кредита, который вы рассматриваете.

Как правило, при подаче заявки на ипотечный кредит вы будете знать, подпадаете ли вы под ипотечные наложения. Вот примеры ипотечных наложений, которые могут повлиять на вас:

• Отношение долга к доходу (DTI) :Обычные кредиты обычно имеют максимальный внутренний DTI (сумма всех ваших ежемесячных платежей по долгам, разделенная на ваш ежемесячный валовой доход) 43%, но некоторые кредиторы требуют более низкого DTI, чем это.
• Кредитная история :кредиторы хотят быть уверенными в том, что вы можете ответственно управлять своими долгами, и поэтому иногда требуется минимальное количество кредитных счетов и многолетний опыт, чтобы претендовать на ипотеку.
• История работы :заявители с минимальным или сомнительным опытом работы могут не претендовать на получение ипотечного кредита, даже если они соответствуют другим требованиям.
• Кредитный балл :Федеральные правила гласят, что вы можете претендовать на получение кредита FHA с кредитным рейтингом 580 и первоначальным взносом 3,5% (или набрать всего 500 баллов с первоначальным взносом 10%). Тем не менее, многие кредиторы, выдающие кредиты FHA, рассматривают только кандидатов с кредитным рейтингом 620 или выше. Обычные кредиты доступны с кредитным рейтингом 620, но некоторые кредиторы устанавливают минимальный балл на уровне 640 или выше. Кредиты USDA не имеют минимального кредитного рейтинга, установленного федеральным законодательством, но большинству кредиторов требуется не менее 640 баллов.
• Тип свойства :некоторые кредиторы ограничивают типы имущества, подпадающего под ипотеку.
• Банкротство :Потребители, вышедшие из банкротства, могут претендовать на получение ипотечного кредита в соответствии с федеральными правилами. Однако у большинства кредиторов есть оверлеи, которые требуют периода ожидания в один или два года.
• Авансы :Для некоторых обычных ипотечных кредитов требуется первоначальный взнос в размере 3%, но кредиторы не всегда следуют их примеру. На самом деле, некоторые не одобрят кредит, если вы не внесете 5% или даже 10% на стол. Некоторые кредиторы ограничивают или запрещают использование подарочных средств, то есть денег, которые вы вкладываете в качестве первоначального взноса, полученного в качестве подарка.
• Денежный резерв :Федеральные правила ипотечного кредита обычно требуют наличия нескольких месяцев резерва, чтобы иметь право на получение ипотечного кредита, но некоторые кредиторы не одобряют заемщиков, у которых отложены платежи по ипотеке менее чем за шесть месяцев.
• Взимание платежей и списание :правила FHA не требуют полной оплаты сборов и списаний, чтобы иметь право на получение ипотечного кредита, но некоторые кредиторы имеют наложения, которые не позволяют заявителям с неурегулированными или неоплаченными просроченными счетами соответствовать требованиям.

Можно ли избежать ипотечных наложений?

Потенциально вы можете избежать наложений, покупая различные кредиторы. Некоторые кредиторы не имеют наложений, которые лишили бы вас права брать кредит, или ваш финансовый профиль может быть достаточно сильным, чтобы избежать их с другими кредиторами.

Если вы найдете кредитора, который вам нравится, он может отказаться от определенных наложений в обмен на более высокую процентную ставку или больший первоначальный взнос.

Все еще не повезло? Подумайте о том, чтобы вернуться к чертежной доске, чтобы улучшить свою кредитоспособность и общее финансовое состояние, прежде чем повторить попытку позже.

Как подготовить кредит к ипотеке

Первым шагом в подготовке вашего кредита к ипотеке является проверка вашего кредита, чтобы вы знали, где вы находитесь. Вы можете бесплатно получить копию своего кредитного отчета во всех трех бюро — Experian, TransUnion и Equifax — на сайте AnnualCreditReport.com. Вы также можете получить свой кредитный отчет Experian и FICO ^® Оценка ^☉ бесплатно от Experian.

Просмотрите свои кредитные отчеты и отметьте области, которые нуждаются в улучшении. Если вы обнаружите информацию, которая, по вашему мнению, неверна или устарела, немедленно свяжитесь с соответствующим кредитором или направьте спор в бюро кредитных историй.

Вот еще несколько советов по подготовке вашего кредита к ипотеке:

• Оплачивайте все счета вовремя. На историю платежей приходится 35 % вашего FICO ^® . Оценка, так что даже один пропущенный платеж может означать плохие новости для вашего кредитного рейтинга. Кредиторы также могут рассматривать вас как более рискованного заемщика и в результате взимать с вас более высокую процентную ставку.
• Узнавайте о просроченных долгах. Просроченные счета могут испортить ваш кредитный рейтинг каждый месяц, когда вы не приводите их в актуальное состояние. Если возможно, погасите инкассаторские счета и списания, так как получить ипотечный кредит может быть сложнее, если эти счета останутся неоплаченными.
• Уменьшите остаток на кредитной карте, чтобы уменьшить коэффициент использования кредита . Примерно 30 % вашего FICO ^® Оценка определяется суммами, которые вы должны по своим счетам, и то, как балансы вашего оборотного счета сравниваются с вашими кредитными лимитами (использование вашего кредита), является основным фактором. Чем меньше использование кредита, тем лучше, но старайтесь, по крайней мере, поддерживать использование кредита на уровне ниже 30%, так как это тот момент, когда его влияние на ваш кредит становится более серьезным.
• Не подавать заявку на новый кредит. Каждое новое приложение создает жесткий запрос, который может временно снизить вашу оценку на несколько баллов. Одного или двух запросов о кредитоспособности почти наверняка будет недостаточно, чтобы существенно изменить вашу кредитоспособность, но они могут иметь значение, если ваша оценка находится на границе диапазона.

Если вам недавно отказали в ипотеке, обратитесь к кредитору, чтобы узнать, почему ваша заявка не была одобрена. Специалист по кредитам может предоставить информацию, которая поможет вам решить любые проблемы, вызывающие применение наложений к вашему файлу.