Мы с мужем находимся на ранней стадии строительства дома. Когда мы меняем планы этажей, мы думаем о сумме, которую нам нужно будет занять для строительства. Вероятно, это будет самая дорогая вещь, которую мы когда-либо купим, и нам нужно решить, что мы хотим взять взаймы и на какой срок кредита мы хотим.
Основные различия между 15- и 30-летними кредитами очевидны. Пятнадцатилетние кредиты имеют более высокие ежемесячные платежи, но вы платите меньшие проценты, а 30-летние кредиты имеют более низкие ежемесячные платежи, но в долгосрочной перспективе вы платите значительно больше за дом. Однако, как и в большинстве областей личных финансов, это решение — это нечто большее, чем просто математика. Есть и другие важные факторы, такие как пенсионные накопления, терпимость к риску и дисциплина.
Для начала давайте посмотрим на точные цифры.
Допустим, 30-летняя заемщик покупает дом за 160 000 долларов, а ее предельная ставка налога составляет 25 процентов. На момент написания этой статьи 30-летние кредиты составляли 5 процентов, а 15-летние — 4,5 процента.
Используя ипотечный калькулятор, мы сравним два условия ипотеки, вставив сумму ипотеки, а также процентную ставку на 15 и 30 лет.
30-летний срок снижает ежемесячный платеж на 365 долларов и сэкономит заемщику 238 долларов в год на налогах, но будет стоить на 88 893 доллара больше в виде процентов в течение срока действия кредита, и она будет владеть своим домом, когда ей исполнится 60 лет. Преимуществами 15-летнего срока являются существенная экономия на процентах и тот факт, что она будет владеть своим домом к тому времени, когда ей исполнится 45 лет. Недостатком является то, что ее ежемесячный платеж будет выше.
А как насчет варианта взять 30-летний срок и погасить его за 15 лет? 30-летний срок, выплачиваемый через 15 лет, принесет ежемесячный платеж в размере 1265 долларов. Заемщик выплатит 67 749 долларов США в виде процентов и 227 749 долларов США в течение срока действия кредита. Она станет владельцем собственного дома в 45 лет, при условии, что она будет вносить дополнительный платеж каждый месяц. Но если для нее нас ждут тяжелые времена, она не будет привязана к более высокой оплате.
Сравнение каждого варианта:
Легко увидеть, что заемщик будет платить меньше за свой дом с 15-летним кредитом. Но ипотека не универсальна . Есть и другие факторы, которые следует учитывать при выборе того, что подходит именно вам.
В нашем примере 30-летний срок означает ежемесячный платеж на 365 долларов меньше, чем 15-летний срок. Если вы не можете с комфортом произвести платеж в течение 15-летнего срока, лучшим вариантом будет 30-летний срок. При возможности вы всегда можете внести дополнительные платежи.
После того, как вы подпишете кредит, вы должны будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. Если вы выберете 15-летний срок с более высокой оплатой, вам следует иметь существенный сберегательный счет, чтобы снизить риск крупных непредвиденных расходов или потери работы.
Если у вас нет большого резервного фонда, вам лучше выбрать 30-летний срок и использовать дополнительные деньги для накопления.
Если вы склоняетесь к 15-летнему сроку, будьте уверены, что вы все равно сможете максимально увеличить свои пенсионные счета и достичь других целей сбережений. Если не можете, придерживайтесь 30-летнего срока.
С другой стороны, если до выхода на пенсию еще несколько десятилетий, у вас есть возможность инвестировать более агрессивно. Вы сможете пережить волатильность относительно агрессивных инвестиций.
Если до выхода на пенсию осталось меньше 15 лет, возможно, для безопасности и душевного спокойствия лучше погасить ипотеку раньше.
Многие люди категорически против любых долгов — и на это есть веские причины. Дэйв Рэмси твердо придерживается этого лагеря, заявляя:
Не занимайте деньги. Период. Если я не могу заставить вас отложить покупку на столь длительный срок, я настоятельно рекомендую вам сэкономить первоначальный взнос в размере 20 или более процентов, выбрать 15-летнюю (или менее) ипотеку с фиксированной процентной ставкой и ограничить ежемесячный платеж 25 процентами или менее от вашей ежемесячной зарплаты.
Управлять долгом непросто, и для многих людей жесткая антидолговая позиция Рэмси — это правильный путь.
Но другие находятся на другом этапе финансового пути и спокойно несут ипотечный долг, если заемные средства могут принести более высокую норму прибыли где-то еще. Необходимо учитывать доходность с поправкой на риск, но, по сути, если вы выбрали 30-летний срок в размере 5 процентов, разумно предположить, что вы можете получить более высокую прибыль с портфелем индексных фондов. Если учесть налоговые вычеты, то 5 процентов окажется еще ниже.
Хотя, безусловно, можно получить более высокую прибыль в другом месте, все зависит от вашей склонности к риску. Вы можете получить большую прибыль, выбрав 30-летний срок, но вкладывать деньги в ипотеку без риска. Кроме того, вам нужно решить, важнее ли для вас дополнительные деньги, которые вы можете получить, инвестируя в другое место, или душевное спокойствие, которое приходит с полным владением своим домом.
Если вы можете позволить себе выплаты по 15-летнему кредиту, но обеспокоены возможностью потери работы или других серьезных финансовых последствий, возможно, вы не решаетесь брать на себя более высокие выплаты. Другой вариант — взять 30-летний срок и погасить его за 15 лет. Вы заплатите немного больше процентов, чем при 15-летней процентной ставке, но все же значительно меньше, чем при 30-летнем кредите.
Недостаток в том, что большинству людей не хватает дисциплины. По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов (FDIC), 97,3 % людей постоянно не доплачивают по ипотечным кредитам. . Многим людям не хватает дисциплины, чтобы отправлять дополнительные деньги каждый месяц, когда это не требуется банком. Чего эта статистика не упоминает, так это того, сколько из 97 процентов просрочили бы свои ипотечные кредиты, если бы они были привязаны к 15-летней ипотеке.
Однако, если вы уже регулярно откладываете деньги и использовали свой резервный фонд только для покрытия крупных непредвиденных расходов, у вас, возможно, хватит дисциплины, чтобы погасить ипотеку через 15 лет. Но потребителям, которые тратят ежемесячные сбережения, будет лучше, если они смогут себе это позволить.
Хотя это правда, что вы получаете больше налоговых льгот от 30-летней ссуды, это не должно быть главным фактором при выборе срока. 30-летний заемщик будет платить меньше ежегодных налогов, чем 15-летний заемщик, но это потому, что 30-летний заемщик платит значительно больше процентов.
В нашем примере заемщик сэкономит в среднем 238 долларов США в год на налогах при 30-летнем кредите, но заплатит на 88 893 доллара больше процентов в течение срока действия кредита, чем при 15-летнем сроке.
В конце концов, ваше финансовое положение будет определять правильный срок ипотеки. Если вы можете внести более высокий платеж, иметь значительный резервный фонд и можете достичь пенсионных и других целей сбережений, 15-летняя ипотека — хороший способ стать владельцем дома вдвое быстрее и платить значительно меньшие проценты.
Если хотя бы одно из этих условий не выполнено или если вас устраивают долги и риск, и вы хотите получить более высокую норму прибыли от других инвестиций, деньги, сэкономленные каждый месяц при выплате 30-летней ипотеки, возможно, лучше использовать в другом месте. Вы всегда можете отправить дополнительные платежи.
Я до сих пор не уверен, какой вариант нам подойдет. А вы? У вас есть ипотека на 15 или 30 лет? Вы вносите предоплату? Что вы думаете о риске и более высокой доходности?