Получить ипотечный кредит, если у вас нет кредитной истории или кредитного рейтинга, возможно, но найти кредитора и убедить его, что вы можете погасить кредит, потребует от вас дополнительной работы.
Отсутствие кредита, также известное как «невидимый кредит», означает, что у вас недостаточно недавней кредитной активности, чтобы получить кредитный рейтинг. Поскольку проверка кредитного рейтинга часто является первым шагом, который кредиторы предпринимают при оценке вашей кредитоспособности, отсутствие кредитного рейтинга может усложнить процесс подачи заявки на ипотеку.
Есть несколько обстоятельств, которые приводят к отсутствию кредита. Наиболее распространенным является отсутствие кредитного опыта, с которым обычно сталкиваются люди, только достигшие совершеннолетия и приступающие к работе. Но пенсионерам и другим лицам, которые выплатили долги и не использовали кредитную карту или другое финансирование в течение двух или более лет, не может быть назначен FICO ® . Оценка ☉ или VantageScore ® либо. Недавние иммигранты в США, даже те, у кого обширная кредитная история в других странах, не могут получить кредитный рейтинг по прибытии в США, потому что у них нет кредитных досье в трех национальных бюро кредитных историй.
Однако важно помнить, что отсутствие кредита — это не то же самое, что плохой кредит, а отсутствие кредитного рейтинга — это не то же самое, что низкий кредитный рейтинг. Низкий кредитный рейтинг, как правило, указывает на неоднородную историю кредитного управления, отмеченную просроченными или пропущенными платежами (в лучшем случае), а также взысканием счетов, потерей права выкупа или недавним банкротством (в худшем случае).
Кредиторы рассматривают низкие кредитные рейтинги как предупредительные признаки потенциальных проблем с погашением кредита и могут использовать их в качестве основания для отклонения заявок на кредит или взимания высоких процентных ставок, чтобы компенсировать риск неплатежа. Учитывая все обстоятельства, получить ипотечный кредит с очень низким кредитным рейтингом (ниже 500) может быть труднее, чем без кредитного рейтинга.
Можно получить ипотеку без кредитного рейтинга, но для этого потребуется отказаться от автоматизированных процессов подачи заявок на ипотеку, используемых многими кредиторами, в пользу более трудоемкого процесса, называемого ручным андеррайтингом. Вам также потребуется предоставить доказательства того, что вы оплачиваете свои счета вовремя, документируя платежи, не связанные с долгами, такие как арендная плата и счета за коммунальные услуги.
В отличие от автоматического ипотечного андеррайтинга, в котором кредитные баллы используются как «кратчайший путь» для прогнозирования вероятности отказа в погашении, ручное андеррайтинг требует, чтобы кредитный специалист лично проверил ваши финансовые документы, чтобы определить вашу кредитоспособность. Конкретные требования будут варьироваться от кредитора к кредитору, но вы должны быть готовы предоставить доказательства того, что вы регулярно и вовремя платили арендную плату, а также своевременно вносили платежи за коммунальные услуги, услуги мобильной связи или другие текущие расходы.
Вы также должны документировать занятость, доход и, возможно, другие активы, такие как сбережения и инвестиции, как в обычной автоматизированной заявке на ипотеку.
Дополнительное время и расходы на андеррайтинг вручную сделали его относительно необычным среди ипотечных кредиторов, поэтому вам, возможно, придется поискать желающих кредиторов. Небольшие местные учреждения, в том числе кредитные союзы, могут быть хорошим местом для начала (хотя кредитные союзы обычно требуют, чтобы вы были членом, чтобы соответствовать требованиям). Некоторые сайты онлайн-кредитования и специализированные ипотечные кредиторы также предлагают андеррайтинг вручную.
При подаче заявки с приемлемым кредитным рейтингом заявитель с достаточными средствами для внесения первоначального взноса в размере 3% и адекватным соотношением долга к доходу (DTI) может претендовать на обычную ипотеку по усмотрению кредитора. DTI измеряет процент ежемесячного дохода заемщика, который идет на выплату долга, и обычные ипотечные кредиторы обычно ищут соотношение 50% или меньше. В ситуации ручного андеррайтинга, даже при солидном послужном списке оплаты ваших счетов, кредиторы, вероятно, потребуют авансовых платежей в размере не менее 10% и коэффициента DTI не более 36%. Кредитор может также потребовать, чтобы вы предъявили доказательства того, что на вашем банковском счете есть платежи как минимум за один год.
Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены дома, кредитор может потребовать от вас оплатить частную ипотечную страховку (PMI), которая помогает защитить кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту. PMI может быть удален из обычной ипотеки после того, как вы внесли достаточно платежей, чтобы владеть 20% рыночной стоимости дома. Ценообразование PMI обычно устанавливается на основе кредитного рейтинга заемщика, поэтому при отсутствии кредитного рейтинга вы должны рассчитывать на оплату премий PMI, которые кредитор взимает с заемщиков с самым низким кредитным рейтингом, который они могут принять.
Если вы впервые покупаете жилье и планируете использовать дом, который вы покупаете, в качестве места жительства (в отличие от дома для отдыха или сдаваемой в аренду недвижимости), вы можете претендовать на получение ипотечного кредита, поддерживаемого Федеральной жилищной администрацией, также известного как кредит FHA. .
Кредиты FHA предназначены для создания возможностей для покупателей жилья, чьи кредитные рейтинги далеки от идеальных или которые не могут позволить себе внести первоначальный взнос по обычному кредиту. Федеральные правила позволяют кредиторам, выдающим кредиты FHA, рассматривать «нетрадиционные кредитные истории», включая кандидатов без кредитного рейтинга. Попробуйте найти несколько кредиторов FHA, чтобы вы могли сравнить ставки и условия займа. Поскольку FHA предоставляет кредиторам некоторую свободу действий в отношении их ценообразования и сборов, некоторые могут предложить вам более выгодную сделку, чем другие.
Общие требования к кредиту FHA включают:
Хотя ссуды FHA могут быть более доступными, чем обычные ссуды, они значительно дороже в течение всего срока действия, чем обычные ссуды на аналогичные суммы. Обычная ипотека может сэкономить вам десятки тысяч долларов по сравнению с сопоставимым кредитом FHA.
Несмотря на то, что можно получить ипотечный кредит без кредитного рейтинга, процесс, как правило, проходит быстрее, когда у вас есть кредитный рейтинг, и даже средний или хороший кредитный рейтинг, вероятно, будет означать, что у вас есть больше вариантов кредитования на выбор, чем попытка подать заявку без кредита. вообще.
Если у вас никогда не было кредита или кредитной карты, вы можете установить кредитный рейтинг в течение примерно шести месяцев. Скорее всего, это будет не очень хорошо, но это поможет вам начать.
Если вы стали «кредитным невидимым», потому что вы просто не использовали кредит в течение нескольких лет, вы можете восстановить кредитный рейтинг через три или четыре месяца, просто активировав кредитную карту, совершив покупку. Это может быть небольшая покупка, и если вы сможете оплатить ее немедленно (избегая начисления процентов), этого будет достаточно, чтобы восстановить вашу кредитную историю.
После того, как вы установили (или оживили) свой кредитный отчет, вы можете нарастить свой счет, делая регулярные покупки и платежи на любую сумму. Пока платежи производятся вовремя каждый месяц, они добавят в вашу положительную историю платежей и, как правило, увеличат ваш кредитный рейтинг. Всего шесть месяцев положительной истории платежей могут улучшить ваш кредитный рейтинг.
Если у вас есть история своевременной оплаты коммунальных услуг и мобильных телефонов, бесплатный Experian Boost™ † служба даст вам кредит для ваших своевременных платежей. Experian Boost может помочь вам улучшить свой кредитный рейтинг или добавить в свой кредитный файл, чтобы помочь вам быстрее получить кредит.
При получении ипотечного кредита для вас будут создаваться кредитные отчеты во всех трех национальных бюро кредитных историй (Experian, TransUnion и Equifax), но оформление кредита до подачи заявки на ипотеку может сделать покупку кредита — и дома — быстрее и проще.