Короткая продажа — это когда домовладелец продает свой дом меньше, чем он должен по ипотеке. При таком раскладе продавец не получает достаточно денег от продажи, чтобы погасить ипотечный кредит, и должен каким-то образом компенсировать разницу.

Если вы рассматриваете возможность продажи дома по короткой цене, вот все, что вам нужно знать о процессе и о том, насколько это хорошая идея.

Как работают короткие продажи

По большей части короткая продажа работает как обычная продажа дома. Продавец связывается с агентом по недвижимости, уведомляет его о том, что он хотел бы выставить свой дом на продажу, и ждет, пока потенциальные покупатели не начнут делать предложения.

Однако, в отличие от традиционного сценария продажи дома, продавец должен будет уведомить агента по недвижимости о том, что это короткая продажа, и представить предложения своему ипотечному кредитору для утверждения. Поскольку домовладелец пытается продать дом за меньшую сумму, чем он должен по ипотечному кредиту, кредитор должен участвовать в сделке.

В дополнение к представлению предложения кредитору домовладелец также должен представить документацию, объясняющую, почему он участвует в короткой продаже. В частности, домовладелец должен доказать, что он больше не может выплачивать ипотечные платежи, а короткая продажа является лучшим решением как для него, так и для кредитора.

Необходимые документы могут варьироваться в зависимости от кредитора. Но в целом вы должны ожидать предоставления документов о доходах, таких как платежные квитанции, формы W-2, налоговые декларации, банковские выписки и многое другое. Вам также может потребоваться предоставить письмо о трудностях или письменные показания под присягой, чтобы объяснить, почему вы не можете вносить полные ежемесячные платежи по ипотеке.

После того, как вы отправите свой запрос и документацию, кредитор может заказать оценку дома, чтобы определить, является ли предложение удовлетворительным. Это не обязательно означает, что кредитор отклонит предложение ниже рыночной стоимости дома.

Фактически, кредиторы часто готовы одобрить короткие предложения о продаже ниже рыночной стоимости, чтобы избежать процесса обращения взыскания, который является дорогостоящим и трудоемким как для кредитора, так и для заемщика.

Короткая продажа или обращение взыскания

Хотя и короткая продажа, и лишение права выкупа освобождают вас от ипотеки, которую вы больше не можете себе позволить, и влекут за собой последствия, они различаются по нескольким фундаментальным признакам. Во-первых, они различаются тем, кто инициирует процесс:короткие продажи инициируются домовладельцем, чтобы выйти из ипотеки и избежать потери права выкупа. Обычно это происходит, когда они пропустили платежи и должны больше, чем стоит дом.

С другой стороны, обращение взыскания — это судебный процесс, инициированный кредитором, когда заемщик не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту. Независимо от того, сколько стоит дом, кредиторы лишают дома права выкупа, чтобы возместить причитающуюся сумму, взяв собственность под свой контроль и продав ее.

Если вы находитесь в ситуации, когда вы взвешиваете короткую продажу или потерю права выкупа, важно понимать как преимущества, так и недостатки каждого из них.

Плюсы и минусы короткой продажи

Если вы просрочили платежи и хотите действовать упреждающе, чтобы избежать потери права выкупа, вот что следует ожидать от процесса короткой продажи:

Плюсы

• Это не повлияет на ваш кредит так негативно, как потеря права выкупа.
• Возможно, вам не придется платить комиссию за несоблюдение условий кредита (плата за несоблюдение условий кредита), если вы живете в штате, где это не разрешено, или если вы убедите кредитора отказаться от этого.
• Хотя банк должен одобрить предложение, вы по-прежнему контролируете продажу.

Минусы

• Это повредит вашей кредитной истории.
• Нет никаких гарантий, что вы найдете покупателя или что ваш кредитор одобрит предложение.
• Возможно, вам все равно придется платить за оставшуюся сумму.
• Вы можете столкнуться с большим налоговым счетом, если ваш кредитор простит недостающую сумму.

Плюсы и минусы обращения взыскания

Если вы предпочитаете избегать процесса продажи без покрытия, вот плюсы и минусы обращения взыскания вместо этого:

Плюсы

• Ожидание обращения взыскания может выиграть вам больше времени, чтобы придумать альтернативную жизненную ситуацию.
• Вам не нужно беспокоиться о ремонте или техническом обслуживании, как если бы вы пытались продать дом самостоятельно.
• Возможно, вы сможете остаться дома, если найдете деньги для текущих платежей, даже после того, как начался процесс обращения взыскания.

Минусы

• Это окажет большее негативное влияние на вашу кредитную историю, чем короткая продажа.
• Кредитор полностью контролирует продажу дома.
• Возможно, вам будет сложнее договориться о решении о недостатке.
• Если ваш кредитор простит оставшуюся сумму, вы можете получить большой налоговый счет.

Когда короткая продажа имеет смысл?

Чтобы короткая продажа сработала, и кредитор, и домовладелец должны участвовать в процессе и считать предложение от потенциального покупателя приемлемым. Вот что следует учитывать с обеих точек зрения:

Почему кредитор разрешает короткую продажу?

Чем дольше кредитор не получает платежи по кредиту, тем больше денег он теряет. Процесс обращения взыскания может занять несколько месяцев, даже больше года, что может стоить кредитору тысячи долларов в виде процентов.

В дополнение к пропуску ежемесячных платежей, лишение права выкупа дома является дорогостоящим юридическим процессом. Поэтому, если короткая продажа позволяет кредитору получить больше денег, это имеет финансовый смысл.

Почему домовладелец может подумать о короткой продаже?

Основная причина для рассмотрения короткой продажи заключается в том, что потеря права выкупа неизбежна, и короткая продажа может спасти вас от наихудшего сценария.

