Согласно отчету Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов, жилищное благосостояние, более известное как собственный капитал, увеличилось до 7,8 триллиона долларов для домовладельцев 62 лет и старше в третьем квартале 2020 года. Это хорошая новость для пенсионеров, которые обеспокоены тем, что на пенсии не хватит денег, а также для тех, у кого их нет, потому что ваш дом может стать ключом к долгосрочной безопасности.
Есть больше, чем когда-либо, способов превратить свой капитал в источник пенсионного дохода. Помимо простого рефинансирования, пенсионеры могут получить доступ к своему собственному капиталу посредством рефинансирования с выплатой наличных средств, кредитной линии на приобретение собственного капитала или обратной ипотеки. Или вы можете уменьшить размер (подробнее об этом ниже) и использовать вырученные средства, чтобы пополнить свое гнездовое яйцо. Прочтите, чтобы помочь выбрать лучший вариант для вас.
Для многих пенсионеров рефинансирование - лучший вариант, если вам нужно заставить деньги работать на вас больше. Это легко сделать, и хотя ставки постепенно увеличиваются, они все еще находятся на историческом минимуме - около 3% для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой. (По прогнозам Киплингера, к концу года ставка составит 3,5%.)
«Если у вас есть ипотечный кредит 4% или выше, и вы можете снизить его до 3% или меньше, я могу сказать вам, даже не заглядывая в цифры, что вы собираетесь сэкономить», - говорит Мари Адам, сертифицированный финансовый специалист. планировщик для Mercer Advisors в Бока-Ратон, Флорида. «Вы сокращаете выплаты по ипотеке и потенциально экономите тысячи на процентах в будущем», - говорит она.
Если вы собираетесь выйти на пенсию, вам, вероятно, не нужен 30-летний срок. «Вы можете сэкономить еще больше на процентах, если сократите срок кредита», - говорит Адам. Она советует клиентам подумать о рефинансировании под новую 15-летнюю ипотеку. С 15-летней ссудой ваши выплаты могут быть выше, но вы ускоряете выплату, а это значит, что вы быстрее избавитесь от ипотечного кредита и сэкономите тысячи на процентах.
Если ваша ставка по ипотеке хотя бы на один процентный пункт выше текущей ставки, обычно это признак того, что рефинансирование имеет смысл. Но вы можете получить выгоду от рефинансирования, даже если ваша новая ставка будет меньше, чем на полный пункт. Вы можете сравнить ставки рефинансирования от разных кредиторов на сайте www.bankrate.com. Эксперты предлагают получить как минимум три цитаты, прежде чем нажимать на курок.
Затраты на закрытие для рефинансирования обычно составляют от 3% до 6% от вашей новой суммы кредита, поэтому важно знать, сколько времени потребуется, чтобы окупить затраты на закрытие и когда вы планируете продать свой дом (см. Как построить (или перестроить) Богатство).
Вы также должны дважды проверить, сколько у вас собственного капитала, так как это может повлиять на ваши шансы получить право на рефинансирование. Некоторые кредиторы могут разрешить вам рефинансировать всего лишь с 5% собственного капитала, но вы получите лучшую процентную ставку, если у вас будет 20% или более. Чтобы узнать, сколько собственного капитала вы накопили, перейдите в Калькулятор собственного капитала на сайте Bankrate.com.
Другой вариант для пенсионеров, нуждающихся в дополнительном доходе, - это рефинансирование наличными. При выплате наличными существующая ипотека заменяется новой, более крупной, которая отражает текущую оценочную стоимость дома. Кредиторы позволят вам занять до 80% стоимости вашего дома, включая новую ипотеку и наличные деньги, которые вы снимаете. Процентные ставки по рефи с обналичиванием обычно на четверть процентного пункта выше, чем ставки по традиционному рефай. Финансовые специалисты утверждают, что даже несмотря на то, что наличные деньги впереди привлекательны, эта стратегия сопряжена с определенными рисками.
