Моя ежемесячная серия «Необыкновенные жизни» — это то, что я действительно люблю, и я вернулся с еще одним отличным интервью. Первым был JP Livingston, который вышел на пенсию с состоянием более 2 000 000 долларов в возрасте 28 лет. Сегодняшнее интервью с Паулой Пант, 34-летней женщиной, которая владеет семью сдаваемыми в аренду домами. , которая в прошлом году заработала 125 000 долларов США и 43 000 долларов США после вычета расходов!

Вы, наверное, знаете ее по суперинформативному блогу Afford Anything. Я был большим поклонником Паулы в течение долгого времени, поэтому я так счастлив, что смог взять у нее интервью.

Из этого интервью вы узнаете:

• Как она начала инвестировать в недвижимость.
• Как она смогла позволить себе столько квартир в аренду.
• Что она ищет в съемной квартире.
• Типы собственности, в которые она инвестирует.
• Сколько времени и денег требуется для инвестирования.
• Как она управляет арендой жилья в другой части страны.
• Худший арендатор.
• Жертвы, на которые ей пришлось пойти, чтобы все это стало возможным.

И больше! Это интервью наполнено ценной информацией!

Я спросил вас, мои читатели, какие вопросы я должен задать ей, поэтому ниже приведены ваши вопросы (и некоторые из моих) об истории Паулы и о том, как она так многого добилась. Убедитесь, что вы подписаны на меня в Facebook, чтобы у вас была возможность задать свои вопросы для следующего интервью.

Связанный контент:

• Как этот 29-летний парень строит империю в сфере недвижимости
• Как мы добились финансовой независимости с помощью Airbnb и недвижимости
• Как я вышел на пенсию в 30 лет с 500 000 долларов
• Как начать инвестировать в аренду недвижимости для начинающих

1. Расскажите мне свою историю. Кто вы и чем занимаетесь?

Сегодня я частый путешественник и цифровой кочевник, финансово независимый, а это значит, что мои инвестиции приносят достаточно денег, чтобы обеспечить мне комфортную основу. Но это относительно недавняя разработка.

Я закончил колледж в 2005 году и устроился на работу с начальной зарплатой 21 000 долларов в год. Когда я ушел с этой работы в 2008 году, я зарабатывал 31 000 долларов в год. Это самая большая сумма, которую я когда-либо зарабатывал на условиях полной занятости.

Но в то время я развивал свою подработку, работая фрилансером для журналов и веб-сайтов. Я накопил 25 000 долларов США и потратил на них два года, путешествуя пешком по миру, живя на бюджет менее 1 000 долларов США в месяц.

Когда я вернулся в Соединенные Штаты в 2010 году, я не хотел возвращаться к традиционной рабочей силе с 9 до 5. Я решил превратить свой фриланс в полноценный бизнес. Примерно через 18 месяцев мой внештатный бизнес перерос в эквивалент шестизначной зарплаты. (Другими словами, я наслаждался своим первым пятизначным месяцем.)

Вместо того, чтобы тратить этот доход, я решил инвестировать. В то время я жила в Атланте и платила 200 долларов в месяц за аренду, делила спальню с моим тогдашним парнем, а теперь мужем, который также платил 200 долларов в месяц.

Мы вдвоем делили одну спальню в трехкомнатной квартире, так что это крошечное пространство делили в общей сложности пятеро незнакомцев с Craigslist. Я водил 15-летнюю машину, и мы ели вегетарианскую еду из Costco. Я редко покупал одежду или что-то модное.

Нам с мужем удалось сэкономить 26 000 долларов, которые мы внесли в качестве первоначального взноса за нашу первую арендуемую недвижимость. Мы переехали, приведя с собой соседей по комнате. Эта сдаваемая в аренду недвижимость представляла собой триплекс, поэтому, учитывая арендную плату, которую мы получали от наших соседей по комнате, плюс арендную плату за две другие квартиры, мы жили бесплатно, с нулевыми расходами на жилье.

Это означало, что мы могли сэкономить любые деньги, которые в противном случае мы платили бы из своего кармана на аренду или ипотеку.

В течение еще одного года мы сэкономили 21 000 долларов США и приобрели вторую арендуемую недвижимость.

Перенесемся в сегодняшний день, и у нас есть в общей сложности семь арендных единиц, которые в прошлом году принесли 125 000 долларов США и 43 000 долларов США после вычета расходов.

Я также занимаюсь онлайн-бизнесом, который ежегодно приносит шестизначные суммы.

2. Как вам удалось купить столько домов?

Я обрисовал это в вопросе выше, но мы жили очень очень очень очень очень дешево. Мы жили дешевле, чем было бы удобно большинству людей.

