Общий процент, который вы будете платить по ипотеке, зависит от процентной ставки, которую вы получаете, будь то переменная или фиксированная ставка, а также от того, сколько времени вам потребуется, чтобы погасить кредит. Хотя вы можете рефинансировать или переехать до истечения срока кредита, вы можете найти разбивку ежемесячных процентных платежей по кредиту, просмотрев таблицу амортизации вашего кредита.

Как работает амортизация ипотеки?

Ипотечные кредиты, как правило, представляют собой полностью амортизируемые кредиты в рассрочку, что означает, что вы погашаете кредит в течение фиксированного срока погашения, и ваш ежемесячный платеж делится между основной суммой — суммой, которую вы заняли, — и процентами. (Кроме того, часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке может также идти на другие расходы, такие как ипотечное страхование, страхование домовладельцев и налоги.)

Таблица амортизации ипотеки показывает, как это распределение меняется с течением времени. Например, вот таблица амортизации с первыми четырьмя и последними четырьмя платежами по ипотечному кредиту на 280 000 долларов со сроком 30 лет и фиксированной процентной ставкой 3,25%.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, ваш ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет одинаковым в течение всего срока действия кредита. Первоначально большая часть вашего ипотечного платежа пойдет на проценты. Но по мере того, как вы выплачиваете основной остаток по кредиту, проценты начисляются меньше, и большая часть вашего платежа идет на погашение основного долга. К концу почти весь платеж идет на выплату основного долга.

При ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) ваш ежемесячный платеж может меняться по мере изменения процентной ставки. Ссуда ​​все еще может иметь установленный срок погашения, например, 15 или 30 лет, и существуют расчетные таблицы амортизации. Однако, когда ваша ставка корректируется, ваш ежемесячный платеж может быть пересчитан или «пересчитан» на основе новой таблицы амортизации и оставшегося срока кредита.

Есть также ипотечные кредиты, которые предлагают различные схемы оплаты и не полностью амортизируются. Например, вы можете вносить только процентные платежи или относительно более низкие ежемесячные платежи в течение пяти-семи лет, а затем вам придется выплатить весь оставшийся остаток одним платежом на воздушной подушке. Эта договоренность может быть выгодна, если вы планируете в ближайшее время переехать или рефинансировать квартиру, но вы также берете на себя большой риск, если ваши планы не осуществятся.

В некоторых случаях ваша ипотека также может иметь отрицательную амортизацию — когда вашего ежемесячного платежа недостаточно для выплаты нарастающих процентов, а ваш баланс растет. В результате вы можете оказаться в долгу больше, чем стоит ваш дом.

Как рассчитать проценты по ипотеке

Вы можете выяснить, сколько процентов вы будете платить каждый месяц, просмотрев таблицу амортизации для вашего кредита. Вы можете попросить его у своего кредитора или использовать онлайн-калькулятор ипотечного кредита, который имеет возможность разбить ваши амортизированные платежи по месяцам или годам.

При закрытии ипотечного кредита вы также можете посмотреть на пятой странице формы «Раскрытие информации о закрытии», чтобы увидеть общую сумму ваших финансовых расходов и общий процент процентов — сумму, которую вы платите в виде процентов по отношению к сумме кредита в течение срока кредита. .

Однако, сколько вы фактически платите в виде процентов, будет зависеть от того, погашаете ли вы ипотечный кредит в течение всего срока, рефинансируете ли ваш ипотечный кредит или досрочно погашаете ипотечный кредит, когда вы продаете дом.

Какие факторы влияют на размер процентов, которые вы будете платить по ипотеке?

Хотя вы можете видеть заголовки о том, как процентные ставки поднялись или упали, ставка, о которой вы читаете в новостях, не обязательно совпадает с той, которую вы получите по ипотечному кредиту. Как и в случае с другими видами кредитов, процентная ставка, которую вы получаете, может зависеть от вашей кредитоспособности и специфики кредита.

В случае с ипотекой на процентную ставку могут повлиять следующие факторы:

• Кредитор :кредиторы могут предлагать разные ставки по своим кредитам, поэтому важно получить несколько предложений, прежде чем выбрать кредитора.
• Ваш кредит :Вы можете претендовать на получение ипотечного кредита с оценкой от 580 до 620 или ниже, если вы можете внести первоначальный взнос не менее 10%. Однако более высокий кредитный рейтинг может помочь вам претендовать на лучшие ставки по ипотеке.
• Ваш первоначальный взнос и сумма кредита :вложение большего количества денег и получение меньшего кредита может привести к снижению процентных ставок, поскольку кредиторы берут на себя меньший риск. Кроме того, если вы вложите не менее 20 % аванса, вам не нужно платить за частное ипотечное страхование (PMI).
• Срок кредита :выбор более короткого срока погашения кредита также может привести к снижению процентных ставок, но ваш ежемесячный платеж будет выше.
• Тип кредита :Существуют различные типы кредитов, такие как обычные кредиты, гигантские кредиты и ипотечные кредиты по программам кредитования, поддерживаемым государством. Кредиты могут иметь разные сборы, страховые требования, процентные ставки и минимальные суммы первоначального взноса.
• Фиксированная или регулируемая ставка по кредиту :ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, как правило, начинаются с более низкой процентной ставки, но в будущем она может вырасти. Кредиты с фиксированной процентной ставкой могут быть менее рискованными, поскольку процентная ставка никогда не изменится, но ставка может начаться немного выше.
• Ипотечные баллы :вы можете внести предоплату за дисконтные баллы, которые снизят процентную ставку по кредиту. Кроме того, кредиторы могут предложить вам кредиты в обмен на более высокую процентную ставку.

Как снизить проценты по ипотеке

Принимая во внимание вышеуказанные факторы, вот несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы снизить процентные платежи при получении ипотечного кредита:

• Улучшите свой кредит. Хотя это может занять некоторое время, постарайтесь улучшить свой кредит, прежде чем брать ипотечный кредит. Один из потенциально быстрых способов сделать это — погасить задолженность по кредитной карте или консолидировать задолженность по кредитной карте с личным кредитом. Однако вам не следует брать новый кредит, если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, так как новый долг может поставить под угрозу одобрение ипотеки.
• Отложите крупный первоначальный взнос или купите дом подешевле. Хотя вы можете захотеть переехать сразу же, потратив больше времени на накопление крупного первоначального взноса, вы сможете получить более низкую процентную ставку и избежать дополнительных расходов на страхование ипотеки. Если вы не можете ждать, подумайте о менее дорогом доме, чтобы увеличить сумму первоначального взноса по сравнению со стоимостью дома.
• Выберите более короткий срок или плавающую ставку. Независимо от суммы кредита, более короткий срок и переменная ставка также могут помочь вам зафиксировать более низкую процентную ставку. Однако и то, и другое сопряжено с дополнительным риском, поскольку в будущем может быть сложно позволить себе крупные платежи.

Не забывайте о других расходах

Хотя проценты по ипотеке могут быть значительными расходами, а поиск способов снизить ставку может сэкономить много денег, не забывайте о других расходах, которые могут возникнуть при покупке дома. Они могут включать затраты на закрытие, страховые взносы, налоги и сборы. Понимание всего этого, наряду с процентной ставкой, может помочь вам определить, можете ли вы позволить себе купить дом.