Команда The Money Mix попросила меня проверить частную инвестиционную компанию с уникальным способом покупки недвижимости. Ниже представлен обзор и сравнение с другой популярной краудфандинговой платформой в сфере недвижимости, Fundrise.
Если вы читаете блоги о личных финансах, вы знаете, что инвестирование в недвижимость — горячая тема. Блоггеры подключают и анализируют такие компании, как Fundrise, Realty Mogul и PeerStreet. Относительно новым, но очень конкурентоспособным фондом в этой области является Diversyfund.
Далее следует обзор наших выводов и того, что, по нашему мнению, делает DiversyFund уникальным на рынке. В конце поста мы думаем, вы согласитесь с тем, что если вы планируете пассивно инвестировать в недвижимость, вам следует взглянуть на DiversyFund.
После этого краткого введения давайте углубимся и посмотрим поближе.
Содержание
Самый распространенный и доступный способ инвестировать в недвижимость — это инвестиционные фонды недвижимости или REIT (произносится Reets). REIT покупают различные типы недвижимости (жилая, коммерческая, многоквартирная и т. д.)
Многие REIT предлагают разнообразные типы недвижимости в своих фондах. Большинство REIT представляют собой публично торгуемые ценные бумаги, предлагаемые на фондовых биржах через ETF или взаимные фонды. Фирмы, предлагающие эти REIT, должны зарегистрировать их в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). На них распространяются правила и положения Комиссии по ценным бумагам и биржам в отношении формирования, покупки и продажи ценных бумаг.
Фирмы, которые их предлагают, являются инвестиционными фирмами. Регистрация инвестиционных компаний, предлагающих продукты, отличается от регистрации частных инвестиционных фондов. Я объясню это в ближайшее время.
В прошлом фонды прямых инвестиций в недвижимость были доступны только богатым. Физические лица должны быть аккредитованными инвесторами, чтобы попасть в типичный фонд.
Аккредитованными инвесторами являются инвесторы с доходом не менее 200 000 долларов США (300 000 долларов США в совокупности) или 1 000 000 долларов США (без учета места жительства). Это отсекает подавляющее большинство инвесторов. Только 1% попадают в игру. Это самая большая жалоба и недостаток фондов прямых инвестиций.
Другим ударом по этим фондам является высокая комиссия. Вначале у них была так называемая структура «два двадцать гонорар». Т
Это означало, что инвесторы платили комиссию за управление в размере 2%. Если фонд получал прибыль, руководство забирало 20% прибыли. Большинство людей считают эти сборы дорогими. Конкуренция и общественное давление привели к снижению этих сборов. Они по-прежнему одни из самых высоких в отрасли.
Фонды прямых инвестиций — это объединенные инвестиционные фонды, а не инвестиционные компании. Таким образом, им не нужно регистрироваться в качестве инвестиционных компаний в SEC. Они получают так называемый освобожденный статус в соответствии с правилом SEC для частных консультантов.
Во многих отношениях это является преимуществом для фонда и его инвесторов. Соблюдение правил инвестиционной компании требует больших затрат и времени. Требования к отчетности, в частности, смягчены в соответствии с правилом о частных консультантах.
Некоторых смущает то, что они считают отсутствием ответственности у частных консультантов. В то время как более крупные инвесторы с самого начала вкладывали в эти фонды миллиарды долларов.
В последние годы краудфандинг проник в инвестиции в недвижимость. Краудфандинговые REIT чаще всего предлагаются частными фондами; это означает, что они не торгуются на бирже. Эти более новые фонды регистрируются в SEC как освобожденные фонды, обычно в соответствии с Положением SEC о краудфандинге.
Краудфандинг в сфере недвижимости, как и краудфандинг для частных лиц или малого бизнеса, позволяет мелким инвесторам получить доступ к инвестиционному пространству, которое раньше было им недоступно.
И FundRise, и DiversyFund являются краудфандинговыми фондами недвижимости. Краудфандинг предоставляет инвесторам с небольшими суммами денег возможность инвестировать в вещи, обычно доступные только богатым. Это была разрушительная сила в сообществах инвесторов и малого бизнеса.
Он предлагает метод сбора средств, который может обойти крупные банки с высокими ставками и комиссиями. В конце концов, в выигрыше оказались мы, потребители. В сфере краудфандинговой недвижимости неаккредитованные инвесторы могут играть на той же игровой площадке, что и большие мальчики.
На этом фоне позвольте мне рассказать вам о DiversyFund.
Что делает DiversyFund уникальным, так это его структура платформы. Платформа означает соглашение, в соответствии с которым фонд собирает деньги, покупает активы, распределяет прибыль и т. д.
