Существуют два типа ипотечных рынков, на которых происходят операции:первичный ипотечный рынок и вторичный ипотечный рынок. Первичный рынок ипотеки - это место, где кредитор и заемщик заключают договор об ипотеке, чтобы человек мог купить дом. Большинство покупателей не знают, что на вторичном рынке третья сторона покупает их ссуды и упаковывает их в ценные бумаги, чтобы обеспечить первичным учреждениям приток капитала для дальнейшего кредитования.
Первичный ипотечный рынок - это место, где кредитное учреждение напрямую ссужает деньги заемщику или лицу, желающему приобрести дом или недвижимость. Кредитор несет ответственность за составление контракта и определение условий ссуды. Заемщик соглашается с условиями и выплатами, предусмотренными первичным ипотечным учреждением, или ищет другого кредитора.
Первичным ипотечным учреждением обычно является банк, коммерческий или ссудо-сберегательный. Это может быть местная, частная, государственная или корпоративная. Не имеет значения, является ли банк одним из многих в цепочке или небольшим семейным предприятием с одним отделением. Первичное ипотечное учреждение является прямым кредитором денег, которые потенциальный домовладелец использует для покупки дома или другой собственности, выплачивая ипотечный кредит ежемесячными платежами учреждению-эмитенту.
Первичные ипотечные учреждения получают большую часть прибыли за счет начисления процентов на деньги, предоставленные покупателям недвижимости. Однако существует ограничение на размер капитала в резерве банка. Чтобы предоставить больше кредитов, банку необходимо поддерживать деньги в этом резерве. Следовательно, для увеличения прибыли ему необходимо привлечь больше капитала.
Чтобы получить более высокую прибыль, первичное ипотечное учреждение будет продавать ссуды бизнесу, работающему на вторичном рынке. Эти компании объединяют ипотечные кредиты и предлагают их в качестве ценных бумаг, называемых ценными бумагами, обеспеченными активами, или обеспеченными ипотечными обязательствами на фондовом рынке. Это обеспечивает приток капитала к первичному кредитору, чтобы кредитор мог выдавать больше ипотечных ссуд. Заемщик продолжает производить платежи первичному учреждению, которое направляет деньги вторичному учреждению. Freddie Mac - пример такого второстепенного учреждения.