(Изображение предоставлено:Getty Images)
На протяжении десятилетий разговоры о собственном капитале концентрировались на знакомых финансовых вопросах:какова процентная ставка, каков срок погашения и как будет выглядеть ежемесячный платеж?
Эти вопросы имели полный смысл в мире, где основным способом доступа к жилищному богатству были традиционные заимствования — кредиты под залог собственного жилья, кредитные линии или рефинансирование. В этих сценариях структура ставок и погашения, естественно, стала призмой, через которую домовладельцы сравнивали свои варианты.
Но ситуация в сфере жилищного капитала начинает меняться, особенно для домовладельцев из массовых и богатых сегментов. Сегодня рынок жилья США опирается на историческое накопление доступного богатства.
Станьте более умным и информированным инвестором. Подпишитесь всего за 107,88 долларов США за 24,99 долларов США и получите до 4 специальных выпусков
НАЖМИТЕ, ЧТОБЫ БЕСПЛАТНО ВЫПУСТИТЬ
Получайте прибыль и процветайте, получая лучшие экспертные советы по вопросам инвестирования, налогообложения, выхода на пенсию, личных финансов и многого другого — прямо на вашу электронную почту.
Получайте прибыль и процветайте, воспользовавшись лучшими советами экспертов — прямо на вашу электронную почту.
По данным Федеральной резервной системы, общий капитал домовладельцев в жилой недвижимости составляет около 35 триллионов долларов США, оставаясь на исторически высоком уровне, даже несмотря на то, что рост цен на жилье замедлился.
По данным Cotality, по состоянию на третий квартал 2025 года средний заложенный домовладелец владеет собственным капиталом на сумму около 299 000 долларов США. Данные Bankrate и ATTOM показывают, что по состоянию на первый квартал 2025 года почти половина всей заложенной недвижимости считается «богатой на капитал», то есть непогашенный остаток по кредиту составляет менее половины оценочной стоимости дома.
Для многих из этих домохозяйств проблема больше не заключается просто в получении доступа к капиталу. В большинстве случаев у них уже есть значительные богатства, хранящиеся в их домах после многих лет (или десятилетий) выплаты ипотечных кредитов и выгод от роста стоимости недвижимости.
Вместо этого реальная проблема заключается в том, что гораздо реже обсуждается в беседах о финансовом планировании:трения.
Для все большего числа домовладельцев и их консультантов эти вопросы начинают иметь большее значение, чем сама ставка.
Традиционное кредитование собственного капитала уже давно имеет ту же структуру, что и другие потребительские кредиты. Заемщики обычно должны предоставить документацию о доходах, соответствовать пороговым значениям соотношения долга к доходу и пройти детальную процедуру андеррайтинга.
Налоговые декларации, кредитные отчеты, проверка занятости и финансовая отчетность часто становятся частью рабочего процесса утверждения — последовательность, которая для простых заемщиков W-2 может пройти без проблем.
Но для значительной части богатых домохозяйств этот процесс представляет собой серьезные осложнения.
Пенсионеры часто имеют значительные активы, но скромный отчетный доход. Предприниматели и владельцы бизнеса могут иметь сложную структуру доходов, которую трудно четко документировать:большинству кредиторов требуется два года налоговых деклараций с физических лиц и предприятий, отчетов о прибылях и убытках и от 12 до 24 месяцев банковских выписок для самозанятых заявителей.
И даже если заемщики легко соответствуют требованиям, этот процесс может потребовать нескольких недель документации, андеррайтинга и закрытия, прежде чем будет доступен хотя бы один доллар.
Для домовладельцев, у которых уже есть сильные балансы, такой уровень сложности может показаться непропорциональным результату. Вопрос о том, может ли доступ к нему, а также больше о том, какие трудности необходимы для доступа к нему — и стоят ли условия этого сопротивления того.
Финансовые консультанты сталкиваются с подобной динамикой в самом процессе планирования. Для многих домохозяйств, приближающихся или уже вышедших на пенсию, дом представляет собой один из крупнейших активов на балансе, иногда соперничая со стоимостью инвестиционных портфелей или превышая ее.
По данным Pew Research Center, средний собственный капитал домохозяйств в США падает примерно вдвое, если из расчета исключить собственный капитал. Для многих пенсионеров и почти пенсионеров эта статистика не является абстрактной:их дом это баланс.
Однако исторически этот актив оставался в значительной степени за рамками финансового планирования, если только клиент не решил рефинансировать, взять кредит под залог имущества или, в конечном итоге, продать его. Это слепое пятно сужается.
Исследования Vanguard показывают, что только около 40% бэби-бумеров, приближающихся к пенсионному возрасту, способны поддерживать свой предпенсионный образ жизни, и что включение собственного капитала в уравнение пенсионного дохода может улучшить это число на целых 20 процентных пунктов.
Последствия для финансовых консультантов трудно игнорировать:при планировании не учитывается самый крупный актив на балансах многих клиентов.
Это упущение имеет практические последствия. Когда необходимо структурировать пенсионный доход, когда необходимо управлять налогами, связанными с конверсиями Рота, когда портфели нуждаются в защите в периоды нестабильности рынка или когда стратегии страхования нуждаются в финансировании — вопрос редко заключается в том, существует ли правильная стратегия. Вопрос в том, существует ли правильный источник ликвидности для его поддержки.
