До 31 декабря 2022 г. компании Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям в США еженедельные бесплатные кредитные отчеты через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье во время внезапных и беспрецедентных трудностей, вызванных COVID-19.
Для многих людей покупка дома — это большой шаг к осуществлению американской мечты. Поскольку дом, вероятно, является самой крупной покупкой, которую вы когда-либо совершали, вы не должны относиться к этому процессу легкомысленно. Чтобы купить дом, который принесет вам счастье, но при этом обеспечит финансовое благополучие, следуйте нашему пошаговому руководству.
Любую экскурсию по магазинам разумно начинать с составления бюджета, и это особенно важно при покупке дома. Вам нужно знать, сколько вы должны потратить на первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту, чтобы понять, какой дом вы сможете себе позволить.
Стоимость жилья сильно различается по стране и даже от одного района к другому, поэтому знание своего бюджета поможет вам в поиске жилья. Если у вас есть возможность переехать куда угодно, вы можете обнаружить, что можете позволить себе гораздо больше жилья в другом округе или штате. И даже если вы привязаны к работе или семье, вы можете попасть в более крупную собственность или лучший школьный округ, если готовы ездить на работу.
Если вы не можете заплатить за дом сразу наличными, вам придется финансировать покупку с помощью ипотечного кредита. Одним из важнейших факторов, определяющих, что вы сможете себе позволить, является сумма, которую вы можете предложить в качестве первоначального взноса. Сумма первоначального взноса повлияет на комиссию и проценты, взимаемые с вас по ипотеке, а также на размер ежемесячного платежа по ипотеке.
Кредиторы используют то, что называется соотношением кредита к стоимости (LTV), чтобы описать процент от стоимости имущества, который они ссужают вам, — другими словами, часть покупной цены, которую вы не вносите наличными при покупке. дом.
Рассмотрим пример дома стоимостью 250 000 долларов. Если вы сделаете первоначальный взнос в размере 10% (25 000 долларов США) за недвижимость, коэффициент LTV по ипотеке, который вам понадобится для покупки недвижимости, будет равен 225 000 долларов США, разделенным на 250 000 долларов США, или 90%. Если вы увеличите первоначальный взнос до 50 000 долларов США, или 20% от покупной цены, коэффициент LTV уменьшится до 80%.
«Соответствующие ипотечные кредиты», которые соответствуют критериям покупки, установленным Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемыми государством предприятиями, которые в конечном итоге покупают и управляют большей частью национальных ипотечных кредитов на односемейные дома, должны иметь коэффициент LTV 80% или меньше — что означает первоначальный взнос в размере 20% или более.
Обычные ипотечные кредиторы могут выдавать «несоответствующие» кредиты с коэффициентом LTV до 95% (т. Е. Первоначальный взнос в размере 5%), но они обычно взимают с них значительно более высокие процентные ставки и сборы, чем с соответствующими кредитами. Они также обычно требуют покупки частного ипотечного страхования по кредитам с LTV более 80%. Однако, если вы имеете право на участие в федеральной программе ипотечного кредитования, вы можете получить ипотечный кредит с более низким первоначальным взносом, более низкой процентной ставкой и меньшими комиссиями. Подробнее об этом ниже.
В дополнение к первоначальному взносу вам может потребоваться покрыть некоторые или все следующие расходы в процессе покупки жилья:
Когда вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, начнет процесс, запросив ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг в одном или нескольких из трех национальных кредитных бюро (Experian, TransUnion и Equifax). Кредиторы могут отклонить вашу заявку, если ваш кредитный рейтинг упадет ниже определенного минимума. Этот минимальный балл варьируется от кредитора к кредитору, но обычно составляет около 620 по шкале FICO от 300 до 850. Большинство кредиторов отклоняют заявителей с FICO ® . Оценка ☉ ниже 580.
Если ваш кредитный рейтинг соответствует только минимальным требованиям вашего кредитора, вы, вероятно, будете платить относительно высокие процентные ставки и сборы по кредиту. Кредиторы обычно взимают с заемщиков с более низким кредитным рейтингом больше, чем с заемщиков с более высоким кредитным рейтингом, а с заемщиков с исключительной кредитной историей (FICO ® Оценка 800 или выше), как правило, платят самые низкие доступные процентные ставки. Это может сэкономить десятки тысяч долларов в течение срока действия ипотеки.
