Недвижимость – отличное дополнение к вашему инвестиционному портфелю, но покупка дома – не единственный способ извлечь из этого выгоду.
Проекты коммерческой недвижимости могут быть особенно прибыльными, и вам не обязательно иметь глубокие карманы магната недвижимости, чтобы начать работу.
Инвестиционные трасты недвижимости и частные инвестиции в недвижимость — это два способа инвестирования в коммерческие проекты. Как правило, REIT открыты для всех, а инвестирование в частный акционерный капитал доступно только состоятельным инвесторам.
Прежде чем вы окунетесь в мир инвестиций в недвижимость, позвольте мне помочь, объяснив оба типа инвестиций, логистику, плюсы и минусы, как начать и многое другое. Сначала давайте углубимся в суть REIT, а затем познакомимся с редким миром прямых инвестиций.
Интернет-платформа для инвестирования в недвижимость
Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно. Взимаются дополнительные сборы за управление фондом.*
Частное инвестирование в недвижимость
Минимальные инвестиции:50 000 долларов США. Комиссия зависит от предложения.
Аккредитованная инвестиционная платформа CRE
Минимальные инвестиции:5000 долларов США.
Коммерческая недвижимость – это недвижимость, используемая для получения прибыли за счет дохода от аренды или прироста капитала. К коммерческой недвижимости относятся магазины розничной торговли, промышленные помещения, гостиницы, офисные помещения, многоквартирные жилые дома (пять и более квартир) и другие.
Хотя может показаться, что жилые комплексы представляют собой жилую недвижимость, на самом деле они считаются коммерческой недвижимостью, поскольку квартиры сдаются в аренду для создания денежного потока. С другой стороны, жилая недвижимость ограничена зданиями с количеством жилых единиц от одной до четырех, например домами на одну семью, квартирами или таунхаусами.
По теме:6 способов инвестировать в многоквартирные дома
Инвестиционный траст недвижимости (REIT) — это компания, которая объединяет деньги инвесторов для приобретения и управления приносящей доход недвижимостью. Как правило, это элитная коммерческая недвижимость. REIT выполняет грязную работу:например, находит арендаторов, собирает арендную плату и обслуживает здания. Инвесторы покупают акции этих объектов и наслаждаются преимуществами владения без головной боли.
Чтобы стать REIT, инвестиция должна соответствовать нескольким требованиям, таким как:
Большинство REIT являются долевыми. Это дает инвесторам доступ к разнообразным портфелям приносящих доход активов, которые они, вероятно, не смогли бы себе позволить самостоятельно.
Активы REIT включают розничную торговлю, офисы, квартиры и многое другое. Эти инвестиции выплачивают большую часть своего дохода за счет дивидендов акционерам.
Этот тип REIT является стратегическим выбором для долгосрочных инвесторов, которые хотят получать дивиденды, а также прирост капитала. Фондовые REIT содержат множество активов, которые диверсифицируют ваш портфель, но все они относятся к одному классу активов, поэтому они не полностью диверсифицированы.
Ипотечные REIT (mREIT) обеспечивают финансирование приносящей доход недвижимости путем покупки или предоставления ипотечных кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Эти REIT не владеют и не сдают в аренду недвижимость, а вместо этого предлагают кредиты. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по этим инвестициям.
Инвесторы должны помнить следующее:ипотечные REIT обычно используют больше кредитного плеча и деривативов, чем долевые REIT, что делает их более рискованными инвестициями.
Другой способ классифицировать REIT — рассмотреть способы их приобретения:публично торгуемые REIT, публичные, неторгуемые REIT и частные REIT.
Публично торгуемые REIT покупаются и продаются на рынке так же, как акции. Они позволяют всем инвесторам – а не только аккредитованным и институциональным – владеть акциями недвижимости через базовые активы недвижимости. Эти REIT зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), а это означает, что на них распространяются правила, направленные на защиту инвесторов путем обеспечения большего раскрытия информации и прозрачности.
Публичные некотируемые REIT (PNLR), также называемые публичными неторгующимися REIT, не торгуются на фондовых биржах, но они по-прежнему зарегистрированы в SEC и поэтому должны регулярно раскрывать информацию SEC. Инвесторы могут купить эти REIT у брокера или финансового консультанта.