Для многих домохозяйств таким источником может быть жилищное богатство. Исторически сложилось так, что для доступа к нему требовалось принять уровень сложности процесса, который разрушал все остальное.
Эта динамика отражается на более широком поведении заемщиков. Опрос TD Bank, проведенный в 2025 году, показал, что почти три четверти домовладельцев планируют оставаться в своих нынешних домах в течение следующих двух лет, при этом 58% назвали существующую выгодную ставку по ипотеке основной причиной не продавать.
Эти домовладельцы не отказываются от собственного капитала — они ищут способы получить к нему доступ, не жертвуя финансовым положением, над созданием которого они работали. Это предпочтение стимулирует измеримый спрос на решения для жилищного строительства, в которых приоритет отдается простоте и скорости наряду с конкурентоспособной экономикой.
Таким образом, меняется не размер собственного капитала как актива — он остается исторически большим на рынке жилья США — а то, как он все чаще оценивается как часть более широкой финансовой экосистемы.
Жилищное благосостояние перемещается с периферии обсуждения планирования в центр, и его рассматривают наряду с инвестиционными портфелями, стратегиями пенсионного дохода, планированием страхования и управлением налогами, а не занимают отдельную категорию.
В ответ на этот вызов начали появляться и набирать обороты новые подходы к доступу к жилищному богатству. Рынок жилищного кредитования в более широком смысле развивается по нескольким направлениям.
Исследование жилищного кредитования, проведенное Ассоциацией ипотечных банкиров в 2025 году, показало, что общее количество выданных кредитов HELOC и ипотечных кредитов под залог собственного капитала выросло на 7,2% в 2024 году, при этом непогашенная задолженность увеличилась на 10,3% за тот же период. Опрошенные кредиторы ожидали дальнейшего роста непогашенной задолженности HELOC почти на 10% только в 2025 году.
В дополнение к этому расширяющемуся рынку, нетрадиционные структуры собственного капитала набирают популярность, возможно, отчасти потому, что они по-другому решают проблему разногласий.
Среди них – соглашение об инвестициях в собственный капитал, часто называемое HEI. Вместо того, чтобы работать в качестве кредита, вуз предоставляет капитал домовладельцу в обмен на договорные проценты в части будущей стоимости дома. Никаких ежемесячных платежей и традиционных процентных платежей.
Расчет может произойти в фиксированную дату погашения или при наступлении определенного будущего события, например продажи дома, или когда домовладелец окончательно выезжает или умирает.
По мере того, как институциональный капитал перетекал в сферу высшего образования, а рынок секьюритизации этих продуктов стал более зрелым, эта категория существенно выросла — тенденция, хорошо документированная независимыми исследованиями рынка, поскольку модель высшего образования получает более широкое признание домовладельцев.
Для некоторых домовладельцев и консультантов привлекательность этой структуры не чисто финансовая — она оперативная. Многие структуры вузов не требуют подтверждения дохода и не влияют на существующую ипотеку, а это означает, что процесс подачи заявки на финансирование может быть более простым и менее инвазивным, чем традиционное заимствование, особенно для домохозяйств со сложным профилем доходов.
Для значительной части домовладельцев, которые зафиксировали ставки по ипотеке ниже 4% в 2020 и 2021 годах, возможность получить доступ к собственному капиталу без рефинансирования также означает сохранение ставки, которая может не вернуться в течение многих лет.
Эта комбинация — простота исполнения в сочетании с сохранением курса — становится все более реальным фактором, влияющим на то, как консультанты и их клиенты оценивают свои варианты.
Этот сдвиг отражает более широкую трансформацию, которая уже происходит в сфере финансовых услуг. Нетрадиционные кредиторы — финтех-компании, независимые ипотечные банки — в 2024 году захватили 15 % рынка выдачи собственного капитала по сравнению с 2 % пятью годами ранее.
Движущей силой является не только цена. Это опыт доступа:скорость, простота и степень нарушения процесса преобразования балансового актива в полезную ликвидность.
Для консультантов и их клиентов эти факторы сами по себе стали конкурентными факторами, и рынок внутренних ценных бумаг, как и до него потребительский банкинг и управление инвестициями, развивается, отражая их.
Как для консультантов, так и для домовладельцев разговор о стоимости жилья выходит за рамки привычных вопросов о ставке, сроке и ежемесячном платеже.
Жилищное богатство все чаще оценивается как динамичный компонент финансового плана, который может финансировать стратегии планирования, поддерживать пенсионный доход, сохранять портфельные активы и обеспечивать ликвидность без препятствий, из-за которых исторически этот вариант рассматривался последним, а не первым.
Конкретные инструменты, используемые для доступа к этому богатству, будут продолжать развиваться, а нормативно-правовая база вокруг новых структур, таких как вузы, продолжает развиваться.
Но один принцип, похоже, набирает популярность среди консультативного сообщества и массовых богатых домохозяйств:для многих клиентов будущее собственного капитала не будет определяться исключительно ценообразованием.
Его будут определять простота, гибкость и легкость, с которой жилищное богатство может быть интегрировано в полный финансовый план — раньше, более целенаправленно и на условиях, которые работают вместе с остальной финансовой структурой домохозяйства, а не противоречат ей.
Эта статья была написана и представляет точку зрения нашего консультанта, а не редакции «Киплингера». Вы можете проверить записи консультантов в SEC. или с помощью FINRA .