В большинстве случаев ценообразование на землю - наука крайне неточная. Чтобы сделать это правильно, необходимо четкое понимание не только размера и размеров посылки и сопоставимых продаж на рынке, но и многопрофильного понимания ряда других факторов. Геологические и гидрологические проблемы влияют на пригодность земли для строительства, транспортные потоки влияют на возможность сдачи в аренду любого здания, которое будет построено на ней, а "официальное" зонирование земли во многих городах может иметь очень мало общего с тем, что на самом деле может быть возведено на земле. .
Обследуйте землю, чтобы получить четкое представление о ее размерах и размерах. Полное обследование предпочтительнее простого измерения, поскольку оно также должно указывать на расположение любых участков земельного участка, которые может использовать третье лицо, что может ограничить возможность застройки земли.
Полное гидрологическое, геологическое и экологическое обследование собственности. Это поможет вам понять, пригодна ли земля для строительства и что она будет поддерживать. точно знаете, с чем вам нужно работать.
Встретьтесь с комиссией по планированию или зонированию вашего местного органа власти. Они могут дать вам представление о том, что позволяет зонирование вашей собственности, а также о том, что они хотели бы видеть на участке. Они также могут сообщить вам, какие ограничения предъявляются к вашему участку, а также о любых других ограничениях, которые могут повлиять на то, сколько земли действительно можно использовать для строительства.
Изучите недавние сопоставимые продажи земли в вашем районе. Вместо того, чтобы смотреть на общую продажную цену, посмотрите на цену за квадратный фут или цену за акр. Это поможет вам согласовать сопоставимые продажи с точным размером вашей собственности. Вам также необходимо будет скорректировать сопоставимые продажи для стоимости вашей собственности на основе уникальных характеристик, которые вы обнаружили в ходе своего исследования.
Выполните анализ остаточной стоимости, если вы не можете найти полезные сопоставимые продажи для своей собственности. Чтобы провести анализ остаточной стоимости, вам нужно будет работать в обратном направлении от окончательной стоимости здания, которое будет завершено на участке. Например, если вы знаете, что ваша собственность может поддерживать здание стоимостью 3 000 000 долларов США, строительство которого будет стоить 1 800 000 долларов США, у застройщика остается 1 200 000 долларов США, чтобы заплатить вам за вашу землю и получить часть прибыли в качестве прибыли. Решение о том, как распределить «остаточную стоимость» в размере 1 200 000 долларов США между прибылью застройщика и стоимостью земли, сильно варьируется от рынка к рынку.