Одним из важных различий между PNLR и другими публичными REIT является то, что они имеют ограниченную ликвидность. Чтобы иметь возможность обналичить средства, инвесторам обычно приходится ждать наступления события ликвидности, например, когда неторгуемый REIT размещает свои акции на бирже или ликвидирует свои активы. В некоторых случаях это может занять 10 и более лет после ваших инвестиций.
Иногда по-прежнему возможно участвовать в программах обратного выкупа акций или сделках на вторичном рынке, но некоторые из этих программ требуют выкупа акций со скидкой.
Частные REIT, также называемые частным размещением, освобождены от регистрации SEC, и их акции не торгуются на фондовых биржах. Не дайте себя обмануть:частный REIT — это не то же самое, что прямое инвестирование. Помните, что REIT должны следовать перечисленным выше правилам, в том числе распределять 90 % своего дохода среди инвесторов, в то время как частные инвестиции этого не делают.
Обычно частные REIT могут продаваться только институциональным или аккредитованным инвесторам (за некоторыми исключениями).
Обычно это неликвидные инвестиции, которые часто имеют высокие минимальные суммы инвестиций и сопряжены с потенциально более высокими рисками, но также и с возможностью получения более высокого вознаграждения.
Связанный:REIT против частных размещений:руководство по инвестициям
Выплаты дивидендов, которые предоставляют REIT, делают их разумным вариантом для инвесторов, ищущих постоянный пассивный поток дохода. Часто REIT имеют более высокую дивидендную доходность, чем традиционные акции.
REIT – это простой способ получить доступ к активам недвижимости, что делает их отличным способом диверсификации вашего портфеля.
Они имеют низкую корреляцию с фондовым рынком, поэтому могут застраховаться от инфляции и быть менее волатильными.
Связанный:Лучшие альтернативные инвестиции [активы с низкой рыночной корреляцией]
SEC регулирует публичные REIT. На веб-сайте SEC представлены краткие сведения о публичных REIT и предупреждения для инвесторов. Эти инвестиции должны быть зарегистрированы и должны подавать регулярные отчеты в SEC.
Инвесторы могут просматривать публичные документы REIT, такие как годовые и квартальные отчеты, в базе данных EDGAR SEC.
REIT, в частности те, которые не котируются на бирже, предназначены для долгосрочных инвестиций, и, как правило, чем дольше вы владеете REIT, тем больше увеличивается стоимость базовых активов.
Некоторые REIT активно повышают стоимость недвижимости, чтобы увеличить прирост капитала.
Связанный материал:Какова ставка налога на прирост капитала?
Некоторые REIT, особенно частные и публичные, не котирующиеся на бирже REIT, взимают высокие комиссии за управление и транзакции. Эти сборы могут быть неочевидными, но могут быть скрыты мелким шрифтом. Узнайте, есть ли у REIT, который вы рассматриваете, сборы за приобретение или другие сборы, которые могут сократить выплаты акционерам.
Частные REIT не обязаны иметь тот же уровень прозрачности, что и REIT, акции которых торгуются публично. Например, могут существовать нераскрытые конфликты интересов.
Кроме того, инвестиции, которые не обращаются на бирже, не имеют доступной рыночной цены, поэтому определить стоимость акции может быть непросто.
Тенденции имеют тенденцию влиять на REIT. Например, если REIT специализируется на офисных помещениях, а затем все начинают работать из дома (знакомо?), он теряет популярность и его стоимость падает.
На REIT также влияет расположение недвижимости. Кроме того, публично торгуемые REIT могут быть волатильными в зависимости от динамики рынка.
Все REIT должны выплачивать инвесторам не менее 90 % своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов, что ограничивает возможности роста.
Теперь, когда вы хорошо разбираетесь в REIT, пришло время для чего-то совершенно другого:прямых инвестиций в недвижимость.
Как и в случае с REIT, инвестирование в частные акции направлено на объединение денег нескольких инвесторов в активы недвижимости. Однако этот тип инвестирования действует в соответствии с совершенно другими налоговыми, юридическими и дивидендными правилами. Например:
Типы инвестиций в недвижимость не обязательно должны быть сосредоточены исключительно на приносящей доход недвижимости, но также могут включать в себя недвижимость, специально предназначенную для повышения ее стоимости, например, возможность развития недвижимости.
