Хотите знать, как перевернуть дом для огромной прибыли? Присоединяйтесь к экипажу! Перепродажа домов набирает обороты по всей стране. Во втором квартале 2021 года количество сдач домов достигло 80 000. Это почти 5 % всех продаж жилья или одна из каждых 20 транзакций! ¹

Все, что вам нужно сделать, это посмотреть эпизод любого популярного телешоу, чтобы понять, почему оно так привлекательно. 30-минутный сегмент позволяет легко перевернуть дом и получить огромную прибыль. Кажется достаточно простым, не так ли?

Что такое переворот дома?

Обмен домами — это когда инвестор в недвижимость покупает дома, а затем продает их с прибылью. Чтобы дом считался броском, его нужно покупать с намерением быстро перепродать. Время между покупкой и продажей часто колеблется от пары месяцев до года.

Существует два разных типа смены домов:

• Инвестор покупает недвижимость, стоимость которой может увеличиться при правильном ремонте и обновлении. После завершения работы они зарабатывают деньги на продаже дома по гораздо более высокой цене, чем та, за которую они его купили. Возможно, вы также слышали, что это называется «исправить и перевернуть».

• Инвестор покупает недвижимость на рынке, где стоимость жилья быстро растет. Они не вносят никаких обновлений и после нескольких месяцев владения недвижимостью перепродают ее по более высокой цене и получают прибыль.

В основном мы уделяем внимание первому определению «почини и переделай» и даем советы, которые помогут выбрать недвижимость, сделать ремонт и продать ее с умом.

Выгодно ли сдать дом?

Переворачивание домов может показаться простым, но это не так просто, как кажется. Будем реалистами:смена дома может быть либо мечтой, либо катастрофой.

При правильном подходе флип дома может стать отличным вложением и невероятно прибыльным. За короткое время вы сможете сделать качественный ремонт и продать дом гораздо дороже, чем вы за него заплатили.

Но сальто дома может так же легко пойти в противоположном направлении, если оно сделано неправильно. Мы все слышали ужасные истории о переворачивании домов — те, в которых то, что казалось хорошей сделкой, превратилось в дом с шатким фундаментом и протекающей крышей. В конце концов, флип дома может не принести вам денег. На самом деле это может стоить вам тысячи.

Если вы решили перевернуть дом, вы, конечно же, не хотите потерять деньги. Вы хотите сделать разумное вложение и пожинать плоды. Вот почему многие люди вызывают оценщика, чтобы оценить стоимость, а затем используют правило 70%, чтобы оценить, вероятно ли, что исправление и переворот окупятся, как они надеются.

Что такое правило 70%?

Правило 70% означает, что покупная цена недвижимости должна составлять 70% от стоимости дома после ремонта за вычетом затрат на ремонт и ремонт. Это поможет вам избежать перерасхода на недвижимость, которая принесет вам небольшую отдачу от ваших инвестиций. Вот как это выглядит:

Допустим, вы оцениваете стоимость дома после ремонта в 300 000 долларов. Начните с умножения 300 000 долларов США на 70% или 0,7.

300 000 x 0,7 =210 000 долларов США

Теперь предположим, что ему требуется 50 000 долларов на ремонт. Чтобы рассчитать максимальную цену, которую вы должны заплатить за дом, вычтите 50 000 долларов США из 210 000 долларов США.

210 000–50 000 долларов США =160 000 долларов США

Это означает, что покупная цена дома должна составлять не более 160 000 долларов наличными — подробнее о наличных позже. А если вы его не поймали, значит, вы зарабатываете 90 000 долларов США. прибыль, когда вы продаете дом по его стоимости после ремонта в 300 000 долларов США.

Не забудьте учесть две ваши любимые вещи:время и налоги. Используя приведенный выше пример, предположим, что на завершение и продажу флип-хауса уходит два года. Это как зарабатывать 45 000 долларов за каждый год работы. Если учесть долгосрочные налоги на прирост капитала, смена дома, скорее всего, не будет стоить того.

Но если вам потребуется шесть месяцев, чтобы закончить исправление и перевернуть, вы заработаете 90 000 долларов за полгода. Теперь, поскольку вы владели домом менее года, прибыль считается краткосрочным приростом капитала и облагается налогом по обычной ставке личного подоходного налога, которая выше, чем ставка долгосрочного прироста капитала. Но этот флип по-прежнему хорош.