Многие фонды прямых инвестиций нанимают сторонние фирмы, чтобы делать все, от исследования и покупки недвижимости до привлечения денег от инвесторов. Каждая внешняя сущность, используемая для этих целей, имеет свою цену. Чем больше внешних ресурсов использует фирма, тем выше затраты.
DiversyFund — это вертикально интегрированная платформа. Делают все внутри дома. Их команда ищет недвижимость, анализирует ее на предмет ценности, денежного потока и роста. Они покупают недвижимость, которая нуждается в модернизации. Они также занимаются обновлениями.
После покупки они сами управляют недвижимостью. Инвесторы не платят комиссию брокерам или посредникам.
На их веб-сайте говорится, что они являются единственным фондом недвижимости, у которого нет платы за платформу. Я лично не нашел другого, кто утверждал бы это. Несмотря на то, что плата за управление и платформу снизилась, большинство REIT по-прежнему взимают плату. Сборы складываются и могут снизить доходность инвесторов. Поддерживать их на низком уровне — один из ключей к успеху.
DiversyFund покрывает это.
Fundrise перечисляет плату за платформу (Fundrise eDirect) в размере 1% следующим образом:
Даже при ставке 3% сборы Fundrise намного ниже сборов, взимаемых традиционными фондами прямых инвестиций, открытыми для аккредитованных инвесторов. Хотя комиссионные сборы были снижены с двух до двадцати, обычными являются сборы в размере 1% от активов и 15% от прибыли. Многие из этих фирм могут очень творчески подходить к своим гонорарам.
Платформы краудфандинга, такие как Fundrise, DiversyFund и другие, гораздо более прозрачны в отношении своих комиссий. Как видите, они намного ниже, чем у большинства аккредитованных инвестиционных фондов на рынке.
Как и в случае с публичными REIT, фонды прямых инвестиций могут инвестировать в различные типы недвижимости. Некоторые фонды концентрируются на коммерческой недвижимости, такой как небольшие торговые центры. Другие могут сосредоточиться на жилой недвижимости от домов на одну семью до многоквартирных семейных домов (квартир). Другие инвестируют в коммерческие офисные помещения в центре города.
Прежде чем инвестировать во что-либо, инвесторы всегда должны знать, что вы получаете. Это особенно важно в сфере недвижимости. Местоположение недвижимости, тип собственности, структура аренды и многие другие факторы помогают определить прибыль, которую получат инвесторы.
Ниже я расскажу об инвестициях Fundrise и DiversyFund.
В DiversyFund все просто. Команда считает (и исторические доходы подтверждают), что самые безопасные и эффективные инвестиции в коммерческую недвижимость — это многоквартирные дома с добавленной стоимостью.
Согласно Википедии, многоквартирные дома несколько отдельных единиц жилья для жилых жителей содержатся в одном здании или нескольких зданиях в одном комплексе.[1] Блоки могут быть рядом друг с другом (бок о бок) или друг над другом (верхние и нижние блоки)».
Давайте разберем это и посмотрим, почему это важно для инвесторов.
Квартиры, таунхаусы и тому подобное в большинстве районов являются более доступным жильем, чем дома на одну семью. Когда команда DiversyFund исследует недвижимость, они обращают внимание на две важные вещи.
Во-первых, регион должен находиться на экономически растущем рынке. Во-вторых, недвижимость, которую они приобретают, должна приносить доход. Другими словами, они уже должны приносить деньги владельцам.
В третьей части решения вступает в действие стратегия создания добавленной стоимости. Они покупают недвижимость, которая нуждается в некотором улучшении. Я не имею в виду выкуп или восстановление. Возможно, агрегаты нуждаются в модернизации. Возможно, им нужны некоторые внешние косметические улучшения. Эти усовершенствования позволяют фонду повышать арендную плату, что увеличивает денежный поток и повышает вероятность более быстрого роста стоимости недвижимости.
Цель фонда проста — продать недвижимость по более высокой цене, чем та, которую они заплатили за недвижимость и любые сделанные улучшения — единственное внимание к этому позволяет им сосредоточиться на свойствах, отвечающих этим критериям.
Они не пытаются быть всем для всех. Инвесторы в свой фонд должны рассчитывать на долгосрочный прирост капитала.
Платформа Fundrise предлагает три основных плана:
Целью фонда дополнительного дохода, как следует из названия, является получение дохода. Фонд выплачивает ежеквартальные дивиденды и инвестирует в доходную недвижимость. Основные инвестиции фонда — это долговые активы в сфере недвижимости (кредиты на недвижимость).
Цель сбалансированного фонда — предложить сочетание дохода и роста. Для этого они инвестируют как в долговые, так и в долевые активы недвижимости.
Дивиденды и доход не являются целью портфеля долгосрочного роста. Менеджеры ищут свойства, чтобы оценить в течение периода владения. Они не инвестируют в долговые активы. Они покупают только твердые активы.
