Инвестирование в недвижимость дает множество налоговых льгот, а амортизация - одна из самых больших. Это также одно из наиболее недопонимаемых.

Амортизация позволяет ежегодно вычитать часть стоимости инвестиций в течение срока, установленного IRS. Расчет амортизации основан на стоимости улучшений, а не на земле под улучшениями. Это требует, чтобы вы могли определить стоимость земли и стоимость улучшений. Это определение обычно включается во множество закрывающих документов, которые вы получили при покупке недвижимости или нашли на веб-сайте окружного налога на недвижимость. Очень важно сохранить закрывающие документы. Существуют дополнительные расходы по ссуде, которые могут быть отнесены на расходы и должны быть амортизированы при закрытии сделки.

Гипотетический пример

Очень часто инвестиция в недвижимость с положительной денежной наличностью оборачивается убытком (на бумаге), если амортизация включена в стоимость. Возьмем, к примеру, арендуемую недвижимость стоимостью 50 000 долларов, которая приносит около 575 долларов в месяц. Обслуживание долга по ипотеке, которое покрывает выплату процентов и основной суммы, составит около 260 долларов в месяц. Добавьте сюда налоги и страховку, и вы получите около 460 долларов в месяц. Таким образом, вы получаете в карман чуть больше 100 долларов в месяц без учета амортизационных расходов.

Амортизация недвижимости за 50 000 долларов составит около 150 долларов в месяц, если разделить стоимость 50 000 долларов на 330 месяцев - продолжительность жизни, которую IRS назначает арендуемой жилой недвижимости. Это дает вам убыток около 50 долларов в месяц. Этот «убыток» в размере 600 долларов США в год разрешается (до 25 000 долларов США) вычитать из вашего заработанного дохода, если вы соответствуете требованиям AGI.

Однако эта налоговая льгота имеет некоторые последствия позже. Когда вы, в конце концов, продадите недвижимость, IRS наложит так называемый «возврат амортизации», чтобы вернуть налоги, которые вы заплатили бы за эти годы без права требования амортизации. Часть прироста капитала, возвращаемая на амортизационные отчисления, облагается налогом по вашей обычной налоговой ставке . а не ставка прироста капитала .

Теперь, если вы отслеживаете, долгосрочная ставка налога на прирост капитала для всех, кроме самых богатых людей, составляет 15%, а довольно средняя обычная ставка налога составляет около 25%. Итак, мыслящий человек может сказать:«Ну, поскольку ставка налога на возврат амортизационных отчислений выше, чем ставка прироста капитала, я просто не возьму амортизацию». На первый взгляд, это имеет смысл. Не так быстро. IRS учло это и создало правило, согласно которому, когда человек продает инвестиционную недвижимость, налог на возврат амортизационных отчислений рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации или суммы амортизации, которая должна были взяты. Таким образом, IRS будет взимать с вас налог на возврат амортизационных отчислений, независимо от того, возьмете вы его или нет, поэтому имеет смысл брать его.

Делаем математику

Итак, поскольку один из самых больших вопросов, которые я задаю по поводу амортизации, - это «Как вы рассчитываете возврат амортизации?» Я попытаюсь упростить и объяснить это.

• Первое, что вам понадобится, это основа стоимости объекта недвижимости, в нашем предыдущем примере 50 000 долларов. Это должно было быть рассчитано в самом начале, когда вы начали снимать амортизацию. Как правило, эта сумма несколько близка к той, которую вы изначально заплатили за недвижимость.
• Затем вам нужно вычислить общую амортизацию, которую вы понесли (или которую должны были получить). Скажем, в нашем случае мы взяли всего 10 000 долларов. Если у вас есть профессионал, готовящий ваши налоги, это, вероятно, будет включено в качестве графика в вашу налоговую декларацию за прошлый год. Многие онлайн-программы по налогообложению упускают эту информацию.
• Затем вы вычитаете сумму амортизации (или которая должна была быть) из исходной стоимости. Это известно как «основа скорректированной стоимости» вашей собственности, в нашем примере это будет 40 000 долларов США.
• Затем вам нужна сумма, которую вы продали за вычетом любых комиссий или сборов. Это называется вашей «чистой выручкой». В нашем примере предположим, что мы продали его за 60 000 долларов и оплатили затраты на продажу в размере 5 000 долларов, поэтому наша чистая выручка составит 55 000 долларов.
• Возьмите чистую выручку и вычтите из нее скорректированную основу затрат:55 000–40 000 =15 000 долларов. Это сумма, которую вы получили.
• Сравните полученную прибыль с расходами на амортизацию:15 000 долларов> 10 000 долларов. Меньшая из двух цифр - это сумма, которую IRS считает подлежащей возмещению амортизации по вашей обычной ставке подоходного налога. В этом случае 10 000 долларов подлежат возмещению из амортизации по вашей обычной ставке дохода. Остальные 5000 долларов облагаются налогом по ставке прироста капитала.

Амортизационные отчисления являются очень ценным преимуществом для инвестора в недвижимость. В случае его использования он может обеспечить немедленный вычет, что в конечном итоге снижает налоговые обязательства физического лица. Возврат амортизации должен учитываться при любом сценарии продажи. Полное понимание ваших налоговых обязательств при продаже собственности может повлиять на решение о продаже.