Покупка вашей первой инвестиционной недвижимости может показаться сложной задачей. Однако начало инвестирования в недвижимость может стать отличным способом продвинуться вперед на пути к финансовой свободе.
Инвестиции в недвижимость могут предоставить ее владельцам что-то между небольшим дополнительным денежным потоком, подушкой безопасности в виде собственного капитала или богатством поколений. Но, конечно, все зависит от ваших целей, от того, как вы их структурируете и что вы в них вкладываете.
Есть несколько вещей, которые я хотел бы знать, когда инвестировал в свою первую арендуемую недвижимость. Я научился оценивать денежный поток, затраты на ремонт и определять товарный продукт. Однако я не знал и не задумывался о том, как местоположение влияет на возможности роста, как повысить ценность за счет принудительного повышения стоимости и как инфляция влияет на рынок аренды.
Инвестирование в недвижимость подходит не всем, и у инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы.
Прежде чем инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость, важно начать с прочной финансовой основы. Высокие операционные издержки при покупке и продаже недвижимости. Если вы не в хорошем финансовом положении, у вас может возникнуть соблазн продать свои инвестиции через год или два. Кроме того, вы можете быть вынуждены продать, когда время не идеально для получения прибыли, потому что вам нужны деньги. Возможность продавать, когда это идеально, — вот почему так важно создать резервный фонд, свести к минимуму потребительский долг и привести свои финансы в порядок перед покупкой инвестиционной недвижимости.
При принятии решения об инвестиционной стратегии для вашей первой недвижимости вам придется выбирать между покупкой дома на одну семью (SFR) или многоквартирного дома. Хотя многие люди рассматривают покупку дома на одну семью как ступеньку к многоквартирному дому, это не обязательно так. Если вы хотите сосредоточиться на многоквартирных домах, можно начать непосредственно с них.
Одним из преимуществ инвестирования в недвижимость для одной семьи является несколько стратегий выхода. Вы можете продать его другому инвестору под аренду или с арендатором. Вы также можете продать дом на одну семью покупателю, который планирует использовать его в качестве основного места жительства. Одна увлекательная стратегия, которую я видел, как люди преуспели, заключается в том, чтобы попытаться купить на пути прогресса в сообществе, арендовать на несколько лет, отремонтировать и продать.
Обычно многоквартирные дома строятся с нуля. Это делает их отличными для использования в качестве сдаваемой в аренду недвижимости. Это может привести к снижению затрат на техническое обслуживание, более эффективной планировке и лучшему соотношению арендной платы к стоимости.
Могут работать многие стили инвестирования. Инвестирование в недвижимость не является универсальным процессом. Крайне важно определить предпочтительную модель инвестирования, определить, какая недвижимость соответствует этой модели, и найти недвижимость, соответствующую этим критериям. Предположим, вы не отправляетесь в путь с таким уровнем преднамеренности. В этом случае вы будете подвержены гонкам по рынку и будете крутить колеса в поисках сделок. Это называется параличом анализа.
Вот несколько распространенных стратегий:
Покупка и удержание, ориентированная на денежный поток. Покупка недвижимости, готовой к аренде или почти готовой к аренде, с акцентом на получение хорошего денежного потока.
Покупка и удержание, ориентированная на оценку стоимости. Покупка недвижимости, готовой к аренде или почти готовой к аренде, с упором на то, чтобы она находилась в районе с высоким потенциалом роста.
Метод BRRRR. Метод BRRRR означает покупку, реабилитацию, аренду, рефинансирование, повторение. Это способ рециркуляции ваших основных инвестиций путем принудительного повышения стоимости и рефинансирования вашей первоначальной основной суммы за счет собственности.
Инвестирование в добавленную стоимость. Эта стратегия направлена на покупку недвижимости, которая нуждается в улучшении. Он похож на метод BRRRR, но не обязательно рефинансируется после завершения. Вместо этого большинство инвесторов, создающих добавленную стоимость, продают недвижимость, чтобы зафиксировать свою прибыль.
При выборе недвижимости следует обращать внимание на денежный поток, потенциал роста стоимости и стабильность.
Денежный поток:одним из основных факторов инвестирования в недвижимость является получение денежного потока от ее сдачи в аренду. Доход от аренды относительно стабилен и мало связан с другими жизненными событиями, которые могут вызвать нестабильность в ваших финансах.
Потенциал признательности:возможно, вы слышали термин «путь прогресса». Это относится к тому, где инвесторы и государственные органы направляют ресурсы на развитие. Это также место, где покупатели начинают искать возможность жить. Это часто является побочным эффектом, поскольку определенные районы начинают переоценивать покупателей, и эти покупатели начинают соглашаться с тем, что находятся рядом с сообществом, а не непосредственно в нем.
Ставка на 100% на рост быстро превращается из инвестирования в спекуляцию. Тем не менее, есть несколько разумных стратегий с попыткой купить для оценки. Признание обычно является важной причиной накопления богатства в недвижимом имуществе.
Еще один вариант признательности — создать ее в себе с помощью вынужденной признательности.
Стабильность:обычно в цену входит прочность объекта. Например, районы с хорошими школами, которые, вероятно, сохранят свою стоимость, часто имеют более высокие цены на недвижимость. Таким образом, принятие решения о количественной оценке стабильности и ее ценности является важным компонентом настройки ваших критериев покупки.
