Покупка ипотечных баллов и снижение процентной ставки по ипотеке может быть хорошей идеей, когда вы покупаете дом или рефинансируете ипотеку. Однако это приведет к более высоким затратам на закрытие. Выяснение при покупке вниз курса имеет смысл в зависимости от стоимости, вашего финансового положения и ваших краткосрочных планов.

Как работают ипотечные баллы?

Ипотечные баллы работают по-разному в зависимости от типа ипотечного кредита, о котором вы говорите:

• Точки происхождения может быть одной из расходов на закрытие, которые вы платите своему ипотечному кредитору. Баллы представляют собой единовременную плату, которая часто зависит от процента от общей суммы кредита. Вы можете попытаться договориться о точках выдачи и сравнить кредиторов, поскольку некоторые из них могут предлагать кредит с меньшим количеством точек выдачи (или вообще без них).
• Скидочные баллы ипотечные баллы, которые вы покупаете, чтобы получить более низкую процентную ставку по кредиту. Каждый пункт стоит 1% от суммы кредита, и вы платите комиссию вместе с затратами на закрытие. Покупка баллов может сэкономить вам деньги в целом, потому что ваши ежемесячные платежи и расходы на проценты снизятся.

Когда мы рассмотрим ипотечные пункты ниже, мы будем конкретно обращаться к дисконтным пунктам. Баллы происхождения гораздо проще сравнивать и понимать — выяснить, когда покупать дисконтные баллы, не так просто.

Как рассчитать баллы по ипотеке

Вам нужно будет определить точку безубыточности, когда вы пытаетесь решить, стоит ли вам покупать ипотечные баллы. Это точка, в которой первоначальные затраты, которые вы платите за снижение процентной ставки, соответствуют полученной в результате экономии на процентах.

Как правило, каждый пункт будет стоить 1% от суммы кредита и снизит процентную ставку по ипотеке на 0,25%. Мы будем использовать эти суммы для расчетов, сделанных ниже, но знайте, что некоторые ипотечные кредиторы могут использовать другую цену или сумму скидки.

Независимо от изменения стоимости и ставки, простой способ найти точку безубыточности — это разделить стоимость ипотечных баллов на ваши ежемесячные сбережения.

Например, если вы получаете ипотечный кредит на 300 000 долларов, каждый дисконтный балл стоит 3 000 долларов. Если покупка пункта по вашей 30-летней ипотеке означает, что процентная ставка изменится с 4,5% до 4,25%, то ваш ежемесячный платеж уменьшится примерно на 44 доллара (примерно с 1520 до 1476 долларов). Ваша точка безубыточности равна 3000, разделенным на 44, что составляет около 68 месяцев.

Покупка большего количества баллов может значительно уменьшить ваш ежемесячный платеж, хотя это может не сильно повлиять на вашу точку безубыточности. Покупка трех баллов за 9000 долларов США уменьшит ваш ежемесячный платеж на 131 доллар США (примерно с 1520 долларов США до 1476 долларов США). Однако точка безубыточности увеличивается только на один месяц.

Другие факторы также могут повлиять на точку безубыточности. Например, вы можете финансировать покупку дисконтных баллов, но это может увеличить вашу точку безубыточности из-за процентов. Кроме того, если вы приобретаете баллы по ипотеке с регулируемой ставкой, более низкая процентная ставка может применяться только к начальному периоду с фиксированной ставкой.

Покупка баллов — это, по сути, предоплата процентов, что означает, что это может быть расход, не облагаемый налогом. Если вы соответствуете требованиям IRS, вы можете получить полный вычет в первый год. В противном случае вычет будет растянут на весь срок кредита. В любом случае, изменит ли это ваши расчеты, зависит от вашей общей финансовой и налоговой ситуации.

Сценарии, в которых покупка ипотечных баллов может иметь смысл

Понимание того, сколько стоят баллы, влияние на ваши ежемесячные платежи и точку безубыточности, — это хорошее место для начала. Оттуда вы можете рассмотреть свою конкретную ситуацию, чтобы определить, является ли покупка баллов разумной идеей.

