В условиях продолжающейся сложной ситуации с заимствованиями некоторые потенциальные покупатели жилья пришли к выводу, что лучший способ финансировать покупку - не в крупном коммерческом банке, а в «семейном банке», вместо этого посредством внутрисемейной ссуды. И до тех пор, пока соблюдаются рекомендации IRS, сделка может быть в высшей степени привлекательной, с более гибкими условиями кредитования, применимыми федеральными ставками, требуемыми IRS, которые все еще ниже, чем ставки по коммерческой ипотеке, с возможностью удержания процентных платежей по ипотеке для заемщика, избежание комиссии за оформление и многие другие ипотечные транзакции, а также простую выгоду, заключающуюся в том, что все выплаты по процентам и основной сумме в конечном итоге остаются в семье.
Однако серьезным недостатком является то, что для обеспечения того, чтобы IRS действительно уважало сделку - а также для получения некоторых налоговых льгот - необходимо соблюдать формальности ссуды, включая составление векселя, регистрацию ипотеки в отношении резиденции в надлежащая юрисдикция и выполнение фактических выплат процентов и / или основной суммы.
К счастью, появилось новое решение - компания под названием National Family Mortgage, которая заполняет всю необходимую документацию, регистрирует ипотеку, помогает обслуживать ссуду и даже выдает необходимые формы отчетности IRS, все за небольшую часть стоимости традиционная комиссия за выдачу ипотечного кредита. Хотя это вряд ли станет значительным бумом внутрисемейного ипотечного кредитования, тем не менее, консультантам будет проще реализовать эту стратегию для клиентов!
Майкл Китсес - руководитель отдела стратегии планирования в Buckingham Wealth Partners, поставщике услуг по управлению активами под ключ, поддерживающей тысячи независимых финансовых консультантов.
Кроме того, он является соучредителем XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder и New Planner Recruiting, бывшим редактором-практиком журнала финансового планирования, организатором конференции Financial Advisor Success подкаст и издатель популярного блога об индустрии финансового планирования Nerd’s Eye View через его веб-сайт Kitces.com, посвященный развитию знаний в области финансового планирования. В 2010 году Майкл был удостоен одной из наград FPA «Сердце финансового планирования» за его преданность делу и работу по развитию профессии.
Основной принцип внутрисемейной ссуды довольно прост - вместо того, чтобы занимать деньги в банке, нуждающийся член семьи занимает деньги у кого-то еще в семье, например, у ребенка, занимающего деньги у своих родителей. Выгоды от этого значительны:процентные расходы, уплачиваемые ребенком, остаются в семье (для использования родителями или, в крайнем случае, для унаследования ребенка в будущем!); можно избежать комиссий за инициирование и других транзакций; стоимость займа для ребенка обычно намного ниже, чем процентная ставка в банке; тем не менее (особенно в сегодняшних условиях) выплачиваемая процентная ставка все же лучше, чем то, что родители могли бы заработать на портфеле облигаций.
Например, на сегодняшнем рынке родители могут ссудить ребенку деньги под 30-летнюю ипотеку под 2,5%, что намного дешевле, чем 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой под 3,5% (или выше, в зависимости от получателя кредита). -значение, размер кредита и кредитный рейтинг заемщика). Тем не менее, родители по-прежнему приносят доход в размере 2,5%; хотя и скудные, но это лучше, чем то, что они, вероятно, получат от компакт-дисков (хотя, в частности, выдавать деньги в виде ипотеки далеко меньше ликвидности для кредитора!). Кроме того, если ссуда является ипотечной ссудой, которая фактически обеспечена против жилья, которое покупает ребенок, и должным образом зарегистрирована, ребенок все равно может вычесть проценты по ипотеке, выплаченные родителям! (Конечно, родители должны будут указать полученные проценты в своей налоговой декларации, как и любые другие «облигационные» проценты.) И ссуда может быть структурирована как проценты - только для уменьшения обязательств по денежным потокам перед ребенком (хотя, очевидно, отсутствие погашения основной суммы кредита также снижает выплаты родителям наличными).
Дополнительным преимуществом внутрисемейных ссуд, особенно в качестве ипотеки для покупки жилья, является то, что некоторые из ограничений традиционного андеррайтинга ссуд больше не являются проблемой; например, членам семьи не нужно брать дополнительную плату за ребенка с плохой кредитной историей, и они могут свободно предоставлять ссуды до 100% от покупной цены, не требуя первоначального взноса. Ссуда может быть направлена на первичную покупку, рефинансирование или ремонт, и даже может быть структурирована как 2-е или 3-е залоговое право на дом. Одна из популярных стратегий заключается в том, что дети берут взаймы до 80%, используя традиционную ипотеку для покупки нового дома, но занимают деньги у родителей для внесения первоначального взноса за оставшиеся 20% (записанные как второе залоговое право на жилище).
