До 31 декабря 2022 г. компании Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям в США еженедельные бесплатные кредитные отчеты через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье во время внезапных и беспрецедентных трудностей, вызванных COVID-19.
Чтобы определить, какую сумму ипотечного кредита вы можете себе позволить, вам следует учитывать несколько факторов, в том числе средства, которые вы можете использовать в качестве первоначального взноса, ваши ежемесячные расходы (включая платежи по долгам) и какую часть вашего дохода вам нужно будет покрывать ежемесячно. ипотечные платежи.
Когда вы подаете заявку на ипотеку, большинство кредиторов запрашивают ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг в одном или нескольких из трех национальных кредитных бюро (Experian, TransUnion и Equifax). Если ваш кредитный рейтинг падает ниже минимального порога (определяемого по усмотрению кредитора), ваша заявка может быть отклонена. Требования к кредитному рейтингу ипотечных кредиторов различаются, но минимум 620 баллов по шкале FICO от 300 до 850 не является чем-то необычным для ипотеки, и большинство кредиторов отклоняют заявителей с FICO ® . Баллы ☉ ниже 580.
Если ваш кредитный рейтинг едва соответствует минимальным требованиям кредитора, вы можете рассчитывать на сравнительно высокие процентные ставки и сборы по кредиту. Кредиторы обычно взимают с заемщиков с более низким кредитным рейтингом больше, чем с заемщиков с более высоким рейтингом. Разница между «справедливым» FICO ® Оценка и один балл в диапазоне "хорошо" могут означать, что вы сэкономите тысячи долларов в течение срока действия ипотеки.
В дополнение к проверке вашего кредитного рейтинга, большинство кредиторов внимательно изучают кредитные отчеты, на которых они основаны. Отрицательные записи в отчете, такие как просроченные или пропущенные платежи, счета, переданные коллекторским агентствам, или более серьезные элементы, такие как потеря права выкупа или банкротства, также могут быть основанием для отклонения заявки на ипотеку.
Чтобы знать, где вы находитесь, прежде чем искать ипотечный кредит, рекомендуется проверить свой кредитный отчет и кредитный рейтинг по крайней мере за три-шесть месяцев до подачи заявки на кредит. Вы можете получить копию своего кредитного отчета в каждом кредитном бюро один раз в год на сайте AnnualCreditReport.com или получить свой кредитный отчет и оценку Experan бесплатно. Внимательно просмотрите свой кредитный отчет и подумайте о том, чтобы предпринять шаги, чтобы подготовить вашу кредитную ипотеку:
Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, одним из главных соображений кредитора будет отношение вашего долга к доходу (DTI), которое представляет собой часть вашего ежемесячного дохода, которая идет на выплату долга. Чтобы рассчитать коэффициент DTI, сложите свои текущие расходы, связанные с долгом (счета по кредитным картам, студенческие ссуды, автокредиты и т. д.), и разделите эту сумму на свой валовой ежемесячный доход (сумма, которую вы зарабатываете до расходов, удержанных налогов, пенсионных сбережений). , так далее.). Если ваш валовой заработок составляет 6000 долларов в месяц, а сумма ваших общих расходов, связанных с долгами, составляет 2700 долларов, коэффициент DTI составляет 2700/6000, или 45%. С точки зрения кредитора, чем ниже коэффициент DTI, тем лучше, потому что у кого-то с высоким коэффициентом DTI могут возникнуть трудности с погашением дополнительных долговых платежей по ипотечному кредиту.
Максимально приемлемый коэффициент DTI варьируется в зависимости от кредитора, но заемщики, которые получают квалифицированные ипотечные кредиты, соответствующие федеральным правилам жилищного кредитования, должны иметь коэффициент DTI 43% или ниже, и многие кредиторы ищут DTI не выше 36%.
Сумма наличных, которую вы вкладываете в качестве первоначального взноса, играет важную роль в определении того, сколько жилья и ипотеки вы можете себе позволить. Это помогает определить сумму, которую кредитор готов одолжить вам, а также сборы и процентные платежи, которые будут применяться. Эти цифры, в свою очередь, определяют сумму вашего ежемесячного платежа по ипотеке.
При принятии решения о том, насколько велик первоначальный взнос, полезно понять, как ипотечные кредиторы думают об авансовых платежах. Вместо того, чтобы сосредотачиваться на самом первоначальном взносе, кредиторы сосредотачиваются на проценте стоимости имущества, который не покрывается первоначальным взносом, то есть на той части стоимости имущества, которую они готовы покрыть с помощью кредита. Кредиторы (и федеральные органы, которые их регулируют) ссылаются на это, используя показатель, известный как соотношение кредита к стоимости (LTV), рассчитываемый путем деления суммы кредита на цену имущества:
В случае дома за 200 000 долларов, если вы вносите 10% первоначальный взнос (20 000 долларов) за собственность, отношение LTV к сумме, которую вам нужно занять, чтобы купить недвижимость, будет 180 000 долларов, разделенных на 200 000 долларов, или 90%. Если вы увеличите первоначальный взнос до 30 000 долларов (15% от покупной цены), коэффициент LTV снизится до 85%.
