Добавление сдаваемой в аренду недвижимости в ваш инвестиционный портфель может стать отличным источником пассивного дохода. Предполагая, что у вас есть наличные деньги, чтобы легко справляться с регулярным обслуживанием и ремонтом, эти типы недвижимости могут помочь диверсифицировать ваши инвестиции и увеличить ваше состояние в долгосрочной перспективе. По данным Национального совета по многоквартирным домам, более 44 миллионов домохозяйств в США состоят из арендаторов, поэтому недостатка в потенциальных арендаторах нет.

Однако, как и любые другие инвестиции, это не лишено риска. Восторженные покупатели, которые прыгают до того, как будут готовы, могут оказаться в финансово напряженной ситуации, которая увеличивает их долговую нагрузку и негативно влияет на их кредит. Прежде чем принимать какие-либо важные решения, найдите время, чтобы узнать, как работают инвестиционные объекты, что может помочь вам решить, подходят ли они вам. Вот что вам нужно знать.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Покупка инвестиционной недвижимости похожа на традиционную покупку дома. Однако вместо того, чтобы покупать дом для себя, вы сосредотачиваетесь на покупке недвижимости, которую затем можете сдать в аренду кому-то другому. В качестве альтернативы, ваша цель может состоять в том, чтобы купить и сохранить собственность, а затем перепродать ее по более высокой цене (вариант инвестирования «почини и переверни», который часто можно увидеть на популярных шоу по ремонту домов). В любом случае, цель одна и та же:использование собственности для получения дохода и, в конечном итоге, получения прибыли.

Как зарабатывают деньги на инвестиционной недвижимости?

Предположим, вы планируете купить недвижимость и сдать ее в аренду арендатору. Цель состоит в том, чтобы взимать ежемесячную арендную плату, покрывающую все ваши расходы, а также дополнительную сумму, которую можно оставить в кармане. То, сколько вы разумно можете взимать, зависит от вашего местного рынка и привлекательности вашей собственности. Изучение тенденций аренды аналогичной недвижимости в вашем районе может помочь вам определиться с конкурентоспособной суммой. Возможно, вы сможете получить больше, если сделаете ремонт, например установите современную кухню или обновите полы и бытовую технику, хотя это потребует больших первоначальных инвестиций с вашей стороны.

Может быть, вы больше заинтересованы в перепродаже недвижимости, чем в сдаче ее в аренду. По данным поставщика данных о недвижимости ATTOM Data Solutions, дома, проданные в 2020 году, принесли среднюю валовую прибыль в размере 66 300 долларов. И точно так же, как это может помочь тем, у кого есть арендаторы, получать более высокие арендные платежи, ремонт дома, который пользуется спросом, может помочь плавникам получить большую отдачу от своих инвестиций.

Владельцы инвестиционной недвижимости также могут зарабатывать деньги, когда придет время продавать, при условии, что стоимость дома вырастет. Никто не может предсказать со 100% уверенностью, действительно ли недвижимость будет дорожать, но если вы находитесь в процветающем районе или в новом быстрорастущем районе, это может быть хорошим знаком. Каждый рынок уникален, но Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что в первом квартале 2021 года в 89% городских районов наблюдался двузначный рост цен по сравнению с прошлым годом.

Что следует учитывать перед покупкой инвестиционной недвижимости

Есть несколько факторов, которые следует учитывать при выборе инвестиционной недвижимости. К ним относятся:

• Доступ к основным дорогам и общественному транспорту
• Близость к магазинам и ресторанам
• Разрабатываются планы местного развития, которые могут повлиять на стоимость жилья.
• Местные цены продажи аналогичных объектов
• Средняя рыночная арендная плата
• Средний налог на недвижимость в этом районе.

Кроме того, ниже приведены некоторые дополнительные моменты, о которых следует подумать, прежде чем двигаться дальше.