«Вы не хотите отказываться от собственного капитала для финансирования своего образа жизни», - говорит Лори Этвуд, сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель Atwood Financial Planning. По ее словам, если выплаты по ипотеке вырастут, вам, возможно, придется получать больше из своих сбережений, чтобы покрывать более крупный ежемесячный платеж по ипотеке, что может снова вернуть вас к круговороту потребности в наличных деньгах.
Еще один способ задействовать собственный капитал, который не приведет к постоянному увеличению размера ипотеки, - это кредитная линия собственного капитала или HELOC. HELOC - это возобновляемая кредитная линия, которую вы можете использовать всякий раз, когда вам нужны деньги, используя чек, кредитную или дебетовую карту, привязанную к учетной записи, или электронный перевод. Ставка обычно основана на основной ставке - в настоящее время 3,25% - плюс пара процентных пунктов. Текущая средняя ставка составляет 5,25%, говорит Кейт Гамбинджер, вице-президент финансового издателя HSH, но вы можете найти более низкие ставки, присмотревшись к материалам. Согласно Bankrate, некоторые кредиторы предлагают HELOC всего за 4%. Вы получите более высокую оценку, если у вас будет хороший кредитный рейтинг.
Вам также могут предложить гораздо более низкую вводную ставку на HELOC - мы обнаружили, что она составляет всего 1,99% в течение первых шести месяцев. Если вы имеете право на такую сделку, убедитесь, что вы знаете, как долго она длится. Вы можете претендовать на скидку от 0,25 до 0,5 процентного пункта по ставке, если у вас уже есть банковский счет у кредитора (или вы согласны открыть его), подписались на автоматические платежи или согласились платить ежегодную комиссию в размере, скажем, 50 долларов. . Ищите ограничение на ставку, чтобы расходы по займам оставались управляемыми.
«Если вы сталкиваетесь с периодами, когда рынок не возвращает то, на что вы надеялись, HELOC может помочь вам, и вы не продадите свои инвестиции в неподходящее время», - говорит Гамбинджер. «Это своего рода временная субсидия». Но ключевым словом здесь является временное:в конечном итоге вы больше не сможете снимать средства со своей кредитной линии, и вам придется начать возвращать ее.
HELOCs предоставляют начальный период вывода средств - обычно 10 лет - когда вы можете занять до своего лимита. В течение этого времени вы можете выбрать минимальный платеж - обычно от 1% до 2% от остатка кредита - или выплату только процентов, если вы соответствуете требованиям. Обычно вы можете предоплатить больше без штрафа. По мере погашения основной суммы доступный вам кредит пополняется. По окончании периода розыгрыша вы должны начать выплачивать основную сумму и проценты, как правило, в течение 10–20 лет. Затраты на закрытие ссуды или кредитной линии составляют от 2% до 5% от суммы ссуды.
Ожидается, что количество обратных ипотечных кредитов - продукт, хорошо известный всем, кто смотрит дневное телевидение - в этом году продолжит расти. Отчасти причина в том, что пандемия вынудила некоторых рабочих выйти на пенсию раньше, чем планировалось.
Обратная ипотека позволяет пенсионерам в возрасте 62 лет и старше конвертировать собственный капитал в единовременную выплату или кредитную линию. Однако вместо ежемесячных платежей, как при традиционной ипотеке, выплаты накапливаются, и проценты по ним начисляются до тех пор, пока не наступит срок погашения ссуды. И вам не нужно возвращать ссуду, пока вы живете дома. Как правило, выплаты производятся, когда последний выживший владелец умирает или переезжает в учреждение для престарелых или какое-либо другое жилье на срок более 12 месяцев. Дом остается на ваше имя, пока вы платите налоги на имущество и страховку.