Конечно, предостережение заключается в том, что участие в таких стратегиях действительно создает для кредитора реальный риск того, что проценты по кредиту и / или основная сумма кредита не будут полностью выплачены (есть причина, по которой банки требуют более высоких ставок, чтобы компенсировать более высокие кредитные риски и меньшие первоначальные выплаты. !), поэтому член семьи в качестве кредитора должен проявлять осторожность, чтобы не ссужать средства таким образом, чтобы частичный дефолт семейного заемщика мог фактически создать финансовые проблемы для семьи! Точно так же член семьи как кредитор должен проявлять осторожность, чтобы не застрять в слишком неликвидной позиции, хотя всегда можно включить положение до востребования в семейный заем (что, конечно, по-прежнему сопряжено с риском того, что семья-заемщик не сможет своевременно рефинансировать или полностью погасить вексель!)
Важное предостережение в отношении внутрисемейных займов заключается в том, что для того, чтобы их уважало IRS, они действительно должны быть ссуды, а не подарки.
Проблема в том, что налоговый кодекс разрешает физическим лицам ежегодно дарить кому-либо до 14 000 долларов (в 2013 году) без каких-либо последствий налога на дарение; эта сумма называется ежегодным исключением из налога на дарение. Хотя 14000 долларов - это большие деньги для многих семей, это очень мало для других, которые на самом деле предпочли бы сразу передать еще больше денег кому-то из членов семьи. Однако, к сожалению, более крупные подарки начинают использовать пожизненное освобождение от налога на дарение, потенциально увеличивая будущие налоговые обязательства по налогу на наследство.
Следовательно, одна стратегия, используемая в прошлом для избежания этого ограничения, - это перевод денег в качестве ссуды, а не в качестве подарка ... и затем просто прощать часть процентов и / или основной суммы по кредиту каждый год до тех пор, пока заемная сумма не будет погашена. Однако IRS на протяжении многих лет тщательно проверял многие из этих транзакций, часто с неблагоприятными результатами; в конце концов, если 100 000 долларов были переведены, проценты фактически не выплачивались, а кредитор просто прощал проценты и основную сумму каждый год в течение 8 лет, пока ссуда не пропала, возможно, реальность такова, что «кредитор» фактически просто подарил 100 000 долларов в первый раз. год, и сделка (дарение) должна облагаться налогом соответственно. Кроме того, для семейных ссуд на сумму более 10000 долларов США IRS предполагает, что проценты были выплачены, но прощены в качестве подарка - это означает, что кредитор не только имеет потенциальную отчетность по налогу на дарение, но и должен сообщать в налоговой декларации вмененные проценты тоже с кредита! (Примечание редактора:некоторые исключения по вмененной процентной ставке применяются для сумм займа от 10 000 до 100 000 долларов США; см. Раздел 7872 (d) IRC)
На протяжении многих лет налоговый кодекс и прецедентное право были переплетены вместе, чтобы сформулировать некоторые рекомендации о том, как управлять внутрисемейной ссудой, чтобы ее действительно уважали как ссуду, а не как подарок.
Ключом к внутрисемейному кредитованию является то, что для того, чтобы ссуда была выплачена IRS, она должна рассматриваться как добросовестная ссуда, включая условия ссуды по «рыночной» процентной ставке, надлежащие выплаты процентов и / или основной суммы долга. , и в идеале формальности надлежащей документации (хотя документация строго не требуется).
Чтобы применить «рыночную» процентную ставку, условия займа должны указывать процентную ставку не ниже так называемых «Применимых федеральных ставок» (или AFR), которые IRS публикует ежемесячно в соответствии с разделом 1274 IRC. Таблица 1 руководства IRS по AFR включает три ставки:краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. Краткосрочные ставки указаны для кредитов сроком до 3 лет; среднесрочная ставка - для кредитов на срок более 3 лет, но менее 9 лет; а долгосрочная ставка рассчитана на срок от 9 лет и более.
Однако примечательно то, что, хотя Применимые федеральные ставки считаются «рыночными», поскольку выплата процентов по внутрисемейным займам по этим ставкам позволяет избежать подарков, они по-прежнему являются исключительно выгодными ставками; в последние месяцы краткосрочная ставка составляла лишь 1/4 от 1%, среднесрочная ставка чуть ниже 1%, и даже долгосрочная ставка составляет менее 2,5%! Напротив, средний показатель по стране для 15-летней ипотеки составляет около 2,8% (на момент написания этой статьи), а для 30-летней ипотеки - почти 3,5%. В результате внутрисемейные ипотечные ссуды могут по-прежнему быть очень привлекательными в качестве ставок заимствования, даже если ставки должны быть «достаточно высокими», чтобы соответствовать требованиям AFR IRS.