• Ваша способность управлять объектом :Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, вы подписываетесь в качестве арендодателя. Это означает, что вы будете заниматься обслуживанием дома и устранением возникающих по пути ремонтных работ — больших и малых. Это может включать в себя все, от аварийных ситуаций с сантехникой до проблем с крупными приборами. Вы можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он занимался этими вещами за вас. Просто знайте, что если вы не сможете сохранить дом пригодным для жизни, ваши арендаторы могут иметь право удерживать арендную плату или обращаться в суд. Помимо обслуживания имущества, вам также потребуется найти и проверить арендаторов, чтобы избежать долгосрочных вакансий, и вмешаться, чтобы принять меры, если с ними возникнут какие-либо проблемы.
• Ожидаемая рентабельность инвестиций (ROI) :есть простая формула, которая поможет вам оценить рентабельность инвестиций. Сначала возьмите предполагаемый ежемесячный доход от аренды, а затем вычтите ежемесячные расходы. Это может включать в себя все, от налогов на недвижимость до страхования домовладельцев и сборов ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Теперь умножьте эту цифру на 12, чтобы найти свой валовой годовой денежный поток. Это показывает, сколько вы, вероятно, будете получать каждый год, если все пойдет хорошо. Теперь подумайте, сколько вы платите авансом с точки зрения первоначального взноса, расходов на закрытие, проверки дома и любого ремонта, который необходимо сделать. Судите ли вы по цифрам, что это выгодное вложение?
• Текущий рынок жилья :если вы ищете арендатора, вам следует сузить свое внимание к объектам недвижимости, привлекательным для потенциальных арендаторов. Местный агент по недвижимости может указать вам районы и типы недвижимости, которые привлекают арендаторов в вашем районе. Варианты могут включать таунхаусы, кондоминиумы, квартиры или многоквартирные дома, такие как дуплексы. Инвесторам, рассчитывающим на продажу жилья, было бы разумно внимательно изучить тенденции покупки жилья для аналогичных объектов в этом районе. Как долго листинги обычно остаются на рынке? Соответствуют ли цены продажи вашему бюджету и целям рентабельности инвестиций?
• Условия ипотечного кредита :Ипотечные ставки, как правило, выше при финансировании инвестиционной собственности. На самом деле, кредиторы нередко взимают от 0,50% до 0,75% больше по сравнению с обычной ипотекой. Вы также захотите рассмотреть свой ежемесячный платеж и другие условия кредита, чтобы убедиться, что цифры соответствуют вашему бюджету. Поищите и сравните предложения от разных кредиторов, чтобы найти лучшее предложение.
• Дополнительные расходы :Как упоминалось ранее, ваш ежемесячный платеж по ипотеке — это всего лишь один из расходов на владение инвестиционной недвижимостью. Вам также придется учитывать налоги на недвижимость, страховку домовладельцев и возможные сборы за ТСЖ. И это помимо регулярного обслуживания и ремонта. По этим причинам разумно иметь достаточно сбережений, чтобы покрыть все — плюс непредвиденные расходы, например, месяц или два, когда ваша арендуемая недвижимость остается незанятой.

Как купить инвестиционную недвижимость

Вы можете подумать о партнерстве с агентом по недвижимости, который хорошо разбирается в инвестиционной недвижимости. Они могут помочь вам лучше понять ваш местный рынок и определить потенциально прибыльные дома. Они также могут точно определить ожидаемую рентабельность инвестиций.

Если вы не совершаете покупку за наличные, процесс подачи заявки на ипотеку, как правило, более сложен для инвестиционной недвижимости. Скорее всего, вам потребуется гораздо больший первоначальный взнос, часто в размере от 20% до 30%. И опять же, процентные ставки, как правило, выше по сравнению с ипотечными кредитами для основного места жительства.

Еще одна важная деталь заключается в том, что большинство кредиторов предъявляют более высокие требования к кредитному рейтингу, если вы ищете ипотеку для инвестиционной собственности. Минимальный кредитный рейтинг обычно составляет 620, хотя он может варьироваться от кредитора к кредитору. Между тем, возможно получить ипотечный кредит на традиционную покупку дома с кредитным рейтингом всего 500.

Итог

Независимо от того, хотите ли вы приобрести дом для сдачи в аренду или инвестиционную недвижимость для покупки и продажи, ваш кредит будет тщательно изучен, если вы подаете заявку на ипотеку. Регистрация в программе бесплатного кредитного мониторинга от Experian может предупредить вас о подозрительной активности и предоставить обновления кредитного рейтинга и другие ресурсы для защиты вашей кредитной истории на каждом этапе пути.