Как перевернуть дом за 5 шагов

1. Финансируйте покупку дома наличными

Продажа домов может быть рискованным делом, особенно продажа домов без денег. Легко понять, почему добавление долга только делает ситуацию еще более опасной. Вот почему мы всегда рекомендуем покупать дом за наличные:

• Без процентов. Заемщики домов, занимающие деньги, могут платить проценты месяцами, что только увеличивает сумму, за которую они должны продать дом, просто чтобы выйти на уровень безубыточности.

• Не торопитесь продавать. Использование долга для финансирования флипа может заставить вас действовать в отчаянии. Если вы не можете продать дом, вы, вероятно, снизите цену и сократите свою прибыль. Те, кто торгует только наличными, могут переждать вялый рынок, потому что им не приходится платить проценты каждый день, когда они не продаются.

• Нет никаких долгов, которые могли бы сдерживать вас. Самое главное, делать какие-либо «инвестиции» с долгами — глупый план. Период. Попытка продать перевернутый дом дороже, чем вы вложили в него, уже сопряжена с риском, даже с наличными. Использование долга в процессе увеличивает ваши шансы потерять деньги, если в ваших планах есть сбой.

Давайте рассмотрим пример, чтобы понять, почему использование долга для продажи дома не стоит того:вы берете кредит на покупку дома для продажи, и все, кажется, идет хорошо, пока ремонт не займет шесть месяцев вместо четырех. Когда вы выставляете дом на продажу, он находится на рынке в течение месяца, прежде чем вы будете вынуждены снизить цену и продать его намного дешевле, чем планировали.

Через месяц вы закрываете и получаете свою выплату. Но огромная часть вашей выплаты идет на возврат денег, которые вы заняли, плюс проценты за восемь месяцев! И это помимо обычных расходов на продажу, таких как агентские комиссионные, налоги и сборы за право собственности.

Если бы вы продали дом за наличные, отчаяние не заставило бы вас продавать дешево. Не беспокоясь о выплате процентов, вы могли бы отложить продажу до тех пор, пока рынок не нагреется и цена не станет подходящей.

Если вы не можете заплатить наличными, финансовый риск смены дома просто не стоит того.

2. Знай рынок

Многие любители домашних дел с энтузиазмом относятся к своему следующему проекту и могут игнорировать эту менее гламурную сторону бизнеса. Но если вы плохо понимаете рынок и тенденции рынка недвижимости в вашем районе, вы можете столкнуться со следующими проблемами:

• Вы не знаете, действительно ли вы получаете хорошую скидку на дом, который покупаете. Цена продажи должна быть достаточно низкой, чтобы вы могли сделать ремонт и остаться в выигрыше, когда дом будет оценен по рыночной цене.

• Вы не можете точно определить потенциальную стоимость дома. Ваше видение дома должно соответствовать реальности района и способности жителей района позволить себе дом, который вы создаете.

• Вы не знаете, как оценить дом. Если вы купили дом в районе стоимостью от 130 000 до 150 000 долларов США, вы захотите продать свой флип по нижней границе этого диапазона, когда придет время продавать.

Так как же получить глубокое понимание рынка, которое поможет совершить успешный переворот? Найдите агента по недвижимости с многолетним опытом работы в вашей сфере. Ваш агент может помочь вам нацелить поиск домов на нужные районы с учетом вашей цены, бюджета на ремонт и желаемой прибыли.

Вы можете подумать, что дом, который вы нашли в Интернете, кажется кражей за 145 000 долларов и имеет большой потенциал. (Только подумайте, как это могло бы выглядеть с новой кухней!) Но если бы самый красивый и большой дом в районе был продан за 160 000 долларов три месяца назад, любой ремонт, вероятно, обойдется дороже, чем район. И вы застрянете с домом, который не сможете продать.

Работать с агентом по недвижимости, который знает рынок как свои пять пальцев, выгодно. Когда вы будете готовы продать, ваш агент может использовать свои знания, чтобы оценить дом по конкурентоспособной цене, чтобы вы получили максимальную прибыль. Сотрудничество с известным агентом может помочь вам сделать разумное вложение средств, которое позволит сохранить ваши финансы в нужном русле.