Я также зарабатывал деньги за счет самозанятости и предпринимательства, а это означало, что я мог увеличить свой доход в гораздо большей степени, чем если бы я все еще был штатным сотрудником, по прихоти босса, чтобы дать мне повышение.

Когда вы зарабатываете шестизначную сумму и платите 200 долларов США в месяц за аренду, потому что втиснули пятерых незнакомцев в скромную квартиру с тремя спальнями, вы можете быстро сэкономить.

3. Каковы ваши любимые финансовые стратегии?

Я бы не сказал, что у меня есть какие-то любимые формы финансирования. Мне не нравится брать кредиты, и я предпочитаю платить наличными за дома, если это возможно. Это требует покупки домов, которые достаточно дешевы, чтобы я мог купить их сразу, что означает дома стоимостью 50 000 долларов или меньше. Мне удалось сделать это с двумя моими домами, и это мой любимый способ финансирования.

4. Как бы вы порекомендовали найти хорошую доходную аренду? Что вы ищете в аренде?

Это два очень больших вопроса, поэтому позвольте мне разделить их и рассмотреть по одному.

Во-первых, свойства, которые публично котируются на MLS, то есть свойства, которые вы обычно видите на Zillow, Redfin или Trulia, скорее всего, не будут теми, в которых вы получите лучшие предложения как инвестор. Если вы хотите исключительных доходов, вы должны копать усерднее. И это означает, что вы не обязательно будете «находить» сделки, вы будете заключать сделки.

Например, вы можете объехать окрестности и поискать недвижимость с признаками отложенного ремонта, например, с забитыми водосточными желобами и высокой травой. Затем выполните поиск в общедоступных записях, чтобы найти имя владельца, и свяжитесь с ним, чтобы узнать, могут ли они быть заинтересованы в продаже собственности как есть. Это один из способов, которым вы можете сделать предложение о недвижимости, которая еще не выставлена ​​на продажу.

Кроме того, вы можете запустить общедоступный поиск всех отсутствующих или находящихся за пределами штата владельцев собственности в пределах определенного почтового индекса, а затем отправить им письма с вопросом, могут ли они быть заинтересованы в продаже.

Или вы можете работать с профессиональным оптовым продавцом или другими инвесторами, которые делают эту основу, заплатив им вознаграждение за поиск, если они в состоянии предпринять шаги, а затем принести вам эти неуказанные объекты недвижимости.

Еще один возможный способ — специализироваться исключительно на отчуждении права выкупа и коротких продажах, что я и сделал.

Многие читатели оставляют комментарии на моем веб-сайте, в которых говорится:«Я просмотрел Zillow и не могу найти никаких предложений». Ну конечно нет! Чего вы ожидаете, если потратите час или два на просмотр общедоступных объектов недвижимости? Сделки не попадут к вам в руки. Вы должны пойти и найти их, и это то, что отличает инвесторов от зрителей.

Итак, это отвечает на первую половину вопроса:«Как мне найти предложения?» Теперь давайте поговорим о второй половине вопроса, а именно:«Что я ищу при аренде?»

Во-первых, в качестве минимального критерия валовая ежемесячная арендная плата за недвижимость должна составлять не менее 1% от общей цены приобретения. Это означает, что на каждый дом стоимостью 100 000 долларов США арендная плата должна составлять не менее 1 000 долларов США.

Когда я говорю «цена приобретения», я имею в виду покупную цену плюс первоначальный ремонт, необходимый для подготовки к аренде для первого арендатора. Таким образом, если вы сравниваете два объекта недвижимости, один из которых стоит 100 000 долларов США и не нуждается в ремонте, чтобы быть готовым к аренде для первого арендатора, а другой стоит 70 000 долларов США и требует дополнительных 30 000 долларов США на ремонт, чтобы подготовить его к аренде для первого арендатора, вы можете сравните эти два яблока с яблоками.

Чтобы было ясно, я бы не стал покупать каждую недвижимость, которая соответствует эмпирическому правилу одного процента. Это просто первый взгляд. Я удаляю свойства, которые не соответствуют этому требованию.

Если вы читаете это и думаете:«Ничто в моем районе не соответствует правилу одного процента», тогда инвестируйте в другое место. Иди туда, где деньги. Нет никаких причин, по которым ваша сдаваемая в аренду недвижимость должна находиться на заднем дворе.

Второе, что я ищу в собственности, это солидная ставка капитализации. Ставка капитализации аналогична дивидендам или потоку доходов от собственности. Это не выражение общего дохода, но оно говорит вам, какой тип дивиденда вы получите относительно стоимости актива. Например, ставка капитализации 6% означает, что выплата дивидендов от собственности составит 6%. Если недвижимость также идет в ногу с инфляцией, которая исторически была на уровне 3 %, то общий доход без использования заемных средств от дивидендов плюс прирост стоимости составит 9 %.