По крайней мере, за три-шесть месяцев до того, как вы начнете искать дом или искать предварительное одобрение для ипотеки, рекомендуется проверить свой кредитный отчет и кредитный рейтинг, чтобы знать, где вы находитесь. Вы можете получить копию своего кредитного отчета в каждом кредитном бюро один раз в год на сайте AnnualCreditReport.com или получить свой кредитный отчет и оценку Experan бесплатно. После этого выполните следующие действия, чтобы подготовить свою кредитную ипотеку:
Взятие дополнительного долга также увеличивает отношение вашего долга к доходу (DTI), процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на погашение долга. Многие кредиторы смотрят на коэффициент DTI, а также на кредитный рейтинг и доход при рассмотрении заявок на ипотеку. Коэффициент DTI выше 40 % вызовет у многих кредиторов паузу, а коэффициент DTI 50 % или более обычно является основанием для отклонения заявки.
Важно работать с агентом по недвижимости, который будет представлять ваши интересы, особенно если вы новичок в покупке жилья или ищете дом в незнакомом районе. Агент покупателя может помочь вам оформить предварительное одобрение ипотеки, изучить похожие объекты, чтобы помочь вам договориться о справедливой цене, проконсультировать вас о плюсах и минусах различных сообществ и районов и сопроводить вас на просмотр домов.
Поговорите с несколькими агентами, в идеале из разных брокерских контор или офисов, чтобы найти того, кто подходит вам по стилю и внушает доверие. После того, как вы нашли агента, который вам нравится, разумно подписать контракт, который предусматривает комиссию после успешной продажи. Продавец дома платит комиссию, но как покупатель вы несете ответственность за то, чтобы он попал к вашему агенту.
После того, как вы выбрали своего агента, сообщите всем другим агентам, с которыми вы встретитесь (например, на днях открытых дверей), что вы уже работаете с кем-то, чтобы избежать любых потенциальных конфликтов.
Узнайте, имеете ли вы право на участие в каких-либо федеральных кредитных программах, призванных помочь вам получить ипотечный кредит. Эти программы могут быть особенно полезны, если вы впервые покупаете жилье, у вас кредитный рейтинг ниже минимума, необходимого для обычного кредита, у вас низкий доход или вы служите в армии.
Доступные программы включают:
Кредиты Федерального жилищного управления (FHA) :Кредиты FHA предназначены для того, чтобы помочь новым покупателям приобрести свой первый дом, предъявляя менее строгие требования, чем обычные кредиты. Вы можете получить кредит FHA с первоначальным взносом всего в 3,5%.
США Кредиты Министерства сельского хозяйства (USDA) :кредиты USDA — это низкопроцентные ссуды с нулевым первоначальным взносом, доступные для избранных объектов недвижимости в сельских и пригородных районах страны.
США Кредиты Департамента по делам ветеранов (VA) :Квалифицированные ветераны США, военнослужащие и оставшиеся в живых супруги могут воспользоваться преимуществами ссуды VA с нулевым первоначальным взносом.
Во время предварительного одобрения ипотеки вы работаете с кредитором, чтобы пройти большую часть процесса подачи заявки на жилищный кредит, включая проверку кредитоспособности и проверку вашей занятости и дохода. Затем кредитор предоставляет вам документ, в котором указывается, сколько они готовы одолжить вам и по какой процентной ставке. Предварительное одобрение ипотечного кредита подтверждает вашу способность совершить покупку и повышает доверие к любому вашему предложению о недвижимости.
Поскольку предварительное одобрение ипотеки требует прохождения почти каждого этапа процесса подачи заявки на ипотеку, имеет смысл сравнить предложения, которые вы можете получить от нескольких кредиторов, чтобы получить наилучшие условия займа. Имейте в виду, что условия кредитования (процентные ставки, сборы и т. д.) не будут зафиксированы до тех пор, пока вы не оформите заявку на получение кредита, но получение предварительного одобрения от нескольких кредиторов может помочь вам получить наилучшую доступную сделку.
При выборе потенциальных ипотечных эмитентов хорошей идеей будет получить сочетание местных и национальных кредиторов, а также, возможно, попробовать одну или две онлайн-ипотечные компании. Ваш собственный банк или кредитный союз всегда являются хорошей отправной точкой, и ваш агент по недвижимости может также предложить кредитные учреждения или ипотечных брокеров.
Идеальный дом для вас и вашей семьи, возможно, еще не построен, а если он существует, он может не продаваться в том районе, где вы ищете дом. Покупка существующего дома может потребовать некоторых компромиссов в вашем списке характеристик жилья, но также может преподнести приятные сюрпризы, такие как дизайнерские штрихи или элементы ландшафтного дизайна, о которых вы даже не подозревали, что они вам понравятся. Единственный способ найти наилучший вариант для вас — это проверить множество домов.
Тщательное изучение местного рынка под руководством вашего агента по недвижимости может помочь вам понять весь спектр вариантов, компромиссов и сделок, имеющихся в вашем распоряжении. Посещайте дни открытых дверей и попросите вашего агента организовать множество частных осмотров недвижимости, которая соответствует вашему бюджету, географическим требованиям и другим потребностям. (Если для сравнения доступно только несколько свойств, вы можете рассмотреть возможность ослабления некоторых критериев, чтобы у вас был более широкий выбор.)
