Рецессия обычно оказывает негативное влияние на стоимость жилья, хотя в некоторых регионах может оказаться, что они защищены от рецессии. Рецессия, завершившаяся в 2009 году, существенно повлияла на цены на жилье, а сама рецессия была связана с обвалом рынка недвижимости. Ослабление стандартов субстандартного кредитования по поручению правительства явилось важным фактором.
Определение рецессии, данное Банком Федеральной резервной системы, очень широкое и дает представление о том, почему рецессия может привести к снижению стоимости жилья. ФРБ рассматривает рецессию как несколько месяцев снижения по всем показателям экономики, включая реальный валовой внутренний продукт, реальный доход, занятость, объем промышленного производства, а также оптовые и розничные продажи. Рынок недвижимости сильно коррелирует с устойчивостью экономики в целом, которая носит циклический характер. По мере того, как экономика достигает дна, рынок жилья также падает, что приводит к падению стоимости жилой недвижимости, поскольку рынок корректируется в ответ на замедление экономики.
Когда безработица растет, а реальные доходы падают, все больше домовладельцев, испытывающих финансовые трудности, вынуждены продавать свои дома. В зависимости от серьезности рецессии это может добавить значительное количество домов к существующему инвентарю домов для продажи. Это отражает увеличение предложения по сравнению со спросом. Когда предложение увеличивается относительно спроса, это приводит к снижению стоимости базовых активов. Кроме того, безработица подавляет спрос, потому что люди, которые не работают, не покупают новые дома. Это создает дополнительное понижательное давление на стоимость домов.
Когда предложение домов на рынке увеличивается, это приводит к увеличению среднего количества дней, необходимых для продажи дома. Каждый дополнительный дом на рынке увеличивает конкуренцию и увеличивает количество времени и ресурсов, необходимых для сбыта и продажи домов. В частности, во время рецессии домовладельцы испытывают дополнительное давление, заставляющее их быстро продать свое жилье, поэтому они готовы принять скидки, чтобы ускорить процесс продажи. Эти скидки, конечно же, приводят к снижению стоимости жилья.
Последняя рецессия стала наглядным примером того, как финансирование жилищного строительства может иссякнуть во время рецессии. Когда рынок обеспеченных долговых обязательств рухнул из-за опасений по поводу качества базового актива, это серьезно подорвало возможности кредиторов по секьюритизации ипотечных кредитов на своих балансах. Это привело к уменьшению количества ликвидного капитала, доступного для финансирования продаж новых домов. Кроме того, ипотечные кредиторы выдают ссуды более консервативно в периоды рецессии, что сокращает с рынка потенциальных покупателей жилья с самым низким кредитным рейтингом. Это снижение спроса по сравнению с предложением приводит к падению продаж домов.