Когда вы или ваши наследники продаете свой дом в счет погашения обратной ипотечной ссуды, вы никогда не будете должны больше, чем стоимость вашего дома. Если ваш дом продается на сумму, превышающую вашу задолженность, вы или ваши наследники сохраняют излишек суммы. Если ваши наследники хотят сохранить дом, они могут рефинансировать обратную ипотеку или выплатить непогашенный долг или 95% оценочной стоимости дома, в зависимости от того, что меньше.
Требования к квалификации с годами ужесточились, поэтому просто 62 года недостаточно. Вы должны полностью владеть недвижимостью или выплатить значительную сумму по ипотеке. Вы также должны занимать дом в качестве основного места жительства. Кредиторы изучат ваш доход и кредитную историю, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе оставаться в доме и поддерживать его в хорошем состоянии. Они также определят, достаточен ли ваш доход для покрытия налогов на недвижимость, страхования и любых других сборов, таких как расходы на закрытие и плата за обслуживание счета. Если кредитор определит, что вы не можете покрыть эти расходы, он отложит средства из вашей выплаты на счете условного депонирования и оплатит эти счета за вас, уменьшив сумму кредита, к которой у вас есть доступ.
Максимальная выплата или основной лимит, на который вы имеете право, зависит от вашего возраста, а также от текущих процентных ставок и оценочной стоимости вашего дома. Максимальная выплата, которую вы можете получить в 2021 году, составляет 822 375 долларов США.
«Прежде чем брать обратную ипотеку или любой другой продукт, который влияет на ваш собственный капитал, обсудите это со своей семьей», - говорит Гамбинджер. «Никто не хочет говорить о своих финансах, но вы думаете о внесении изменений, которые могут повлиять на вашего супруга или ваших детей в будущем, особенно в случае получения обратной ипотеки», - говорит он. Чтобы начать вычисление цифр, зайдите на www.hsh.com, www.bankrate.com и www.mtgprofessor.com и воспользуйтесь их калькуляторами. Если у вас есть финансовый консультант, назначьте сеанс, чтобы обсудить плюсы и минусы, прежде чем подписываться на пунктирной линии.
Все хорошее когда-нибудь заканчивается, в том числе и потребность в доме размером с семью. Возможно, вы думали, что собираетесь жить там вечно, но не позволяйте ностальгии удерживать вас в доме, который вам больше не по карману или который вам не нужен.
В идеале сокращение размера позволяет вам сразу купить дом меньшего размера без необходимости в ипотеке или уменьшить размер ваших выплат по ипотеке. Оба сценария высвобождают деньги для других пенсионных нужд, например, для оплаты медицинских расходов. Это также позволяет сократить снятие средств с пенсионных счетов, давая вашим инвестициям больше времени для роста. Кроме того, добавление выручки от продажи дома к вашим пенсионным сбережениям придаст импульс вашему «гнездовому яйцу».
Если сокращение является частью вашего пенсионного плана, будьте готовы к некоторым компромиссам, когда вы переходите от продавца дома к покупателю дома. Количество выставленных на продажу домов находится на рекордно низком уровне, а это значит, что дома недолго остаются на рынке. «Многие продавцы получают несколько предложений по прейскурантной цене или выше», - говорит Лен Сарвела, риэлтор в Дулут, Миннесота. Однако, когда вы выходите на рынок в качестве покупателя, вам может быть трудно найти дом, который вы хотите, даже если вы сокращаетесь. Если вы решите взять напрокат, все готово.
Чтобы подготовить дом к продаже, Sarvela предлагает посмотреть сопоставимые продажи домов в вашем районе, чтобы убедиться, что ваша запрашиваемая цена не выходит за пределы допустимого диапазона. (Ваш агент по листингу поможет вам установить цену.) Если у вас есть свободное время и средства, завершите любые небольшие проекты или мелкий ремонт, который, по вашему мнению, понравится покупателю. Наем профессиональной рекламной компании также может сделать ваш дом более привлекательным для покупателей.