Если вы ищете значительную сделку, вы даже можете попросить своего агента изучить дома, находящиеся под потерей права выкупа. Если вы это сделаете, знайте, что эти дома могли пустовать какое-то время и находиться в аварийном состоянии или в полном запущении, поэтому действуйте осторожно (и будьте готовы засучить рукава или нанять подрядчиков, чтобы привести недвижимость в порядок). ).
Чем больше домов вы сравните, тем лучше вы поймете, какие из них переоценены, а какие выгодны, и вы также можете обнаружить, что отклоняетесь от своих первоначальных предпочтений. Если вы начнете искать очаровательный старый дом, например, но обнаружите, что тяготеете к дизайну и материалам, которые можно найти в более новом строительстве (или наоборот), это нормально. Это нормально, чтобы ваши критерии менялись по мере того, как вы больше узнавали о рынке, и знакомство с большим количеством объектов недвижимости — один из лучших способов учиться.
Как только вы нашли дом, который вам нужен, сообщите продавцу о своей ставке в документе, известном как письмо-предложение. Это должна быть краткая одностраничная заметка, в которой будет указано ваше желание приобрести недвижимость, сколько вы готовы заплатить, а также предполагаемые сроки закрытия сделки. Время проведения некоторых из этих мероприятий может регулироваться законами штата или местными законами, поэтому посоветуйтесь с вашим агентом по недвижимости, как лучше всего сообщить о своей гибкости и готовности пойти навстречу продавцу.
Определение правильной ставки — это сочетание искусства и науки, и ваш агент по недвижимости должен быть здесь основным ресурсом. Факторы, влияющие на вашу ставку, включают запрашиваемую продавцом цену и ее реалистичность по сравнению с продажами аналогичной недвижимости поблизости; уровень спроса на дома по соседству и скорость продажи соседней недвижимости; и вероятность того, что конкурирующие ставки будут рассматриваться вместе с вашими.
Ваше письмо с предложением должно сообщать о вашем серьезном намерении купить дом и, если это реалистично для вас, может выражать готовность ускорить процесс закрытия или иным образом упростить продажу для продавца. Как правило, ваш агент прикладывает к предложению копию вашего письма с предварительным одобрением ипотечного кредита, чтобы показать, что у вас есть все необходимое для завершения продажи.
Письма с выигрышными предложениями часто содержат несколько личных штрихов. Вы можете указать, например, почему недвижимость так привлекательна (с точки зрения продавца). Вы также можете кратко указать, что значит для вас и вашей семьи жить там.
После того, как письмо с предложением подготовлено, ваш агент по недвижимости может управлять подачей, работая с агентом по листингу, который представляет продавца. Вы можете ожидать один из трех ответов:
Когда ваш дом заключен по контракту, очень важно — и этого требует практически каждый кредитор — чтобы вы проверили дом лицензированным жилищным инспектором. Инспектор проверит здание на наличие структурных проблем, таких как протекающая крыша или окна, повреждение или заражение насекомыми, а также устаревшие или неисправные электрические или сантехнические работы.
В то время как вы платите за осмотр дома, вам не нужно делать ремонт. В зависимости от объема каких-либо проблем, обнаруженных инспектором (и в соответствии с положениями, изложенными в вашем письме-предложении), вы можете договориться с продавцом об устранении неполадок в качестве условия продажи; дисконтировать цену продажи на основе оценочной стоимости любых средств правовой защиты или ремонта; или вообще аннулировать продажу.
Если вы финансируете свой дом, ваш кредитор также потребует, чтобы вы заплатили за оценку профессионалом по своему выбору. Оценка предназначена для документального подтверждения того, что стоимость дома при перепродаже соответствует стоимости аналогичной недвижимости в этом районе. Это защищает кредитора в случае, если вы не сможете платить по ипотеке, и ему придется лишить права выкупа и продать дом, чтобы возместить то, что вы заимствовали.
В день закрытия вы, ваш адвокат и представители кредитора и продавца ипотечного кредита встретитесь в нейтральном месте — часто в офисе одного из адвокатов или титульной компании, которая отслеживает и облегчает сделки с недвижимостью.
Вам нужно будет принести следующие предметы:
После того, как все документы будут рассмотрены и признаны приемлемыми всеми сторонами, вы подпишете договор купли-продажи и сопутствующие документы, а также признаете различные раскрытия информации и объяснения. Не подписывайте ничего, чего не понимаете, и не бойтесь задавать вопросы, особенно своему адвокату.
После того, как вы «сдали бумаги» и подписали все документы, вы получите ключи от своего дома. Процесс покупки дома может быть нервным, но если вы выполнили эти важные шаги, волнение от первого входа в новый дом может сделать его более чем стоящим.