Помимо этих различий, возможности прямых инвестиций в недвижимость отличаются от REIT (в лучшую или худшую сторону) следующим образом:
Инвестиции в частный акционерный капитал очень эффективны с точки зрения налогообложения. Инвесторы получают выгоду от сквозной амортизации, а поскольку это долгосрочные инвестиции, им не нужно беспокоиться об уплате высоких краткосрочных налогов на прирост капитала. Государственные REIT менее эффективны с точки зрения налогообложения.
В то время как REIT должны выплачивать инвесторам большую часть своей прибыли в виде дивидендов, частные инвестиционные компании обладают большей гибкостью. Они могут полностью решать, как использовать инвестиционные фонды, если инвесторы на это согласны. Наличие большего количества свободных средств может предоставить больше возможностей для приобретения потенциально прибыльных активов.
Меньшие ограничения со стороны регулирующих органов, таких как SEC, позволяют частным поставщикам недвижимости управлять своими портфелями недвижимости способами, которые могут быть более эффективными или выгодными, чем зарегистрированные инвестиции.
Поскольку недвижимость, размещаемая в частном порядке, не зависит от прихоти цен на акции, руководство может думать о долгосрочной перспективе, что может привести к принятию более эффективных решений и, в конечном итоге, к повышению производительности.
Кроме того, инвесторы также могут почувствовать меньшее давление. Поскольку недвижимость, размещенная в частном порядке, менее ликвидна, инвесторы не могут просто выводить свои деньги, когда захотят, как это происходит с публично торгуемыми REIT.
Наряду с большей прозрачностью, частная инвестиционная недвижимость может также предложить больший выбор. В то время как государственные REIT часто фокусируются на секторах рынка недвижимости, таких как многоквартирные дома или складские помещения, частные инвестиционные фонды недвижимости позволяют выбирать отдельные активы на определенных рынках, типах недвижимости, инвестиционных стратегиях и спонсорах.
EquityMultiple — это инвестиционная платформа, которая предлагает широкий выбор вариантов недвижимости для прямых инвестиций:от Флориды до Сиэтла, от многоквартирных домов до более нишевых типов недвижимости, таких как центры обработки данных и автомойки. EquityMultiple также предлагает портфели и частные фонды, еще одну альтернативу REIT, которая может обеспечить меньшую корреляцию, но определенную степень встроенной диверсификации.
Фонды прямых инвестиций в недвижимость часто взимают ежегодную комиссию за управление активами в размере около 2% от инвестированного капитала. Эти сборы помогают оплачивать маркетинг, зарплаты, источники сделок, юридические услуги, расходы на исследования и многое другое.
Также может взиматься единовременная плата при привлечении инвестора к новым инвестициям. Комиссионные с продаж и авансовые платежи за предложение могут составить до 10% от инвестиций. Проверьте мелкий шрифт на наличие дополнительных расходов, таких как плата за управление недвижимостью или приобретение.
Государственные REIT не так наполнены комиссионными, но у них зачастую более низкий прирост капитала.
Как и в случае с частными REIT, большинство частных размещений недвижимости доступны только аккредитованным и институциональным инвесторам. Кроме того, многие частные размещения требуют значительных бай-инов, поэтому даже если бы неаккредитованным инвесторам было разрешено участвовать, многие из них были бы исключены.
Еще одна проблема с доступом к этим инвестициям заключается в том, что как только вы войдете в них, вам будет сложно выйти! Деньги, вложенные в частное размещение недвижимости, обычно недоступны в течение многих лет.
Инвестиции в недвижимость, размещаемые в частном порядке, не зарегистрированы в SEC, поэтому от них не требуется предоставлять такую информацию, как квартальные и годовые финансовые отчеты.
Непрозрачные финансовые отчеты и отсутствие доступа к инвестиционной информации могут чрезвычайно затруднить понимание того, что вы покупаете. Кроме того, без видимых и динамичных цен на акции сложно точно оценить ваши инвестиции.
Выбор лучшего варианта для вашего инвесторского капитала будет зависеть от ваших инвестиционных целей, временного горизонта, потребностей в ликвидности, собственного капитала и налоговой ситуации.
