Ликвидность является ключевым фактором в любой операции ипотечного банка. Возможность предоставлять продукты, которые нужны заемщикам, способность быстро перемещать их со склада, а затем умение продавать кредиты с прибылью - все это жизненно важно. Избегание риска старения конвейера, дополнительных процентных платежей и более высоких скидок на складские линии, которые часто сопровождаются этим, является главным приоритетом. Финансирование качественных кредитов без ошибок андеррайтинга помогает ипотечным банкирам продавать свои кредиты на вторичном рынке и поддерживать ликвидность. Однако, когда объем рефинансирования ипотечных кредитов снижается, процентные ставки растут или стоимость жилья снижается, поддержание ликвидности может потребовать большего, чем простое следование руководящим принципам и передовым методам. Есть дополнительные области, которые ипотечный банкир может захотеть изучить, чтобы помочь управлять ликвидностью и избежать резервного копирования.
Покупатели кредитов, как ипотечные банкиры, часто стремятся выделиться среди конкурентов. Многие агрегаторы агентских и кредитных программ FHA / VA стремились диверсифицироваться в неквалифицированные ипотечные (не QM) и крупные кредитные пространства. В результате банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, могут рассмотреть возможность добавления этих продуктов в свои линейки.
Ипотечные банкиры всегда в поисках недостаточно обслуживаемых рынков. Не-QM в настоящее время является одним из них. Многие заемщики исключены из квалифицированного ипотечного рынка. Имея солидный кредитный рейтинг и потоки доходов, многие из этих заемщиков рассматривались бы для получения квалифицированного кредита, если бы не небольшая загвоздка в их заявке. Страх того, что ссуда не будет продана на вторичном рынке, мешает многим ипотечным банкирам выдавать ссуды, не связанные с QM.
Поскольку сегодняшние кредиты, не относящиеся к QM, не являются низкокачественными, у них нет такого же риска дефолта. Они вручную подписаны с использованием строгих стандартов. Ипотечные банкиры, которые хотят предложить этот продукт, могут рассчитывать на усиленный контроль качества и комплексную проверку перед секьюритизацией. Хотя, скорее всего, будет рассматриваться каждый кредит, а не каждый десятый, кредиты, не связанные с QM, могут повысить ликвидность.
Повышенная комплексная проверка является требованием для кредитов, не связанных с QM, и крупных кредитов.
Крупные кредиты — еще одна область, которую ипотечные банкиры могут захотеть изучить. Как и в случае кредитов, не связанных с QM, существует спрос на более высокие суммы кредитов со стороны заемщиков и инвесторов. У одной ипотечной ценной бумаги (MBS), вероятно, будет несколько инвесторов. Крупные кредиты покупаются хедж-фондами или частными инвесторами, такими как региональные банки, страховщики и пенсионные фонды. Пулы покупок варьируются от 1 до 100 миллионов долларов США.
Как и ожидалось, в отношении этого продукта также проводится комплексная проверка. Из-за строгих правил и усиленного контроля уровень просроченных платежей и потери права выкупа по крупным кредитам очень низок, но ипотечные банкиры должны планировать проверку почти всех своих крупных кредитов перед покупкой. Однако их большой размер и рентабельность могут компенсировать дополнительную проверку.
Ипотечные банкиры также могут оценить количество компаний, которые покупают их кредиты. Чтобы снизить риск, многие складские кредиторы рекомендуют как минимум три компании, но наличие до пяти может обеспечить большую ликвидность. На сегодняшнем ипотечном рынке трудно зависеть от одного или двух инвесторов при покупке каждого кредита. Последнее, чего хотят ипотечные банкиры, — это быть вынужденными покупать кредиты вне своих линий, чтобы сохранить их в своем портфеле. Это может привести к значительной утечке ликвидности, если кредит выдан на большую сумму.
В дополнение к повышению ликвидности, если покупатели будут конкурировать за ваш бизнес, это, как правило, позволит вам договориться с инвесторами о более выгодных ценах. Конечно, наличие чистых файлов без ошибок и их постоянная доставка всегда важны для отношений с инвесторами.