Недвижимость в районе, где арендатор разрывает договор аренды до истечения 12 месяцев, является скорее нормой, чем чем-то неслыханным, и часто выглядит лучше на бумаге. Это потому, что вы можете купить с более высоким соотношением арендной платы к стоимости. Однако это не означает, что это лучшая инвестиция для всех.
Получение кредита на инвестиционную недвижимость может немного отличаться от ипотечного кредита на ваше основное место жительства.
Соответствующие кредиты:Ипотечные кредиты, проданные Fannie и Freddie, относятся к этой категории. Это кредиты, которые предлагают большинство крупных банков. Обычно они имеют низкую фиксированную процентную ставку и множество требований к документации.
Портфельные кредиторы:обычно местные банки и кредитные союзы предлагают кредиты на коммерческую недвижимость, такую как сдаваемая в аренду недвижимость, которую не следует упаковывать и продавать в качестве соответствующего кредита. Требования обычно имитируют соответствующие кредиты, но могут требовать меньше документации и могут иметь несколько иную модель андеррайтинга. Обычно такие банки более агрессивны в отношении кредитования конкретных объектов недвижимости.
Ссуды на твердые деньги. Ссуды на твердые деньги действительно имеют место в мире инвестирования, но не рекомендуются для начинающих инвесторов. Некоторые кредиторы специализируются на кредитах с более высоким риском, которые инвесторы используют при покупке недвижимости, которая не готова к сдаче в аренду и нуждается в капитальном ремонте.
Кредиторы с твердыми деньгами, как правило, более агрессивны в своих критериях кредитования и обращают внимание на актив, обеспечивающий кредит, в качестве обеспечения, а не на способность заемщика обслуживать проценты.
Пожалуйста, не выходите на улицу и не спрашивайте людей, будут ли они в вашей команде инвесторов. Отношения с людьми, с которыми вы будете работать над инвестициями в недвижимость, должны быть более органичными, чем это.
Обратите внимание, я не сказал здесь агент по недвижимости. При поиске основного места жительства ваш поиск может начинаться и заканчиваться агентом по недвижимости. Однако при поиске инвестиционной недвижимости необходимо рассмотреть дополнительные варианты.
Было бы лучше, если бы вы просмотрели MLS, и, как правило, проще всего использовать для этого агента вашего собственного покупателя.
При покупке вашей первой инвестиционной недвижимости решение о том, нанять ли управляющего недвижимостью или заниматься самоуправлением, является важным решением. Здесь есть плюсы и минусы для обеих сторон. В конце концов, это будет зависеть от того, насколько активную роль вы хотите играть в управлении своими инвестициями.
Возможно, вам сойдет с рук самоуправление и прикладывание минимальных усилий на какое-то время. Тем не менее, в конце концов, это догонит вас. Наличие систем для отслеживания расходов, маркетинга для новых арендаторов, управления техническим обслуживанием и капитальных затрат имеет решающее значение для долгосрочного успеха вашей собственности. Поэтому важно подумать об управлении и научиться делать все это умело, когда решаете, стоит ли заниматься самоуправлением.
Рассматривая кривую обучения всем аспектам самоуправления, вы можете решить, что лучшим вариантом будет нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью.
В конце года вам нужно будет подать налоговую декларацию, в которой будут указаны финансовые показатели вашего имущества. Вы захотите иметь план вместе, чтобы сделать это до налогового времени. Будете ли вы по-прежнему подавать налоги так же, как и раньше, или добавленная сложность заставит вас перейти на более полный набор услуг?
Имеются налоговые последствия владения инвестиционной недвижимостью. Однако многие из этих последствий могут быть благоприятны для инвестора. Вот почему рекомендуется иметь бухгалтера, который разбирается в инвестициях в недвижимость и может помочь вам спроектировать, спланировать и позиционировать себя, чтобы максимально использовать налоговые последствия ваших инвестиций.
Чтобы сообщить о налогах в конце года, вам нужны точные записи о доходах и расходах. Эти записи также будут полезны для сравнения эффективности недвижимости с вашими прогнозами и позволят вам внести коррективы в свою инвестиционную стратегию. Существует множество способов отслеживать доходы и расходы по инвестиционной собственности.
Я видел, как люди уходили настолько низкотехнологично, что просто хранили все квитанции в папке для каждой собственности за каждый год. Другой вариант — вести книгу доходов и расходов в Excel. Наконец, наиболее продвинутый и масштабируемый вариант – использовать программное обеспечение для учета, такое как Quickbooks, для отслеживания этих элементов.
Инвестирование в недвижимость может быть отличным вариантом для многих людей. Тем не менее, перейти от нулевой инвестиционной собственности к одной — сложная задача. Методично работая над этим, создавая модель, команда может сделать этот процесс более доступным. При выборе недвижимости важно учитывать денежный поток, потенциал роста и стабильность. Собрать команду — это важно. Вы можете делать это органично, а некоторые роли выполнять самостоятельно, но это должно включать приобретение, управление недвижимостью и бухгалтерский учет.
Эта статья изначально была опубликована Wealth of Geeks.