3. Составьте бюджет для вашего дома Flip

Не ждите, пока вы купите инвестиционную недвижимость, чтобы составить бюджет. Знайте свой диапазон цен на покупку дома, любой ремонт, завершение проектов реконструкции и оплату расходов на продажу, прежде чем заключать сделку.

Составьте список любых косметических проектов, а также любых дорогостоящих ремонтов, таких как проблемы с сантехникой или электричеством. Если у вас нет опыта работы в строительстве, подрядчик может сказать вам, что нужно исправить и сколько это будет стоить. Внезапный ремонт может решить проблему, поэтому не забудьте выполнить домашнюю работу здесь.

Когда у вас есть контракт, проведите инспекцию дома и любые другие специальные проверки, которые могут вам понадобиться. Всегда лучше заметить проблемы на начальном этапе, чем удивиться в будущем.

4. Инвестируйте в умный ремонт

Мечты о сверкающих паркетных полах, модных светильниках и сказочных кухнях с профессиональными плитами могут быстро привести к тому, что ваш ремонт выйдет из-под контроля. Вот почему важно заранее знать свой бюджет, а затем следить за тем, чтобы обновления не отставали от графика и действительно повышали ценность дома.

Не забывайте, что большие ремонтные работы, такие как кухня и ванная комната, могут легко испортить ваш флип. Возьмем, к примеру, кухню. Согласно отчету Cost vs. Value за 2020 год, средняя сумма, потраченная на капитальный ремонт кухни, составляет почти 68 500 долларов США ² . Средняя сумма возмещения этих затрат составляет всего около 40 000 долларов США ³ . Это не та рентабельность инвестиций, которую вы хотели бы видеть, когда вы переворачиваете дом.

Если вы ремонтируете дом, который надеетесь продать за 220 000 долларов, не вкладывайте 60 000 долларов в нестандартную установку шкафов, высококачественную отделку и кухонный остров вашей мечты! Вместо этого подумайте о более разумном ремонте, который фокусируется на обновлении существующих шкафов, добавлении гранитных столешниц и замене бытовой техники. Вы потратите меньше и с гораздо большей вероятностью окупите свои затраты при перепродаже дома.

Хотя вы можете инвестировать в пару больших обновлений, не стоит недооценивать силу небольших настроек. Такие вещи, как свежий слой краски, обновленное оборудование и новый ландшафт, могут оказать огромное влияние!

5. Получите рекомендации от местного эксперта по недвижимости

Можно ли заработать на сдаче домов? Когда все сделано правильно, вы определенно можете! Во втором квартале 2021 года сданные дома были проданы по рекордно высокой медианной цене в 267 000 долларов США, а валовая прибыль составила почти 67 000 долларов США ⁴ .

Имейте в виду, что валовая прибыль не включает сумму, потраченную на ремонт и реконструкцию. Но если у вас есть возможность раскошелиться наличными и уложиться в бюджет на ремонт, ваши вложения вполне окупятся.

Ключ к успешной продаже дома заключается в том, чтобы сделать это с наличными, сделать разумные инвестиции в тип дома, который вы покупаете, выбрать ремонт в своем бюджете и быстро продать его. Наличие агента по недвижимости в вашей команде помогает воплотить все это в жизнь!

Независимо от того, покупаете ли вы дом, чтобы жить в нем несколько лет или продать через шесть месяцев, квалифицированный агент по недвижимости может предоставить вам знания о рынке и практические рекомендации, необходимые для разумных инвестиций.

Готовы сотрудничать с профессионалом?

Если вы готовы начать менять дома, убедитесь, что вы нашли агента, которому вы можете доверять. С нашими Одобренными местными поставщиками (ELP) программы, мы делаем всю тяжелую работу за вас.

Агенты по недвижимости в нашей сети являются RamseyTrusted. Это означает, что они прошли строгий процесс проверки, чтобы убедиться, что они действительно лучшие в своем деле. Наши агенты ELP имеют многолетний опыт работы на своем рынке и множество восторженных отзывов от довольных клиентов.

Свяжитесь с агентом RamseyTrusted сегодня!