Инициатива мэра Филадельфии Шерелл Паркер «Жилищные возможности стали проще», которая была включена в городской бюджет, принятый 12 июня 2025 года, представляет собой амбициозную попытку решить проблемы города с доступным жильем.
Паркер пообещал построить или сохранить 30 000 единиц доступного жилья по всему городу стоимостью примерно 2 миллиарда долларов США.
Чтобы помочь финансировать этот план, администрация Паркера заявляет, что в течение следующих трех лет выпустит жилищные облигации на сумму 800 миллионов долларов.
В отчете о жилищном плане за апрель 2025 года администрация Паркера признает, что в свете сокращения федеральных инвестиций в доступное жилье поступления от муниципальных облигаций, выпущенных местным правительством, «приняли на себя огромную роль» в жилищных программах Филадельфии.
Часто только городские казначеи и финансовые комитеты городских советов обращают внимание на детали этих муниципальных облигаций.
Как профессор права, изучающий социальное влияние муниципальных облигаций, я считаю, что важно, чтобы жители города понимали, как работают эти облигации.
Хотя муниципальные облигации являются неотъемлемой частью усилий города по расширению доступа к доступному и рыночному жилью, они могут включать в себя скрытые расходы и требования, которые повышают цены таким образом, что городские услуги становятся недоступными для жителей с низкими доходами.
Большинство людей знают, что компании продают акции на фондовом рынке для привлечения капитала. Правительства штатов и местные органы власти делают то же самое в виде муниципальных облигаций, которые помогают им собирать деньги для покрытия своих расходов и финансирования инфраструктурных проектов.
Эти облигации являются формой долга. Инвесторы могут приобрести долю в облигациях, и взамен местное правительство обещает вернуть деньги с процентами в течение определенного периода времени. Деньги инвесторов действуют как кредит правительству.
Муниципальные облигации часто используются для того, чтобы одному поколению налогоплательщиков не приходилось нести полную стоимость проекта, который принесет пользу нескольким поколениям жителей. Например, затраты на строительство моста, который будет использоваться в течение десятилетий, можно распределить на 30 лет, чтобы жители постепенно выплачивали кредит, а не обременяли жителей огромным повышением налогов в течение одного года для покрытия затрат.
Однако стоимость заимствований увеличивает стоимость проектов, добавляя процентные платежи, так же, как ипотека увеличивает общую стоимость покупки дома. В целом рынок, а также правительства штатов и местные органы власти исторически считали эти затраты достойным компромиссом.
У администрации Паркера есть несколько вариантов привлечения капитала на муниципальном рынке.
Самый распространенный метод — облигации с общими обязательствами, которые обеспечены полномочиями города по взиманию и сбору налогов. Владельцы облигаций полагаются на «полную веру и кредит» города, который заверяет их, что, если у города возникнут трудности с погашением долга, город повысит налоги для жителей, чтобы обеспечить выплату.
Город планирует использовать облигации с общими обязательствами для финансирования своего плана доступного жилья, но существуют ограничения на размер займа таким образом. Конституция штата ограничивает способность Филадельфии брать на себя долги до 13,5% от стоимости ее оцененной налогооблагаемой недвижимости, исходя из среднего значения этой суммы за предыдущие 10 лет.
Однако город также имеет право брать на себя другую форму долга:доходные облигации. Доходные облигации полагаются на конкретные источники доходов, а не на налоговые полномочия правительства. Юрисдикции выпускают доходные облигации для финансирования конкретных проектов или услуг – обычно тех, которые генерируют доход от комиссий, выплачиваемых пользователями.
Например, государственная компания по водоснабжению или электроснабжению полагается на плату за воду и канализацию или тарифы и сборы на электроэнергию для погашения своих облигаций с доходом. Аналогичным образом, транспортное управление будет полагаться на сборы за проезд для погашения доходных облигаций, выпущенных для строительства платной дороги, такой как Пенсильванская магистраль.
