Иногда это называется «дружественной потерей права выкупа», когда заемщик добровольно передает имущество кредитору, чтобы избежать процедуры обращения взыскания. В то время как владелец собственности теряет собственность в любом случае, заемщик избегает смущения и драмы формальной потери права выкупа.
Когда покупатель приобретает недвижимость и использует ее в качестве залога для обеспечения ссуды, кредитор может обратиться в судебный процесс по обращению взыскания на продажу или получение собственности, если покупатель не выплачивает ссуду. Три основных типа обращения взыскания включают судебное обращение взыскания, внесудебное обращение взыскания и строгое обращение взыскания. Судебное обращение взыскания требует судебного иска. Продажа не происходит при строгом обращении взыскания, поскольку право собственности на недвижимость переходит к кредитору после выполнения необходимых юридических требований.
Чтобы избежать смущения, связанного с потерей права выкупа, и получить опыт, стоящий за ними, некоторые владельцы собственности выбирают DILF, когда они знают, что потеря права выкупа неизбежна. Для этого требуется соглашение между заемщиком и кредитором, и обычно заемщик инициирует соглашение. Заемщик передает право собственности кредитору для погашения ссуды и освобождает собственность.
Кредиторы не всегда соглашаются принять DILF. Принимая дружественное обращение взыскания, кредитор может утратить некоторые права, предоставленные ему формальным обращением взыскания, такие как возможные гарантии VA или требования по частному страхованию закладных. Если обращение взыскания неизбежно, кредитор может взвесить финансовые выгоды от принятия договора, в том числе избежание расходов на потерю права выкупа и возможного ущерба собственности во время процесса выселения.
Согласно отчету Virginia Cooperative Extension, в то время как заемщик избегает смущения, связанного с потерей права выкупа, DILF может нанести такой же ущерб кредитным рейтингам должника, как и потеря права выкупа. Кредитор обычно требует, чтобы заемщик заплатил за оценку и поиск титула, прежде чем дать согласие. Поиск по названию необходим для выявления любых других залогов в отношении собственности. В некоторых ситуациях кредитор может отложить DILF, если позже он обнаружит, что были другие залоговые права в отношении собственности. Некоторые кредиторы не будут рассматривать DILF, если собственность не имеет собственного капитала. В случае продажи взыскания, если недвижимость продается на сумму, намного превышающую остаток по ссуде, заемщик может получить часть продажной цены, однако заемщик утрачивает это право в DILF. Прежде чем инициировать DILF, собственник недвижимости должен проконсультироваться с юристом и бухгалтером.