На выбор между этими двумя вариантами также может повлиять ваш статус аккредитованного или неаккредитованного инвестора. REIT более гибки для инвесторов, поскольку они могут торговать на публичных биржах.
Как правило, частные инвестиционные компании в сфере недвижимости полагаются на свои инвестиционные сделки только среди аккредитованных инвесторов. . Ни один из них не обязательно лучше другого. Возникает вопрос:«Что больше подходит для ваших нужд:REIT или частная инвестиционная недвижимость?»
Fundrise — это популярная платформа для инвестирования в недвижимость и альтернативные активы, которая позволяет вам диверсифицироваться за счет многочисленных фондов. Каждый фонд владеет рядом объектов недвижимости и предназначен для обеспечения различных уровней риска и дохода.
У инвесторов есть два основных способа инвестировать в недвижимость через Fundrise:
Стандартный счет Fundrise представляет собой управляемый портфель, который позволяет вам инвестировать всего за 10 долларов. Когда вы открываете и пополняете счет, вы выбираете инвестиционную стратегию, а затем Fundrise распределяет ваши деньги в фонд (или фонды), составляющие эту стратегию. Со временем Fundrise может добавить новые фонды к доступным выборам и направить ваши деньги на эти фонды, если они соответствуют вашей стратегии. Со временем вы можете пополнять свой счет, сделав небольшую минимальную дополнительную инвестицию всего в 10 долларов США.
При этом панель управления Fundrise покажет вам, во что вы вложили средства и что заработали. Если вы установили цель инвестора, трекер целей Fundrise сообщит вам, на правильном ли вы пути, а если нет, что делать, чтобы убедиться, что вы достигли этой цели или целей. Fundrise также будет предоставлять обновленную информацию о заполняемости объектов недвижимости, тенденциях рынка и многом другом.
Инвесторы, которые хотят немного больше контроля над своими инвестициями, могут рассмотреть Fundrise Pro — услугу ежемесячной подписки, которая позволяет вам выбирать собственный путь инвестирования и предоставляет вам больше данных, чтобы сделать лучший выбор.
В отличие от управляемой учетной записи Fundrise, пользователи Fundrise Pro могут выделять любую сумму в любые фонды, делая прямые инвестиции в определенные фонды. Они также могут выбирать между динамическим распределением (инвестирование большего или меньшего количества денег в определенные фонды с течением времени в соответствии со спецификациями вашего плана) или фиксированным распределением (просто инвестирование одинаковой суммы денег в соответствии с выбранным вами вариантом распределения). Fundrise также предлагает доступ к своему собственному хранилищу данных Basis, а также к тщательно подобранной аналитической информации из Wall Street Journal.
Fundrise — это прежде всего платформа для инвестирования в коммерческую недвижимость, но у нее есть и другие предложения. Например, он может похвастаться Инновационным фондом, в который входят преимущественно частные быстрорастущие технологические компании, а также стратегией частного кредитного инвестирования.
Платформа поддерживает несколько типов инвестиционных счетов, включая индивидуальные, совместные, юридические, трастовые и IRA. Вы можете финансировать свои первоначальные инвестиции через Автоматизированную клиринговую палату (ACH) со связанного текущего счета, хотя Fundrise также принимает дебетовые карты, кредитные карты, Apple Pay и Google Pay, а также банковские переводы для дополнительных инвестиций на сумму более 25 000 долларов США. Обратите внимание, что инвестиции по дебетовым и кредитным картам ограничены суммой в 1000 долларов США и доступны только для счетов стоимостью менее 1000 долларов США.
Fundrise также позволяет вам настроить автоматически повторяющиеся инвестиции (опять же, минимум 10 долларов США), а также автоматическое реинвестирование дивидендов — в обоих случаях ваши средства распределяются в соответствии с вашим существующим инвестиционным планом.
Вам не обязательно быть аккредитованным инвестором, чтобы использовать Fundrise — он открыт для любого гражданина США в возрасте 18 лет и старше. Но аккредитованные инвесторы действительно пользуются некоторыми привилегиями, в том числе возможностью напрямую инвестировать в несколько фондов, закрытых для неаккредитованных инвесторов, а иногда и более широкими возможностями инвестировать в eREIT Fundrise. Если вы являетесь аккредитованным инвестором, после открытия учетной записи перейдите в «Настройки» → «Дополнительные параметры» → «Аккредитация», чтобы загрузить соответствующую документацию.