Одна из самых больших проблем для многих семей, рассматривающих внутрисемейные ссуды, особенно внутрисемейные ипотечные ссуды, - это просто административная работа и требования для правильного оформления ссуды, особенно с учетом того, что ссуда должна быть должным образом учтена по месту жительства, чтобы проценты могли вычитаться. для заемщика (и, в частности, четкая документация о ссуде также необходима, если кредитор когда-либо захочет получить налоговый вычет для сумм, не возвращенных в случае дефолта заемщика).
Кроме того, некоторые семьи фактически предпочитают более формальную ссуду; например, когда родители-кредиторы действительно делают намереваясь сделать транзакцию ссудой (а не замаскированным подарком), они хотят быть уверены, что ребенок-заемщик уважает ее должным образом и осознает некоторую финансовую ответственность (хотя при этом все еще пользуется более выгодными условиями ссуды, чем было бы получено от банка. , и удержание процентов по кредиту в семье). В качестве альтернативы, если деньги ссужаются из семейного траста, доверительный управляющий, вероятно, пожелает, чтобы ссуда была должным образом задокументирована и зарегистрирована, чтобы подтвердить, что фидуциарные обязательства по ответственному управлению трастовым корпусом выполняются.
Интересным новым решением в этой сфере является National Family Mortgage, компания, которая действует как «посредник», помогая обрабатывать и поддерживать внутрисемейные ипотечные ссуды, занимаясь всем, начиная от составления долгового обязательства между сторонами и заканчивая документированием доверительного договора. который закладывает имущество в качестве залога и регистрирует его в соответствующей юрисдикции, устанавливает механизмы электронного перевода средств для платежей по кредиту (включая условное депонирование для страхования домовладельцев и налог на имущество, если это необходимо) и отправляет уведомления о платежах и отчеты о балансе, и даже выпускает надлежащие IRS формы отчетности (Форма 1098 для заемщика о выплаченных процентах по ипотеке и Форма 1099-INT для кредитора о полученных процентах). Если ссуда структурирована как процентная, Национальная служба семейной ипотеки также может помочь организовать ежегодное прощение части ссуды (что с меньшей вероятностью вызовет проверку IRS, когда выплачиваются проценты, кредитные документы регистрируются, и все остальные формальности сделки соблюдаются).
Стоимость услуги представляет собой единовременную комиссию от 725 до 2100 долларов США (в зависимости от размера ссуды) за документы по ссуде (что, в частности, обычно намного меньше, чем комиссия за оформление традиционной ипотеки!), дополнительный регистрационный налог, уплачиваемый непосредственно штату / округу (для юрисдикций, которые требуют этого), и текущее обслуживание ссуд (с выписками, электронным переводом средств, отчетностью IRS и т. д.) стоит 15 долларов в месяц (или немного больше для более крупных ссуд, и с дополнительной оплатой 15 долларов в месяц за услуги условного депонирования). Читатели этого блога могут получить 15% скидку на единовременную плату для любого из своих клиентов, использующих эту услугу, введя код купона «KitcesBlogDeal» (без кавычек) при регистрации клиента. (Примечание редактора:это просто бесплатное предложение для читателей этого блога; между Nerd's Eye View и National Family Mortgage отсутствует финансовое вознаграждение или другие отношения.)
В конечном счете, внутрисемейные ипотечные ссуды по-прежнему являются довольно «нишевой» стратегией, поскольку для этого требуются значительные финансовые средства, чтобы семья могла предоставить ссуду детям или другим членам семьи в первую очередь. Тем не менее, такие услуги, как Национальная семейная ипотека, значительно упрощают внедрение и администрирование этого процесса и по цене, которая все еще намного меньше комиссии за оформление традиционной ипотеки, при одновременном сохранении всех текущих выплат по процентам в семье. И при сегодняшних Применимых федеральных тарифах у родителей есть много возможностей помочь детям или другим членам семьи сделать покупки дома более доступными, даже при этом принося разумную прибыль, учитывая сегодняшнюю низкую доходность!
(Эта статья была включена в издание Carnival of Wealth, And Stay Out о контроле за своими деньгами, карнавал инвестиций № 13 по Investeem, карнавал финансового планирования в моем путешествии по личным финансам, а также карнавал личных финансов №397 в моем путешествии по личным финансам.)