Хотя короткая продажа все еще не идеальна, она повредит вашей кредитной истории меньше, чем потеря права выкупа, и даст вам немного больше рычагов, чтобы договориться о том, заплатите ли вы оставшуюся сумму после завершения продажи.

Почему покупатель может рассмотреть возможность продажи без покрытия?

С точки зрения покупателя, короткая продажа может быть способом получить немного больше рычагов с помощью предложения, поскольку короткие продажи, как правило, привлекают меньше покупателей и, следовательно, меньшую конкуренцию. Это также может означать, что покупатель может приобрести дом в том районе, где он хочет жить, но заплатить более низкую цену, чем в противном случае.

Покупка короткой продажи также менее рискованна, чем покупка выкупа, потому что недвижимость не свободна, и продавец может с меньшей вероятностью разрушить дом, потому что он хочет максимизировать предложения.

Каковы риски коротких продаж?

И покупатели, и продавцы берут на себя определенные риски при короткой продаже, и важно понимать, что они собой представляют, до начала процесса.

Риски для продавцов

Самый большой риск короткой продажи для продавцов заключается в том, что вы можете не найти покупателя или не получить одобрения от своего банка или ипотечного кредитора. Если это произойдет, вы, возможно, не сможете избежать потери права выкупа.

В зависимости от ситуации кредитор может не одобрить предложение покупателя, потому что оно слишком низкое или потому что вы не имеете права на короткую продажу из-за вашего финансового положения.

Еще один серьезный риск заключается в том, что кредитор может подать на вас в суд из-за непогашенного остатка по ипотечному кредиту, что может только усугубить сложную ситуацию. И даже если вам удастся простить долг, вам, возможно, придется заплатить с него налоги.

Наконец, хотя короткая продажа не повредит вашему кредиту так сильно, как потеря права выкупа, она все равно будет отображаться в вашем кредитном отчете и повредит вашей кредитной истории. Это снижение может затруднить получение одобрения на получение кредита в будущем.

Риски для покупателей

Поскольку ипотечный кредитор продавца должен одобрить продажу, процесс занимает больше времени, чем традиционная покупка дома, в некоторых случаях до четырех месяцев. Если покупатель находится в ситуации, когда ему нужно быстро попасть в дом, он может подумать, что короткая продажа не стоит ожидания.

Кроме того, хотя короткая продажа может сэкономить деньги покупателя по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе, недвижимость приобретается «как есть», что означает, что покупатель может покрыть дорогостоящий ремонт.

Можно ли договориться о ценах на короткие продажи жилья?

Цены на жилье для коротких продаж являются предметом переговоров, но не таким образом, как цена продажи при традиционной покупке. Как продавец, вы можете быть заинтересованы в том, чтобы избавиться от собственности, но в конечном итоге ипотечный кредитор должен решить, принимать ли предложение.

Среди прочего, предметы, подлежащие обсуждению в доме, могут включать цену и затраты на закрытие. Покупатель с короткой продажей должен:

• Провести осмотр дома, чтобы определить необходимость и стоимость ремонта.
• Сравните цены с аналогичными домами в этом районе.
• Наберитесь терпения и помните, что кредитору может потребоваться несколько месяцев, чтобы одобрить ваше предложение.
• Предоставьте письмо с предварительным одобрением, чтобы кредитор знал, что сделка состоится, если она будет одобрена.
• Внесите значительный задаток, чтобы еще больше убедить кредитора в том, что это хорошее предложение.

Кроме того, как продавцам, так и покупателям следует рассмотреть возможность использования агентов по недвижимости, имеющих опыт коротких продаж. Иногда тенденции на рынке недвижимости могут со временем снижать стоимость дома, поэтому опытный агент может помочь оправдать ожидания по подходящей цене.

Как короткая продажа влияет на ваш кредит?

Платежная история — это самый важный фактор в вашей кредитной истории, и просрочка платежей по ипотеке окажет немедленное и серьезное влияние на вашу кредитную историю.

Хотя термин «короткая продажа» не фигурирует в вашем кредитном отчете, торговая линия для вашего ипотечного кредита будет включать «согласованное урегулирование» вашего ипотечного долга на сумму, меньшую, чем первоначально причитающаяся. Всякий раз, когда об учетной записи сообщается таким образом, это ухудшает вашу кредитную историю и кредитные рейтинги.

Этот негативный пункт останется в вашем кредитном отчете в течение семи лет с первоначальной даты просрочки ипотеки. Если ваши платежи никогда не задерживались, короткая продажа останется в вашем кредитном отчете через семь лет с даты, когда было сообщено о расчете или оплате.

Также важно отметить, что короткая продажа будет иметь большее влияние, чем другие виды погашенных долгов. Насколько это повлияет на вашу кредитную историю, зависит от вашей общей кредитной истории. Национальный фонд кредитного консультирования — хороший ресурс, если вы хотите обратиться за советом к эксперту, который может помочь вам понять все ваши варианты.

Контролируйте свой кредит после короткой продажи

Если вы являетесь домовладельцем, проходящим процесс короткой продажи, очень важно, чтобы вы продолжали следить за своим кредитным рейтингом во время и после закрытия дома. Возможно, вы не сможете предотвратить ущерб от продажи без покрытия, но вы можете предотвратить дальнейший ущерб от других потенциальных негативных факторов и мошенничества.

Благодаря службе кредитного мониторинга Experian вы получите бесплатный доступ к своему FICO ^® . Оценка ^☉ и обновленный кредитный отчет Experian каждые 30 дней. Вы также будете получать оповещения в режиме реального времени о новых запросах и учетных записях, которые могут помочь вам остановить кражу личных данных, прежде чем она нанесет ущерб вашей кредитной истории.

С правильными инструментами и бдительностью вы сможете быстро и эффективно решать потенциальные проблемы.