Если вы арендуете недвижимость на год или более, домовладелец, скорее всего, захочет ежегодного повышения арендной платы. Это сделано для борьбы с инфляцией, когда каждый уплаченный доллар со временем становится все меньше. Один из самых справедливых способов увеличения арендной платы - это основывать ее на индексе потребительских цен. Повышение с привязкой к ИПЦ относительно распространено в коммерческой аренде, поэтому, если вы арендуете коммерческое помещение, есть большая вероятность, что ваш арендодатель воспользуется этим методом для повышения вашей арендной платы.
Созданный Бюро статистики труда, ИПЦ - это показатель стоимости жизни. По сути, вы ежемесячно устанавливаете цену на одну и ту же корзину потребительских товаров - молоко, хлопья для завтрака, бензин, лекарства по рецепту и т. Д. - а затем определяете, будет ли эта цена повышаться или понижаться. Когда цена повышается в течение шести-восьми месяцев, возникает инфляция. Когда цена снижается, экономика переживает дефляцию. Правительство использует ИПЦ для справедливого увеличения суммы пособий, выплачиваемых определенным людям. В секторе недвижимости арендодатели используют ИПЦ для увеличения арендной платы в соответствии с инфляцией.
Типичный пункт о пересмотре арендной платы по ИПЦ может содержать примерно следующее:«Арендная плата будет увеличиваться с 1 января каждого года за счет увеличения ИПЦ по сравнению с базовым индексом. Базовый индекс - это показатель ИПЦ, публикуемый непосредственно перед датой начала аренды». Где-то в договоре аренды вы найдете определение «ИПЦ». Это потому, что BLS не просто публикует один национальный ИПЦ; Есть несколько индексов, основанных на географии, типе потребителя и типе товаров в нашей гипотетической корзине. Как правило, вы будете использовать индекс «Индекс потребительских цен на все товары для всех городских потребителей», который вы слышите в СМИ. Однако в договоре аренды может быть указан другой индекс, например, соответствующий местоположению собственности. Внимательно прочтите положения о повышении арендной платы.
Для расчета ИПЦ необходимы три вещи:сумма арендной платы, которую вы в настоящее время платите, последнее значение ИПЦ, опубликованное до даты повышения арендной платы, и последнее значение ИПЦ, опубликованное до наименьшей даты начала или любой другой базовой даты, которая используется. В договоре аренды всегда будет указана фиксированная базовая дата, например дата начала аренды или дата последнего повышения арендной платы. Вы можете найти текущие и исторические показатели ИПЦ на веб-сайте индекса потребительских цен BLS в Интернете или позвонить на одну из специальных горячих линий ИПЦ для получения региональных данных. В настоящее время BLS публикует географические данные по 17 мегаполисам.
Самая сложная часть ваших расчетов - это выяснить, как изменился ИПЦ между датой базового индекса и текущим индексом. Мы называем это изменение «множителем корректировки индекса». Математически расчет выглядит так:
(Текущий индекс - базовый индекс) / базовый индекс =множитель корректировки индекса
Предположим, например, что последний ИПЦ, опубликованный до даты аренды (базовый индекс), равен 192,4. Последний ИПЦ, опубликованный перед датой обзора (текущий индекс), составляет 199,6. Подставляя эти числа в формулу, вы получаете:
(199,6 -192,4) / 192,4 =0,037
Цифра 0,037 или 3,7 процента представляет собой эффективный уровень инфляции или то, насколько выросли цены на товары с даты аренды.
После того, как вы рассчитали коэффициент корректировки, все, что вам нужно сделать, это умножить его на вашу текущую арендную плату. Итак, если ваша арендная плата составляет 10 000 долларов в год, умножение 10 000 на 0,037 дает 370 долларов. Это означает, что ваша арендная плата вырастет на 370 долларов, а новая арендная плата составит 10 370 долларов в год. Приходите следующего января, 1 января, и вы включите эту новую сумму арендной платы - 10 370 долларов - в свою формулу, чтобы найти арендную плату в следующем году.