Наконец, переход от модели «максимальных усилий» к обязательной модели продажи может повысить ликвидность ипотечных операций. Хотя максимальные усилия включают в себя передачу риска и обычно считаются более безопасным вариантом, дополнительная безопасность оплачивается по цене. Напротив, обязательное исполнение предлагает более высокую цену в дополнение к преимуществам контроля за продлением блокировки и возможности андеррайтеров отправлять в несколько торговых точек. Какой вариант лучше подходит для вашей операции? По-разному. Помимо рыночных условий, необходимо рассмотреть ряд других соображений. Взгляд на объем кредита, эффективность, риск процентной ставки и риск неблагоприятных последствий применительно к их индивидуальной операции может помочь ипотечному банкиру взвесить все за и против каждой модели.
Компенсирует ли дополнительный риск лучшее обязательное ценообразование? Это фундаментальный вопрос при переходе от модели максимальных усилий к модели обязательного исполнения. Всякий раз, когда объем кредита падает, конкуренция между инвесторами на вторичном рынке возрастает. Это часто приводит к уменьшению разницы между лучшими усилиями и обязательным ценообразованием. Вы в состоянии извлечь выгоду из этой возможности? Можете ли вы управлять объемом, эффективностью и рисками, связанными с этой моделью?
Объем кредита является важным фактором при выборе модели продажи. Чтобы спреды между максимальными усилиями и обязательными имели смысл, требуется определенный объем кредита. Небольшие операции или ипотечные банки с непостоянным объемом кредита часто выигрывают от модели максимальных усилий. Крупные операции с постоянным объемом кредитов в очереди являются кандидатами на обязательную модель. Эта модель позволяет заменить ссуду, чтобы избежать комиссий за пару, а также может быть доступна дополнительная экономия за счет объединения процессов хеджирования и производства ссуды.
Насколько эффективна ваша деятельность? Упростили ли вы продажи, обработку, андеррайтинг, финансирование и выдачу кредита? Как часто кредиты зависают в вашем процессе и дублируют процесс? Можете ли вы выдавать кредиты оптом? Если у вас есть эффективная стандартизированная процедура выдачи кредитов с последовательным конвейером, вы можете перейти к обязательной модели.
Риск изменения процентной ставки заложен в цену модели «максимальные усилия». Когда ипотечный банкир переходит к обязательной модели, хеджирование часто используется для минимизации дополнительного риска. Хеджирование может осуществляться как внутри компании, так и через продавца. Если необходим внешний поставщик, расходы следует сопоставить со стоимостью снижения цен в соответствии с моделью максимальных усилий.
Еще одно соображение, которое необходимо учитывать при сравнении моделей, — это процент потерь вашей операции по сравнению с объемом кредита. Как риск случайных сборов за пару уравновешивается преимуществами более высоких цен? Это часто зависит от текущего рынка. Ставки выпадения часто ниже, когда процентные ставки растут, потому что заемщики обычно довольны своими ставками и не соблазняются более низкой ставкой. Конечно, в целом верно и обратное. Fallout имеет тенденцию увеличиваться, когда процентные ставки снижаются. В периоды волатильности процентных ставок может оказаться полезным проверить ваши прошлые результаты в аналогичных ситуациях.
Расширение предложения продуктов, дополнительные инвесторы и обязательная модель могут быть вариантами повышения ликвидности, когда рынок рефинансирования замедляется.
Поддержание ликвидности — это балансирование между первичным и вторичным рынками. Это не только включает в себя продажу кредитов, которые нужны заемщикам, но и возможность упаковать эти кредиты для продажи инвесторам на вторичном рынке. Поскольку процентные ставки растут, а рефинансирование иссякает, ипотечные банкиры могут сосредоточиться на новых способах поддержания уровня доходов. Расширение ассортимента продуктов, добавление нескольких инвесторов и рассмотрение обязательной модели — вот несколько вариантов, которые ипотечные банки могут рассмотреть при оценке своей ликвидности.
Чтобы узнать больше о соответствующих продуктах и утвержденных инвесторах, доступных в рамках программы складского кредитования Axos Bank, позвоните сегодня по телефону 888-764-7080.