Согласно законодательству штата, доходные облигации являются «недолговыми долгами». Это не долги города, поскольку город не обещал погасить долг за счет использования своих собственных налоговых полномочий. Вместо этого люди, которые платят комиссию за использование услуги, возвращают долг.
С тех пор, как после Великой депрессии 1930-х годов штаты начали устанавливать более строгие ограничения на долг, города по всей территории США все чаще использовали доходные облигации, чтобы обойти ограничения государственного долга и по-прежнему финансировать ценные государственные услуги, включая проекты доступного жилья.
Когда другое государственное учреждение, а не город, выпускает облигации, и город платит им за это комиссию за обслуживание, это является формой так называемого кондуитного долга. Это обязательство по уплате платы за обслуживание другому государственному учреждению представляет собой долг, который город выплачивает из своего общего фонда.
В Филадельфии долг по каналам включает доходные облигации, выпущенные Управлением по промышленному развитию Филадельфии и Управлением по реконструкции Филадельфии.
С 2012 по 2021 финансовый год непогашенная задолженность города по облигациям с общими обязательствами, выплачиваемым из общего фонда, составляла от 1,3 до 1,7 миллиарда долларов в год. Однако задолженность города по трубопроводам каждый год превышала эту цифру и составляла от 1,8 до почти 2,3 миллиарда долларов. В последние годы долг по каналам связи был меньше, чем долг города по облигациям с общими обязательствами.
Город держит задолженность по трубопроводам на своих балансах – и обязан погасить ее – даже несмотря на то, что она поступает из облигаций, выпущенных органами развития, поскольку эти долги возвращаются обратно в город. В облигациях, выпущенных этими агентствами, город фактически становится клиентом агентства. Город обычно обязан оплатить комиссионные за агентские услуги в рамках договорных обязательств, которые не могут быть отменены.
Доходы, на которые полагаются облигации агентств развития, деньги, от которых держатели облигаций ожидают возврата, не поступают из сборов, которые жители платят из своего кармана – например, за счет продажи билетов на спортивный стадион, построенный с использованием доходных облигаций. Вместо этого деньги поступают из городской казны.
По сути, это лазейка, позволяющая городу обойти лимиты долга, установленные для Филадельфии в конституции штата. Иногда творческий подход в правительстве требует использования лазеек для выполнения работы – чтобы прийти к «да», а не к тупику.
Рассмотрим эту аналогию. Предположим, ваша сестра берет кредит в банке, чтобы купить вам машину, потому что ваш кредитный лимит исчерпан. Она надеется на то, что вы вернете ей долг, и использует ваш платеж для расчета с банком. Но если вы не вернете ей деньги, она по закону не несет ответственности за то, чтобы заплатить банку сама. Итак, это ваш долг, а проводником является она.
Если город будет нести ответственность, он сможет ответственно использовать долги, чтобы сделать строительство доступного жилья реальностью.
В мэрии не ответили на мои вопросы о том, планируют ли они использовать кондуитный долг, выданный органом развития, будет ли этот коноводный долг включать в себя комиссию за услуги и какие средства будут использованы для оплаты этих комиссий.
В своем стремлении расширить доступ к доступному жилью администрация Паркера, на мой взгляд, должна помнить об ограничении платы за услуги, которую она соглашается платить (которая не имеет установленных законом ограничений), а также учитывать, где она найдет доход для покрытия этих расходов. Например, будет ли она получена от продажи земли, находящейся в собственности города? Плата взимается с разработчиков? Или какой-то другой источник?
В противном случае налогоплательщикам придется платить по счетам, которые практически не ограничены.
Читайте больше наших историй о Филадельфии.
Как пенсионеры могут избежать неожиданного федерального налогового штрафа в 2019 году
Могу ли я владеть двумя автомобилями с дополнительным доходом по безопасности?
Инвестирование в криптовалюту для выхода на пенсию:риски и выгоды
Определение номинальной платы
Торговля криптовалютами 101:определение безопасной (или, по крайней мере, более безопасной) биржи криптовалют