Как правило, покупка ипотечных баллов имеет смысл, когда:

• Вы планируете жить в доме после достижения точки безубыточности.
• Вы, скорее всего, не выиграете от рефинансирования ипотечного кредита до достижения точки безубыточности.
• Покупка баллов не ударит по вашим финансам.

Однако, если вам нужны деньги для других расходов, таких как переезд, ремонт или ежемесячные счета, вы должны убедиться, что покупка баллов не оставит вас в безвыходном положении. Кроме того, если вы планируете продать дом в ближайшее время или думаете, что можете рефинансировать его, экономия от покупки по более низкой процентной ставке будет ограничена.

На самом деле, если вы подозреваете, что не сможете долго оставаться с одной и той же ипотекой, может быть более разумно попросить кредит у кредитора, а не покупать ипотечные баллы. Кредиты кредитора в основном можно рассматривать как продажу баллы, а не покупать их, потому что кредитор платит вам, чтобы принять более высокую процентную ставку. Это может иметь смысл, если у вас возникли проблемы с внесением первоначального взноса или затрат на закрытие. Или, если вы подозреваете, что вы можете переехать или рефинансировать в ближайшее время.

Как купить ипотечные баллы

Вы можете купить ипотечные баллы, договорившись с вашим кредитором до закрытия кредита. Плата за баллы будет выплачена непосредственно кредитору как часть ваших расходов на закрытие.

Когда вы получите документ «Оценка ссуды» для своей ипотеки, вы увидите, что ипотечные баллы разделены в виде постатейной стоимости в верхнем левом углу второй страницы. Если ваша оценка кредита показывает, что вы платите баллы, а вы не ожидали или не хотели этого, спросите своего кредитора о других вариантах. Они могут предложить вам ипотеку без баллов, но ожидайте взамен более высокую процентную ставку.

Дополнительные способы снижения процентной ставки или стоимости кредита

Покупка ипотечных баллов — не единственный способ снизить процентную ставку по ипотеке или общую сумму процентов. Вот некоторые дополнительные параметры, на которые стоит обратить внимание:

• Поиск кредиторов и типов займов. Получение предложений от нескольких ипотечных кредиторов может быть выгодным, поскольку у каждого кредитора может быть свой собственный метод определения процентной ставки, которую он вам предложит. Кроме того, ваша ставка может зависеть от типа ипотеки, которую вы получаете, и от того, имеет ли она фиксированную или регулируемую ставку. Поищите, какие из них вам подходят, а какие будут лучше.
• Увеличьте первоначальный взнос. Хотя вам нужно будет найти дополнительные наличные деньги для крупного первоначального взноса, это может привести к меньшей сумме кредита и более низкой процентной ставке. Внесение авансового платежа не менее 20 % также поможет вам не платить за страхование ипотечного кредита, что может снизить ежемесячный платеж.
• Уменьшить срок кредита. Если вы не можете позволить себе более высокую первоначальную стоимость, но можете взять на себя более крупный ежемесячный платеж, более короткий срок погашения может привести к более низкой процентной ставке.
• Найти дом подешевле. Покупка более дешевого дома – еще один способ уменьшить ежемесячный платеж и сумму первоначального взноса.

Если у вас есть ипотека, вы можете рефинансировать, чтобы получить более низкую процентную ставку. Или, если ваш кредитор разрешает это, вы можете вносить платежи раз в два месяца, чтобы уменьшить общую сумму процентов.

Улучшите свой кредит, чтобы сэкономить деньги

Ваш кредитный рейтинг может сильно повлиять на вашу способность получить ипотечный кредит и процентную ставку, которую вы получите по новому кредиту или при рефинансировании. Вы можете проверить один из своих кредитных рейтингов, FICO ^® Оценка ^☉ 8, бесплатно от Experian.

Однако ипотечные кредиторы, скорее всего, будут использовать другие FICO ^® . Баллы для оценки вашего приложения. С Experian CreditWorks℠ Premium, который взимает ежемесячную плату, вы также можете просматривать FICO ^® Оценка 2 балла на основе вашего кредитного файла Experian, а также факторов, влияющих на него. Затем вы можете начать использовать эту информацию, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг и подготовить свой кредит к ипотеке.