«Соответствующие ипотечные кредиты», которые соответствуют требованиям к покупке, установленным Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемыми государством предприятиями, которые в конечном итоге покупают большинство ипотечных кредитов на частные дома в США, могут иметь коэффициент LTV не выше 80%, что означает авансовый платеж в размере минимум 20%.
Обычные ипотечные кредиторы могут выдавать «несоответствующие» кредиты с коэффициентом LTV до 95% (или первоначальным взносом всего 5%). Процентные ставки и сборы по этим кредитам, как правило, намного выше, чем по соответствующим кредитам, а заемщики с LTV более 80 % обычно обязаны приобретать частную ипотечную страховку, ежемесячные платежи по которой могут увеличиваться.
В дополнение к важности для определения общей суммы, которую вы можете занять, сумма первоначального взноса часто играет роль в установлении комиссии за выдачу кредита, которую вы обычно платите, когда берете ипотечный кредит. Многие кредиторы дают заемщикам возможность обменять более высокий первоначальный взнос на снижение комиссий за выдачу кредита. Комиссии выражаются в процентных пунктах от суммы кредита или просто в «баллах», и покупка этих «дисконтных баллов» может означать значительную экономию в течение срока действия кредита.
Процентная ставка, которая применяется к вашей ипотеке, является самым важным фактором, определяющим, сколько ваш кредит будет стоить вам с течением времени, но количество времени, которое вы будете вносить платежи, также является важным фактором.
Ипотечные ссуды в США обычно имеют период погашения 15 или 30 лет, хотя доступны более длительные и более короткие периоды погашения. Более короткие сроки кредита обычно имеют более низкие процентные ставки, и, поскольку эти ставки применяются в течение гораздо более короткого периода времени, их стоимость в течение срока кредита значительно ниже, чем в случае более длительных кредитов. Основное преимущество долгосрочных кредитов заключается в том, что увеличение срока погашения означает более низкие ежемесячные платежи.
Чтобы проиллюстрировать значение одних только условий погашения при прочих равных условиях, рассмотрим разницу в сумме ежемесячных платежей и общей стоимости (основная сумма и проценты) между 15-летней и 30-летней ипотекой на средний дом в США по цене 226 800 долларов. Для сравнения предположим, что процентная ставка по обоим кредитам составляет 4,5 %, а вы внесли первоначальный взнос в размере 20 % (45 360 долларов США), поэтому PMI не принимается во внимание:
| Как срок ипотеки влияет на ваши платежи | ||
|---|---|---|
| 15-летняя ипотека | 30-летняя ипотека | |
| Цена покупки дома | 226 800 долл. США | 226 800 долл. США |
| Первоначальный взнос | 45 360 долларов США (20%) | 45 360 долларов США (20%) |
| Процентная ставка | <тд>4,5% <тд>4,5%||
| Ежемесячный платеж | 1506 долл. США | $996 |
| Общая сумма погашения | 255 632 долл. США | 343 618 долл. США |
Определяя, сколько вы можете позволить себе ежемесячно выделять в бюджет на покрытие ипотеки, не забывайте, что вы, вероятно, понесете ряд новых расходов помимо ипотеки, когда станете домовладельцем. Убедитесь, что в вашем планировании достаточно средств для покрытия таких расходов, как:
В зависимости от возраста и состояния вашего дома, когда вы его покупаете, вам может потребоваться спланировать расходы на замену крыши, печи, блока HVAC или обновление бытовой техники или других элементов дома. Ежемесячное выделение средств на эти проекты поможет предотвратить их превращение в чрезвычайные ситуации в будущем.
† Предоставленная информация предназначена только для образовательных целей и не должна рассматриваться как финансовый совет. Компания Experian не может гарантировать точность предоставленных результатов. Ваш кредитор может взимать другие сборы, которые не были учтены в этом расчете. Эти результаты, основанные на предоставленной вами информации, представляют собой оценку, и вам следует проконсультироваться со своим финансовым консультантом относительно ваших конкретных потребностей.
Попробуйте полную версию Ипотечного калькулятора. Откроется новое окно с дополнительными функциями.
После того, как вы определили, какую сумму вы должны использовать в качестве первоначального взноса и какую сумму вы можете позволить себе в качестве ежемесячного платежа по ипотеке, начните сравнивать предложения по ипотеке. Определившись с кредитором, который вам нравится, подумайте о том, чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем вы начнете покупать дом.
Если вы впервые покупаете жилье, военнослужащий или ветеран (или оставшийся в живых супруг одного из них) или ищете дом в сельской части страны и соответствуете определенным требованиям к доходу, вы можете претендовать на один или больше федеральных программ, призванных помочь американцам стать домовладельцами. Лицензированный специалист по недвижимости или кредитный специалист в банке, кредитном союзе или кредиторе поможет вам решить, на какие программы вы имеете право и какой тип ипотечного кредита лучше всего подходит для вас.