Обратная ипотека работает, позволяя домовладельцам использовать свой дом в качестве залога для получения кредита. Обратная ипотека предназначена для людей, которые полностью владеют своим домом или имеют значительный капитал в нем и хотят использовать этот капитал, оставаясь в доме.

Однако существуют некоторые требования, которым необходимо соответствовать, чтобы претендовать на получение обратной ипотеки, и важно знать как преимущества, так и недостатки, прежде чем подавать заявку.

Что такое обратная ипотека?

Обратная ипотека говорит сама за себя, поскольку она противоположна традиционной ипотечной ссуде:вместо того, чтобы занимать деньги для покупки дома, вы можете использовать собственный капитал в своем доме для обеспечения ссуды. Другими словами, обратная ипотека может рассматриваться как один или несколько авансовых платежей в счет собственного капитала.

Существует три типа обратной ипотеки:

• Одноцелевая обратная ипотека :Эти кредиты, предлагаемые некоторыми государственными и местными государственными органами, а также некоторыми некоммерческими организациями, предназначены только для одной цели — например, для уплаты налогов на имущество или ремонта дома, — которая указывается кредитором. Можно претендовать на получение одноцелевой обратной ипотеки с низким или умеренным доходом.
• Собственная обратная ипотека :Собственная обратная ипотека, поддерживаемая частными кредиторами, которые их предлагают, не имеет таких же ограничений, как ссуды, поддерживаемые государством, поэтому они могут быть лучше для домовладельцев, которые имеют высокую стоимость недвижимости и ищут более крупный аванс по кредиту. Эти кредиты обычно можно использовать для любых целей.
• Ипотечный кредит на конверсию собственного капитала (HECM) :наиболее распространенный тип обратной ипотеки, HECM застрахован Федеральным жилищным управлением и может использоваться для любых целей. Однако по состоянию на 2019 год они ограничены суммой в 726 525 долларов США и имеют другие требования, которые могут исключать некоторых домовладельцев.

Обратная ипотека в первую очередь предназначена для людей пенсионного возраста, которые хотят получить доступ к средствам для покрытия расходов на проживание, но не хотят продавать свой дом, чтобы получить его.

Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом, и вам не нужно возвращать их, пока вы остаетесь в доме и платите налоги на имущество, страхование домовладельцев и общее содержание дома.

Когда вы в конечном итоге продаете дом, выезжаете или умираете (а в некоторых случаях и ваш супруг), кредит должен быть погашен либо вами, либо вашим супругом, либо вашим имуществом. Если срок погашения кредита наступает после смерти вас или вашего супруга, вашим наследникам, возможно, придется продать дом, чтобы погасить задолженность по вашему имуществу.

Обратная ипотека обычно сопряжена с несколькими расходами, включая страховую премию по ипотеке, комиссию за выдачу кредита, комиссию за обслуживание и комиссию третьих лиц. Кроме того, проценты будут начисляться в течение всего срока кредита.

Например, с HECM первоначальная премия по ипотеке составляет 2% от суммы кредита, и вы будете платить постоянные 0,5% ежегодно. Плата за создание будет больше:2500 долларов США или 2% от первых 200000 долларов США от стоимости вашего дома, плюс 1% от суммы свыше 200000 долларов США — максимальная общая сумма составляет 6000 долларов США.

Как определяется обратная ипотека

Сумма кредита по ипотеке определяется рядом факторов. В зависимости от типа обратной ипотеки некоторые критерии могут различаться в зависимости от кредитора, государственного учреждения или некоммерческой организации.

Для HECM эти факторы включают:

• Возраст самого молодого заемщика или супруга, не имеющего права на получение займа.
• Текущая рыночная процентная ставка
• Стоимость дома
• Текущий лимит ипотечного кредита HECM FHA

С помощью HECM вы можете получить кредит несколькими способами, в том числе:

• Единовременная выплата (единственный вариант, если вам нужна фиксированная процентная ставка)
• Фиксированные ежемесячные платежи за установленный период.
• Фиксированные ежемесячные платежи, пока вы проживаете в доме.
• Кредитная линия, которую вы можете использовать в любое время, пока не израсходуете ее.
• Сочетание ежемесячных платежей и кредитной линии.

Выбор правильного варианта оплаты для вашей ситуации может быть сложным. Например, единовременная выплата дает вам больше аванса, но меньше в целом, чем другие варианты. Кроме того, вы, скорее всего, получите больше денег, получая платежи за установленный период в течение срока действия опции, потому что последний вариант более рискован для кредитора.

Однако в некоторых случаях вы можете изменить способ оплаты постфактум за определенную плату. Если вы опасаетесь сделать неправильный выбор, обратитесь к своему кредитору, чтобы узнать, какие у вас есть варианты.

Кто может претендовать на обратную ипотеку?

Критерии приемлемости для одноцелевой и частной обратной ипотеки различаются в зависимости от кредитора, но если вы ищете HECM, требования ясны:

• Все заемщики должны быть старше 62 лет.
• Вы должны полностью владеть собственностью или иметь в ней значительную долю капитала.
• Дом должен быть вашим основным местом жительства.
• Вы не можете быть просроченными по федеральному долгу.
• У вас есть финансовые ресурсы для уплаты текущих налогов на имущество, страховки домовладельцев, сборов за ТСЖ и других необходимых расходов.
• Вы должны посетить консультанта HECM, утвержденного Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).
• Вы должны быть кредитоспособны и соответствовать другим финансовым требованиям.
• Объект соответствует всем стандартам FHA и требованиям к наводнениям.

Кроме того, недвижимость должна быть домом на одну семью, домом из двух-четырех квартир, одна из которых занята вами, проектом кондоминиума, утвержденным HUD, или готовым домом, отвечающим требованиям FHA.

