По мере того, как США выходят из пандемии COVID-19, рынок домов на одну семью во многих частях страны очень раскален. Дома в этих районах можно продать очень быстро и часто дороже, чем запрашиваемая цена. Отчасти это безумие подпитывается растущим числом покупателей, готовых платить наличными, в том числе индивидуальных инвесторов и частных акционерных обществ, расширяющих свои портфели недвижимости.

Покупатели за наличный расчет обычно имеют ряд преимуществ по сравнению с большинством покупателей, которым требуется финансирование для покупки дома:

• Предложение наличными не зависит от окончательного одобрения ипотеки кредитором. Для одобрения покупки обычно не требуется оценка имущества. Если вы делаете предложение, превышающее запрашиваемую цену дома, а кредитор оценивает дом меньше, чем сумма вашего предложения, вам, возможно, придется либо возместить разницу наличными, либо проиграть в финансировании. С другой стороны, покупатель за наличные может предложить цену выше запрашиваемой, не беспокоясь о кредиторах или оценках.
• Покупатели за наличные могут немедленно закрыть или завершить продажу. Обработка заявки на ипотеку может занять до 60 дней, хотя предварительное одобрение (см. ниже) может значительно сократить время обработки заявки. Хорошо организованный покупатель за наличные может закрыть сделку за пару дней.

Способы сравнять поле с покупателем за наличные

В свете недостатков, с которыми вы столкнетесь по сравнению с покупателем за наличные, ваша стратегия конкуренции должна быть сосредоточена на том, чтобы убедить продавца в вашей финансовой способности завершить продажу и организовать шаги в процессе закрытия, чтобы вы могли быть эффективными и гибкими в удовлетворении требований. потребности продавца. Тактика, которая может помочь в этом, включает:

• Получите письмо с предварительным одобрением ипотеки. Это ваш единственный лучший способ лучше конкурировать с покупателями наличными. Предварительное одобрение включает в себя прохождение почти всех этапов финансовой проверки, которые влечет за собой процесс подачи заявки на ипотеку, и получение вами письма от кредитора, в котором указывается, насколько большой кредит он готов предоставить вам, и по какой процентной ставке. Предварительное одобрение указывает продавцу, что у вас есть финансовая поддержка, необходимая для завершения продажи. Кроме того, это может ускорить официальный процесс одобрения ипотечного кредита, сократив время рассмотрения заявки на 30 дней и более.
• Будьте готовы предложить больше запрашиваемой цены. В то время как инвесторы в недвижимость могут быть готовы превысить указанную цену дома, они часто ищут выгодные сделки и могут быть осторожны в своей готовности предлагать слишком много сверх указанной цены. Подсластить свое предложение, сделав ставку выше запрашиваемой цены, может быть благоразумно, но позаботьтесь о том, чтобы не превысить вероятную оценочную стоимость имущества. (Ваш агент по недвижимости должен помочь вам в этом.)
• Работайте с опытными профессионалами. Агент по недвижимости или брокер, хорошо осведомленный о рынке, может помочь вам определиться с предложением, которое, вероятно, примет продавец, но оно не будет превышать оценочную стоимость дома. Опытный юрист по недвижимости поможет оптимизировать процесс продажи и защитить ваши интересы во время переговоров.
• Будьте готовы закрыться как можно быстрее. Поработайте со своим агентом по недвижимости и адвокатом, чтобы заранее подготовить как можно больше закрывающих документов; пригласите строительного инспектора для проведения комплексной проверки, как только вы получите предварительное согласие на предложение; найдите страхового агента, если у вас его нет, и попросите его записать имущество от пожара и несчастных случаев в новом доме, как только ваше предложение будет принято. (Вашему кредитору потребуется страховка, и полис не должен вам ничего стоить до даты закрытия.)
• Также будьте готовы отложить дату закрытия или учесть особые обстоятельства продавца. Это может показаться парадоксальным, но в то время как многие продавцы стремятся быстро завершить продажу, некоторые могут оценить вашу готовность дать им дополнительное время или разрешить им некоторые другие соображения перед закрытием. Например, им может потребоваться несколько недель, чтобы дождаться завершения строительства или ремонта своего следующего дома или попросить разрешения временно оставить лодку или дом на колесах на участке. Если ваши обстоятельства позволяют, гибкость в таких вопросах может сделать вас более привлекательным для такого продавца, чем покупатель за наличные. На какие бы условия вы ни согласились, получите их в письменной форме с помощью опытного специалиста по недвижимости или адвоката, чтобы у вас были четкие средства правовой защиты на случай, если продавец не выполнит свою часть сделки.
• Апеллируйте к чувству преемственности продавца. Домовладельцы обычно много вкладывают в свои дома. Многие рады видеть покупателей, которые разделяют их любовь к собственности и «получают» то, что делает ее домом. Если вы искренне увлечены домом, письмо, выражающее ваше видение того, как вы и ваша семья полюбите его, может дать вам преимущество перед инвестиционными покупателями. Говорите достаточно кратко и избегайте лести (которая может показаться неискренней, даже если вы действительно так думаете). Это не гарантия, но не помешает.

Убедитесь, что ваш кредит готов к ипотеке

Если вы только начинаете искать финансирование для нового дома или если вы начали изучать предварительное одобрение ипотеки и обнаружили, что одобренная сумма кредита меньше, чем вы надеялись, или процентная ставка выше, чем вы ожидали, это Возможно, было бы разумно сделать шаг назад и убедиться, что ваш кредит готов к ипотеке.

Если возможно, подождите от шести месяцев до года, прежде чем подавать заявку на ипотеку, и примите необходимые меры для улучшения своей кредитной истории, например:

• Погашайте остатки по кредитным картам, особенно если они превышают примерно 30 % кредитного лимита карты.
• Просматривайте свои кредитные отчеты и оспаривайте любые неточности, которые могут привести к снижению вашей кредитной истории.
• Воздержитесь от подачи заявки на получение новых кредитов или кредитных карт как минимум за шесть месяцев до подачи заявки на ипотеку.
• Отслеживайте свой прогресс, отслеживая свои кредитные баллы. Вы могли бы заметить улучшение результатов всего за несколько месяцев, но сосредоточение внимания на этих хороших привычках в течение года или более может привести к еще большему улучшению.

Борьба с покупателями за наличные на конкурентных рынках недвижимости добавляет еще одну проблему к потенциально напряженному процессу финансирования и покупки нового дома. Если вы соберете свои финансы и будете проворны и гибки в своих способностях выполнять требования продавцов по закрытию сделок, у вас и вашей команды профессионалов будет больше шансов в борьбе с инвесторами в недвижимость.