Расчет предельной ставки немного сложен, но вот краткое описание:рассчитайте доход от аренды недвижимости при 100% заполнении. Тогда вычтите для вакансий. Затем добавьте дополнительный доход, такой как плата за домашних животных, плата за парковку, плата за прачечную.

После того, как вы получили это число, вычтите операционные расходы, такие как техническое обслуживание, ремонт, управление, налоги на имущество и страхование домовладельцев.

Не включайте сюда основную часть и процентную часть вашего финансирования, потому что это не операционные расходы, а расходы на обслуживание долга. Ваша цель – оценить сам актив, а не надежность механизма финансирования.

После того, как вы вычтете операционные накладные расходы, у вас останется цифра, известная как чистый операционный доход. Эта цифра относительно стоимости актива покажет вам вашу максимальную ставку.

Я мог бы вдаваться в подробности, но это краткий обзор уравнения.

Для получения дополнительной информации о том, как рассчитать ставку капитализации, загрузите это бесплатное пошаговое руководство!

5. В недвижимость какого типа вы инвестируете (для одной семьи, квартиры, коммерческая и т. д.) и почему?

Я специализируюсь на аренде жилой недвижимости, которая включает в себя дома на одну семью, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома. Все, что имеет пять или более единиц, считается коммерческим. Все, что состоит из четырех или менее квартир, считается жилым.

Покупка, финансирование и страхование жилой недвижимости может быть в некотором смысле проще, чем работа с коммерческой недвижимостью, такой как парки мобильных домов или офисные парки, особенно для новичков.

Я не обязательно считаю, что какой-то конкретный класс активов лучше или хуже любого другого. Все они имеют преимущества и недостатки. Однако я считаю, что разумно выбрать одну область специализации и стать лучшим в этой нише, а не слишком распыляться, пытаясь анализировать широкий спектр классов активов.

6. Сколько времени и денег вы должны потратить на это?

Если вы готовы инвестировать туда, где есть прибыль, а не в собственном дворе (поскольку близость к тому месту, где вы живете, не является хорошим критерием для инвестиций), то вам не нужно много денег для начала. Есть много районов страны, где вы можете купить дом на одну семью за 40 000–60 000 долларов в респектабельном, безопасном районе. Даже если вы внесли первоначальный взнос в размере 25 %, сумма составит всего 10 000 долларов США за недвижимость стоимостью 40 000 долларов США.

И, если вам посчастливится жить в районе, в котором эта недвижимость находится на вашем собственном заднем дворе, вы можете взять кредит FHA на 3,5% вниз, занять собственность в течение одного года, а затем выехать и превратить ее в дом. аренда. В этом случае вам потребуется только 3,5% первоначального взноса за недвижимость стоимостью 40 000 долларов, а это означает, что вам потребуется 1400 долларов для первоначального взноса.

Тем не менее, я настоятельно рекомендую не делать ничего из этого, пока у вас не появится солидный резервный фонд.

7. Покупаете ли вы недвижимость «под ключ» или недвижимость, требующую ремонта, и почему?

Это тоже большой вопрос, и я не буду вдаваться в нюансы поставщиков услуг «под ключ», но если коротко, то в работе с компаниями «под ключ» есть много тревожных сигналов, и я бы их не рекомендовал.

По этой причине я никогда не покупал недвижимость под ключ и не думаю, что когда-нибудь куплю.

Абсолютно все мои объекты требовали значительного объема работы. Здесь есть возможность. Когда вы можете купить недвижимость по цене, значительно меньшей, чем справедливая рыночная стоимость после ремонта, вы можете получить значительный прирост капитала в дополнение к денежному потоку от дохода от аренды.

Тем не менее, нет необходимости покупать закрепитель-верх. Вы можете получить большой денежный поток в качестве инвестора в аренду, купив недвижимость, которая уже готова к аренде. Я просто предпочитаю покупать ремонтные работы, чтобы вдобавок к постоянному доходу от аренды создавать принудительную оценку.

8. Как вы управляете арендой из другой части страны? Что произойдет, если потребуется ремонт или если арендатор съедет?

Если у вас есть отличная команда, это легко. Если требуется ремонт, управляющий недвижимостью вызывает подрядчика, или, если я сам управляю недвижимостью, то я вызываю подрядчика. Это очень просто.

Подумайте об этом так:миллионы людей управляют бизнесом, имеющим офисы или филиалы в других частях страны. Обычно управляют бизнесом, который находится за пределами того места, где вы живете. Аренда недвижимости – это еще один бизнес, в котором действуют те же правила, что и в любом другом виде бизнеса.

9. Какие проблемы возникали у вас при взаимодействии с управляющими компаниями и как вы с ними справлялись?