Если одному из супругов еще нет 62 лет, он не может быть включен в качестве заемщика по кредиту. Тем не менее, они могут по-прежнему иметь право оставаться в доме после смерти супруга-заемщика без дальнейших выплат. Кроме того, существует возможность рефинансирования обратной ипотеки после того, как супругу, не взявшему кредит, исполнится 62 года, чтобы обеспечить текущие платежи после смерти старшего супруга.

Когда обратная ипотека — хороший вариант

Для домовладельцев, отвечающих требованиям, есть несколько ситуаций, в которых стоит рассмотреть возможность обратной ипотеки.

• Это может помочь решить финансовые проблемы. Даже если у вас нет ипотечного платежа, выход на пенсию может быть дорогим. По данным Fidelity Investments, только средние расходы на здравоохранение для пенсионной пары составляют 285 000 долларов, и это не включая долгосрочный уход. Благодаря единовременному платежу или постоянным ежемесячным платежам обратная ипотека может обеспечить домовладельцев-пенсионеров дополнительным денежным потоком, чтобы помочь им оставаться на плаву в финансовом отношении.
• Вы не можете позволить себе ежемесячный платеж. Еще один способ получить доступ к собственному капиталу — это ссуда или кредитная линия. Однако если вам нужны наличные, но вы не можете позволить себе ежемесячный платеж, это может быть не лучшим вариантом.

С другой стороны, обратная ипотека не потребует от вас ежемесячных платежей по возникшему долгу. Однако вы по-прежнему должны будете платить налоги на имущество, страховые взносы домовладельцев и любые другие текущие расходы, требуемые кредитором.

• Вы не стремитесь максимизировать стоимость своего имущества. Если вы и ваш супруг (если они также являются заемщиком или правомочным супругом, не берущим займа) умирают, наступает срок выплаты по кредиту, и вашему наследству необходимо будет погасить причитающуюся сумму. Это часто означает, что вашим близким придется продать дом, чтобы погасить кредит, оставив их без этой суммы как часть их наследства. Если вы хотите избежать этого, обратная ипотека может не подойти вам. Но если в ваши планы не входит предоставление крупного наследства, стоит подумать об обратной ипотеке.

Когда это может быть плохой идеей

Хотя есть определенные ситуации, когда стоит задуматься об обратной ипотеке, в некоторых случаях это вообще не имеет смысла.

• Вы планируете переехать относительно скоро. Если вы не планируете оставаться в своем доме в течение длительного времени, возможно, нет смысла брать обратную ипотеку, потому что срок погашения кредита наступит, как только вы выедете. В зависимости от того, как вы использовали деньги, которые вы получили до сих пор, может быть трудно вернуть их. Таким образом, обратная ипотека лучше всего подходит для домовладельцев, которые планируют оставаться в доме в течение длительного времени.
• Вы не можете позволить себе первоначальные и текущие расходы. Если вы изо всех сил пытаетесь выжить в финансовом отношении, оплата высоких расходов на закрытие и текущие расходы на содержание собственности, уплату налогов и страховки могут быть слишком большими. Если кредитор заметит, что вы просрочили задолженность, он может потребовать от вас немедленно погасить кредит.
• Вы хотите оставить дом своим детям. Если вы хотите, чтобы ваши наследники заняли ваш дом после вашей смерти, чтобы либо жить в нем, либо продать его и получить прибыль, обратная ипотека затруднит управление этим. Это особенно актуально, если в вашем поместье недостаточно активов из других источников, чтобы погасить кредит, и ваши дети вынуждены продать его, чтобы погасить долг.

Как кредитная история влияет на обратную ипотеку

Для обратной ипотеки не требуется минимального кредитного рейтинга, в первую очередь потому, что кредиторы хотят знать, сможете ли вы справиться с текущими расходами, необходимыми для содержания дома.

Кредиторы, однако, посмотрят, не просрочили ли вы какой-либо федеральный долг. Кроме того, если ваша кредитная история показывает, что у вас есть привычка не производить платежи или не выполнять свои обязательства по долгам, вам может потребоваться установить так называемый резерв ожидаемой продолжительности жизни (LESA).

LESA — это, по сути, счет, на котором вы откладываете определенную сумму для покрытия налогов на имущество и страховых расходов, которую кредитор может использовать, если вы перестанете их платить. Размер депозита в LESA зависит от вашего кредита и дохода, ежемесячного налога на имущество и расходов на страхование, а также ожидаемой продолжительности жизни самого молодого заемщика.

Прежде чем начать процесс подачи заявки на обратную ипотеку, получите копию своего кредитного отчета и оценки и найдите все, что может затруднить получение одобрения без LESA. Решите эти проблемы, если это возможно. Если вы не можете, посмотрите на свои активы, чтобы определить, можете ли вы позволить себе LESA или вам лучше рассмотреть другие альтернативы.

Избегайте поспешных решений о доме

Ваш дом может быть одним из самых ценных активов, которыми вы владеете. Таким образом, хотя у обратной ипотеки есть много привлекательных особенностей, очень важно, чтобы вы потратили значительное количество времени, чтобы определить, является ли это лучшим вариантом для вас.

Поскольку ваши наследники будут затронуты, возможно, стоит поговорить с ними об этом, имея в виду, что в конечном итоге вы примете окончательное решение по этому вопросу.

И независимо от того, планируете ли вы получить HECM, рассмотрите возможность сотрудничества с консультантом HECM, чтобы убедиться, что вы понимаете все последствия обратной ипотеки, которые могут иметь для вас в зависимости от вашей ситуации.