Земельные контракты - это форма финансирования продавцом сделок с недвижимостью. Продавцы или продавцы выступают в качестве кредитора и сохраняют договор в качестве залога, и сделка регистрируется с городскими властями. Покупатели или продавцы уплачивают основную сумму и проценты напрямую продавцу. Покупатели также платят налоги на имущество и страховку, а также несут ответственность за ремонт и техническое обслуживание. Закон штата Индиана следует этим основным принципам с некоторыми важными поправками.
Закон о безопасном и справедливом исполнении ипотечных кредитов, вступивший в силу в июне 2010 года, усиливает защиту потребителей, устанавливая минимальные стандарты для деятельности организаций, предоставляющих ипотечную ссуду. Закон о БЕЗОПАСНОСТИ в Индиане часто трактуется широко и может включать продавца, пытающегося завершить продажу земельного контракта. Закон гласит, что любой, кто «предлагает» или «предоставляет» жилищную ипотечную ссуду или предоставляет кредит на покупку дома, может считаться кредитором. Закон штата Индиана определяет кредитора как лицо, которое принимает заявку на жилищный кредит и ведет переговоры о жилищном ссуде для получения компенсации. Организаторы ссуды должны иметь лицензию в Индиане, чтобы предоставлять финансирование.
Закон SAFE определяет жилищную ипотечную ссуду как ссуду, обеспечивающую частное жилище размером от 1 до 4 единиц. Жилые дома включают кондоминиумы, кооперативы, мобильные дома и трейлеры. Если вы ранее проживали в доме, который пытаетесь продать по договору на землю, то вы не подпадаете под действие Закона. Если вы продаете дом ближайшему родственнику или продаете коммерческие здания, вы также освобождены от уплаты налогов. Юрист, который ведет переговоры с кредитором от имени клиента, также освобожден от уплаты налогов.
Закон штата Индиана гласит, что продавцы должны соблюдать правила в отношении возврата собственности в случае, если покупатель станет нарушителем. Если покупатель не выполняет ипотеку и не может погасить ссуду, продавец может принять решение о взыскании права выкупа. Если покупатель обладает значительным капиталом и не отказался от собственности, то требуется судебное закрытие сделки - другими словами, продавец должен взыскать взыскание через судебную систему. Взыскание взыскания в судебном порядке занимает много времени, дорого и требует привлечения адвоката.
Закон штата Индиана позволяет поставщикам взыскивать взыскание без судебного разбирательства, если покупатель нарушает платежи, но не накопил значительного капитала. Это означает, что суды не задействованы, и это быстрее и дешевле. Продавец подает уведомление о невыполнении обязательств окружному секретарю и продавцу. Если покупатель не исправит невыполнение обязательств, то дом лишается права выкупа и продается. Продавец может выкупить собственность. Конфискация аналогична потере права выкупа, но собственность возвращается продавцу, а не выставляется на аукцион.