Вот подробное сравнение трех стратегий, показывающее сочетание заемных и собственных средств, а также ожидаемую доходность каждой из них.
Любые вложения в акции и недвижимость должны быть долгосрочными. Вы не должны инвестировать, если вам нужны деньги в ближайшие год или два. В отличие от публично торгуемых REIT, Fundrise и DiversyFund являются частными фондами.
Вложенные в них деньги неликвидны. Другими словами, если вы хотите вывести деньги до того, как недвижимость будет продана или фонд закроется, существуют ограничения.
Из-за долгосрочного характера своих инвестиций DiversyFund не предлагает инвесторам ликвидность до того, как они продадут свою недвижимость. Инвесторы с высоким доходом и высоким собственным капиталом создают богатство, владея и продавая недвижимость с прибылью. Это стратегия DiversyFund.
Инвестор, который хочет получать доход от своих вложений, не должен инвестировать в DiversyFund. Это не цель. Инвесторы этого фонда должны понимать ценность долгосрочного роста ваших инвестиций.
Некоторые инвесторы могут рассматривать это как недостаток, которого я не вижу. Сотрудники DiversyFund знают, кто они и чего хотят от своей недвижимости. Они не пытаются быть всем для всех. Мне нравится это тоже. Они знают, кто они, и остаются верны своей стратегии.
Инвестиции Fundrise заявляют, что их инвестиционный период для предложений составляет пять лет. Они не дают никаких гарантий, что они ликвидируются в течение пяти лет. Инвесторы получают ежеквартальные дивиденды. Инвестированный капитал и прирост капитала связаны с продажей недвижимости.
Инвесторы могут получать дивиденды и прирост капитала наличными или реинвестировать их.
Как и любые инвестиции, краудфандинговая недвижимость имеет риски. Ни один фонд не предлагает гарантий, что инвесторы получат прошлые результаты или ожидаемую прибыль в будущем. Нет и гарантии, что инвесторы не потеряют деньги. Инвестиции в недвижимость сопряжены с экономическими рисками. В условиях замедления экономики и плохого рынка труда арендаторы могут быть не в состоянии платить арендную плату. Стоимость свойств может не соответствовать ожидаемому.
Каждый инвестор должен принимать во внимание риски этой или любой другой инвестиции, которую он делает. Общий инвестиционный принцип таков:чем выше ожидаемая доходность инвестиций, тем выше их ожидаемый риск. Другими словами, риск и доход взаимосвязаны.
Аккредитованные инвесторы, как правило, вкладывают большие суммы денег в недвижимость. Почему? Они могут позволить себе больший риск.
Небольшие инвесторы должны тщательно взвесить, сколько они вкладывают в недвижимость, будь то публично торгуемые REIT или фонды прямых инвестиций, такие как Fundrise и DiversyFund.
Есть много способов инвестировать в недвижимость. Я надеюсь, что вы лучше понимаете, как это сделать после этого обсуждения. Инвестиции в частные инвестиции слишком долго были прерогативой богатых. Краудфандинговые фонды недвижимости открывают двери для инвестиций, ранее недоступных для мелких инвесторов.
Если вы всегда хотели заняться недвижимостью, но чувствовали, что это не для вас, Fundrise, DiversyFund и другие краудфандинговые фонды недвижимости откроют для вас дверь возможности сделать именно это.
Диверсификация важна при инвестировании, будь то акции, облигации или недвижимость. Имейте это в виду, рассматривая фонды недвижимости. Они могут стать отличным дополнением к вашей текущей инвестиционной стратегии. С минимальными инвестициями в 500 долларов для этих двух фондов вы можете начать с малого и посмотреть, как это пойдет для вас. Оба фонда предлагают способы добавить дополнительные деньги.
Я рекомендую придерживаться стратегии роста недвижимости, предлагаемой DiversyFund. Вы получите диверсифицированный портфель хорошо управляемой многоквартирной недвижимости, которая, как ожидается, будет продаваться по цене выше, чем деньги, вложенные в недвижимость и ее улучшения.
Команда имеет большой опыт работы в этой сфере. Команда не фиксирует прибыль, пока инвесторы. Они управляют каждым аспектом процесса от начала до конца. Плата за платформу отсутствует. Никаких трюков. Это просто хорошие, надежные инвестиции в недвижимость.
Если вы думаете о добавлении денег в этот класс активов, обратите внимание на DiversyFund.
Эта запись изначально была опубликована на Your Money Geek . Оно опубликовано здесь с разрешения.
Здравый смысл и инвестирование в паевые инвестиционные фонды
Обзор магната недвижимости | Аккредитованные инвестиции в недвижимость
Обзор AcreTrader:инвестиции в сельскохозяйственные угодья
9 лучших альтернатив DiversyFund для инвестиций в недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость:путь к богатству