Мы использовали одну управляющую компанию, которая была немного небрежна во всем. Сами по себе они были неплохи, но использовали ужасные фотографии листинга, они явно не приложили много усилий или внимания к качеству письменного листинга, и вы могли просто сказать, что они пытались сделать все быстро, а не Хорошо сделано. Итак, мы уволили их и наняли другого менеджера, и она великолепна.

Мой совет номер один — не экономить, когда дело доходит до найма управляющих недвижимостью. Я встречал так много инвесторов, которые обеспокоены тем, взимает ли менеджер 8% против 9%. Я рекомендую отдавать предпочтение качественному профессионализму, а не этому возрастающему дополнительному проценту. Я бы с радостью заплатил 10 % тому, кто превосходен, вместо того, чтобы платить 8 % и иметь кого-то посредственного.

10. У вас когда-нибудь был плохой арендатор? Как вы с ними справляетесь?

У нас был один плохой арендатор, который съехал и оставил квартиру в руинах. В стене были дыры, а на коврах собачья моча. Мы наняли подрядчика, и он руководил командой других подрядчиков, которые залатали и перекрасили стены и заменили ковры в течение 24 часов. В этом прелесть действительно отличной команды. Ваш подрядчик позаботится обо всем.

11. Какая работа требуется от вас, чтобы управлять вашей империей недвижимости?

Управление довольно простое. Наймите отличного управляющего недвижимостью и первоклассного подрядчика, а затем уйдите с дороги и не пытайтесь управлять ими на микроуровне.

В этом отношении это очень похоже на ведение блога или подкаста. Вы нанимаете отличного редактора подкастов, отправляете ему аудиофайлы, а затем позволяете ему делать свое дело. Или вы нанимаете отличного помощника по социальным сетям для обработки вашей страницы Pinterest, а затем уходите с дороги. У меня есть кто-то, кто ведет мою страницу в Pinterest, и я не просматривал ее несколько месяцев. Помните, что аренда — это еще один бизнес.

Выбор недвижимости требует много работы. Но как только у вас есть нужные системы, повседневными операциями занимается команда.

12. На какие жертвы вам пришлось пойти, чтобы достичь этого рубежа?

Мы с мужем жили с соседями по комнате, пока мне не исполнился 31 год, а ему — 35. В результате наши наличные расходы на жилье были нулевыми, что позволяло нам экономить и инвестировать.

Несколько лет назад я водил 15-летнюю машину. Наш любимый отдых — походы и кемпинг, оба из которых бесплатны или дешевы. Мы путешествуем по миру, но используем мили для часто летающих пассажиров и проводим много времени в странах, где курс доллара работает в нашу пользу. И мы в основном едим вегетарианскую пищу, которая дешевле, чем мясо.

13. Есть ли у вас какие-либо прогнозы относительно сильного рынка аренды?

Никогда, никогда, никогда не пытайтесь рассчитать время или предсказать рынок. Покупайте, когда это выгодно. Конец истории.

Не спекулируйте на будущее. Просто покупайте, когда в данный момент это имеет смысл, учитывая цифры на данный момент.

14. Как лучше всего начать?

Прочтите статьи в моем блоге Afford Anything, послушайте эпизоды, связанные с недвижимостью, в моем подкасте и решите, какой конкретный штат, город, район и почтовый индекс вы хотите использовать для своей первой сдаваемой в аренду недвижимости.

15. Если бы вы начинали с нуля, что бы вы сделали по-другому с самого начала?

Я бы отдал больше на аутсорсинг с самого начала. У меня было ложное впечатление, что мы могли бы увеличить прибыль, выполняя работу самостоятельно, но это просто чушь бухгалтерская. Вы не можете оценить свое время на ноль, оценить чужое время выше нуля и провести честное сравнение. Вы всегда должны проводить анализ, исходя из предположения, что вы передаете все на аутсорсинг. И, если вы решите это сделать, это освободит вас, чтобы сосредоточиться на росте вашего бизнеса, так что вы можете работать над ним, а не в нем.

16. Наконец, какой самый лучший совет вы можете дать тому, кто хочет достичь такого же успеха, как и вы?

Я не думаю, что есть один самый лучший совет, потому что я не думаю, что эти годы коллективного знания можно свести к какой-то серебряной пуле.

Но если бы мне пришлось что-то выбирать, я бы сказал, сосредоточьтесь на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить. Раньше я был одержим скупостью и бережливостью, и во многом до сих пор сохраняю эту склонность. Но вы не можете сократить свой путь к величию. Ваш потенциал заработать больше превышает ваш потенциал по вырезанию купонов.

Сосредоточьтесь на предпринимательстве, инвестировании и большем заработке и играйте в долгую. Речь идет не о мгновенном успехе, а об успехе в ближайшие пять-десять лет.

Вы заинтересованы в аренде недвижимости? Какие еще вопросы у вас есть к Поле?