Помимо комиссий за консультации Fundrise и ежемесячных комиссий Fundrise Pro, фонды, в которые вы инвестируете, также имеют свои собственные затраты на управление. Большинство фондов недвижимости Fundrise взимают фиксированную плату за управление в размере 0,85 %, а Инновационный фонд Fundrise взимает 1,85 % ежегодно.
Кроме того, Fundrise имеет общую черту с традиционным инвестированием в коммерческую недвижимость:оно может быть очень неликвидным. Сама Fundrise заявляет, что «акции, которыми вы владеете, предназначены для долгосрочного хранения». Например, вы можете понести штраф в размере 1 % за продажу любых акций eREIT и eFund, удерживаемых менее пяти лет, хотя флагманский фонд и доходный фонд не предусматривают штрафов за ликвидацию.
Тем не менее, запросы на ликвидацию обычно рассматриваются только ежеквартально, а это означает, что даже если вы захотите уйти, вам придется ждать. Кроме того, вы не можете выбирать, что продавать:система Fundrise «первым поступил — первым продан» означает, что при ликвидации первыми проданными акциями будут те акции, которые вы держали дольше всего.
Но, несмотря на проблемы с ликвидностью, коммерческая недвижимость остается одной из лучших альтернативных инвестиций, которыми вы можете владеть, и Fundrise помогает людям легко пожинать плоды. Как и в случае с акциями публичной недвижимости, доходность частных CRE часто отстает от основного индекса, такого как S&P 500. Но пассивный доход от инвестиций в недвижимость был приятным:с 2017 года среднегодовая доходность Fundrise в 5,29% затмевает доходность как государственных инвестиционных фондов недвижимости (REIT, 4,1%), так и S&P 500 (2,0%). Сюда входит общая прибыль в 1,5% (цена плюс дивиденды) в 2022 году по сравнению с двузначными потерями публичных REIT и S&P 500.
Посетите Fundrise, чтобы узнать больше об этом альтернативном классе активов, или зарегистрируйтесь сегодня.
Лучшая платформа для инвестиций в недвижимость
Сбор средств | Начните инвестировать в недвижимость всего за 10 долларов
4.3
Минимальные инвестиции:10 долларов США. Вознаграждения:Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно.*
Плюсы:
Минусы:
* Взимаются дополнительные комиссии за управление фондом. Большинство фондов взимают комиссию за управление в размере 0,85% в год; Инновационный фонд Fundrise взимает комиссию за управление в размере 1,85% в год. Мы получаем комиссию за поддержку Fundrise при вашей регистрации, без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.
Связано: Лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью для арендодателей [бесплатно + платно]
First National Realty Partners – одна из самых быстрорастущих частных инвестиционных компаний в сфере недвижимости в США.
Фирма тщательно проверяет и приобретает недвижимость премиум-класса в богатых и расширяющихся районах. Они избирательны и выберут только одну сделку из тысячи, соответствующую их строгим критериям.
Компания First National Realty Partners специализируется на известной коммерческой недвижимости, ориентированной на продуктовые магазины.
В число их арендаторов входят такие популярные имена, как Tesla, Whole Foods, Starbucks, Walmart и Walgreens. Объекты недвижимости с узнаваемым названием, как правило, менее нестабильны, чем предприятия малого бизнеса.
Инвесторы получают пассивный доход от ежеквартальных выплат денежных средств, начиная с первого дня. Через несколько лет, обычно от трех до семи, они также получают деньги от прироста капитала.
Фирма прозрачна и предоставляет инвесторам всю информацию, необходимую им для принятия решения, соответствует ли сделка с недвижимостью их толерантности к риску и портфелю.
Подробнее читайте в нашем обзоре First National Realty Partners.
Лучшая доходность CRE с поправкой на риск
Первые национальные партнеры по недвижимости | CRE, привязанный к продуктовым магазинам
4.4
Минимальные инвестиции:50 000 долларов США. Комиссии варьируются в зависимости от предложения.
Плюсы:
Минусы:
Связано: