Если вы мечтали купить домик в лесу, коттедж на пляже или какое-то другое убежище, у вас есть веские причины нажать на курок. Поскольку в некоторых частях страны наблюдается рост числа случаев коронавируса, возможность укрыться вдали от людных мест очень привлекательна. Чтобы поддерживать здоровье сотрудников, некоторые компании по-прежнему разрешают удаленную работу, что снижает необходимость нахождения сотрудников рядом с их офисами. Почему бы не подключиться к сети с видом на океан или горы?
Более того, процентные ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня. В середине июля средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой упала до 2,98% - впервые за почти 50 лет, когда Фредди Мак вел учет, ставка упала ниже 3%.
Но будьте готовы конкурировать с другими покупателями за дом, который вам нужен . После весеннего закрытия, чтобы замедлить распространение COVID-19, покупатели захотели жить в местах и домах с большим пространством и другими функциями, подходящими для того, чтобы проводить много времени дома. Однако продавцы не спешат перечислять свои дома, что вызывает дефицит во многих районах страны. По данным Realtor.com, в июне запасы жилья в США упали на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Многие популярные места для отдыха не являются исключением из тенденции к ограничению запасов и неудовлетворенному покупательскому спросу. В конце июня Нэнси Рейтер, агент по недвижимости из Coldwell Banker в Оушен-Сити, штат Мэриленд, заявила, что в городе было около 340 объектов недвижимости по сравнению с примерно 1500 объектами в то же время год назад.
Поскольку количество отключений, связанных с пандемией, снизилось, и покупатели смогли снова осмотреть дома, «у меня не было выходного дня», - говорит Билл Каллин, агент Long &Foster, работающий на пляжах Делавэра к северу от Оушен-Сити. По словам Каллина, пляжи находятся в нескольких часах от крупных мегаполисов, включая Нью-Йорк, Филадельфию и Вашингтон, округ Колумбия, и покупатели едут туда, поскольку во время пандемии авиаперелеты становятся менее желательными. Кроме того, многие покупатели планируют работать из дома примерно до этой осени, а некоторым разрешено работать удаленно.
На северо-востоке Флориды покупатели скупают вторые дома - особенно дома на берегу океана и с бассейнами, - говорит Кара Амир, агент Coldwell Banker, базирующаяся недалеко от Джексонвилля, а также в округе Ориндж, Калифорния.
Состояние рынка жилья в ближайшие месяцы будет во многом зависеть от динамики экономики - говорит Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com. Если экономика постепенно улучшается, покупатели могут продолжать приобретать недвижимость по мере ее поступления на рынок. Ослабление экономики, однако, может означать, что больше владельцев выставляют свои дома на продажу из-за финансовой необходимости, но меньше покупателей бросаются покупать их. Статус удаленной работы и образования повлияет и на рынок домов для отпуска . «Если школы или колледжи снова прибегнут к дистанционному обучению в новом учебном году, мы ожидаем продолжения всплеска интереса и покупок домов для отпуска», - говорит экономист Zillow Джефф Такер. Он добавляет, что это было бы беспрецедентно для более спокойного осеннего и зимнего сезонов.
Цены на жилье стабильные. По данным Realtor.com, в июне средняя цена листинга была на 5,1% выше, чем годом ранее. Многие домовладельцы, потерявшие доход из-за пандемии, получили законный доступ к освобождению от ипотечных кредитов, что помогает избежать проблемных продаж, которые могут снизить цены. По словам Скайлар Олсен, старшего главного экономиста Zillow, к моменту кризиса общее состояние домовладений было лучше, чем во время предыдущего спада.
Чтобы помочь вам ориентироваться на рынке загородных домов, мы изучили, чего ожидать от поиска, как выделить свое предложение, а также рассмотреть ипотечные и налоговые аспекты. Используя данные Realtor.com, мы также выделили пять мест для отдыха по всей стране, привлекательных с точки зрения инвентаря и цены.
Если вы присматриваетесь к месту, которое посетили только как отдыхающий, имейте в виду, что владение домом там сопряжено с другими проблемами. Поговорите с местными жителями о жизни в этом районе и посетите его в то время года, когда планируете там находиться. Вы можете осознать, что сообщество успокаивается - некоторые рестораны и магазины закрываются - больше, чем вы могли ожидать в определенные сезоны, или что вам не нравится быть там, когда он наиболее активен - говорит Амир. Узнайте, предлагает ли местное сообщество занятия и развлечения, которые вам понравятся во время длительных посещений, например поля для гольфа, отличные рестораны или художественные мероприятия.
Вы предпочитаете кондоминиум, особняк или что-то среднее, например таунхаус или дуплекс? В доме может быть больше уединения - желанная черта в эпоху социального дистанцирования - и вам не придется беспокоиться об ограничениях в отношении содержания домашних животных или других ограничениях, которые иногда возникают в связи с коммунальной недвижимостью. Но у вас, вероятно, появятся дополнительные обязанности, которые будет сложнее выполнять, когда вас нет рядом, например, уборка снега, стрижка газонов и благоустройство территории. В случае кондоминиума ассоциация обычно берет на себя такие задачи (хотя вы, вероятно, заплатите определенную сумму, чтобы покрыть их). Плюс Интернет и кабель могут быть включены. Особенно, если вас интересует присоединенная недвижимость, попытайтесь понять, часто ли соседи сдают ее в аренду . . «Никто не хочет узнавать, что каждые выходные летом это похоже на вечеринку для братства», - говорит Амир.
Если вы живете в нескольких часах езды от места вашего отдыха, у вас может быть ограниченное время для посещения объектов недвижимости. Ищите трехмерные виртуальные туры, которые позволят вам пройти по домам в цифровом формате, что даст вам лучшее представление о планировке, чем обычные фотографии. Или ваш агент может провести вам видеотур в реальном времени через FaceTime, Skype или подобное приложение. Это может помочь вам сузить список. Когда вы будете готовы совершить поездку по домам, вы можете рассчитывать на соблюдение протоколов безопасности, таких как подписание формы, подтверждающей отсутствие симптомов COVID-19, ношение маски и протирание поверхностей, которых вы касаетесь.
Получить выгодную сделку на рынке продавца непросто, но вы можете использовать несколько стратегий, чтобы удержать цену продажи в вашем диапазоне. Один из них - отойти от центральных мест и расширить поиск на отдаленные районы. Бренда Уайлд, агент Remax в Аспене, штат Колорадо, заметила всплеск интереса к таким городам, как Карбондейл и Базальт, где покупатели могут получить за свои деньги больше, чем в горнолыжных городах Аспен и Сноумасс. Амир говорит, что покупатели, которые едут в полутора часах езды к югу от пляжа Понте Ведра, штат Флорида, где она живет, могут найти менее дорогую недвижимость в тихих прибрежных городках, но они находятся дальше от развлечений и высококлассных удобств, которые некоторые покупатели предпочитаю.
Вы можете заключить сделку, совершив покупку в низкий туристический сезон . В районе Оушен-Сити период с сентября по декабрь, как правило, хорошее время для покупок, говорит Рейтер, и она ожидает, что в этом году так и будет. Краткосрочная аренда была запрещена весной из-за пандемии, и некоторые отдыхающие отменили свои летние бронирования, чтобы избежать риска заражения COVID-19. Владельцы, потерявшие часть своего обычного дохода от аренды, могут решить, что вложения больше не стоят того, и выставить дома на продажу, когда закончится лето. «Сейчас я работаю с парой инвесторов, у которых здесь восемь и десять объектов недвижимости. Они уже продали две, и они говорят со мной о включении остальных в список в конце сезона аренды », - говорит Рейтер.
Если дом под ключ, то есть тот, который не требует значительного ремонта, стоит по справедливой цене и находится в отличном месте, высока вероятность того, что несколько покупателей подадут заявки. На горячем рынке вам придется действовать быстро с момента его появления в списке, чтобы подать предложение. Работайте с опытным агентом, работающим на полную ставку, который, скорее всего, будет хорошо разбираться в местном рынке и сможет действовать быстрее, чем тот, кто работает неполный рабочий день - говорит Рейтер.
Несколько тактик помогут выделить ваше предложение. Если вы можете сделать денежное предложение, это часто бывает привлекательно. Но выясните, что важно для продавца - не все продавцы отдают предпочтение денежным ставкам или предложению с самой высокой ценой. Продавцы часто отдают предпочтение «чистым» контрактам с как можно меньшим количеством непредвиденных обстоятельств и дополнительных запросов, поэтому вы можете не просить продавца, скажем, заплатить за домашнюю гарантию или позволить вам оставить газовый гриль во внутреннем дворике. Но как правило, пропускать осмотр дома - плохая идея.
Спросите продавца о желаемых сроках завершения продажи. Если владелец надеется сохранить дом еще на несколько месяцев, и вы противостоите другим участникам торгов, предлагающим 30-дневное окно, вы можете выиграть, предложив гибкость, позволяющую продавцу остаться на некоторое время. Если кажется, что продавца больше всего беспокоит цена, можно включить в предложение пункт об эскалации. Вы можете, например, предложить цену продажи 350 000 долларов, но при этом включить условие, что вы заплатите на 1000 долларов больше, чем цена самого высокого конкурирующего предложения, но не более 360 000 долларов. Если вы получаете ипотеку, включите в свое предложение предварительное одобрение.
Еще одна идея: Напишите письмо продавцу с описанием себя и причин, по которым вам нравится этот дом . . Особенно, если хозяин занимал дом, а не сдавал его в аренду отдыхающим на полную ставку, «это действительно может тронуть их сердце», - говорит Синди Риди, агент Remax в Скоттсдейле, Аризона.
Прежде чем покупать дом, подумайте обо всех текущих расходах, которые с ним связаны. Например, если вы покупаете там, где популярны лыжи, счет за отопление может быть значительным. То же самое касается счета за электроэнергию для кондиционирования воздуха в регионах с жаркой погодой. Убедитесь, что вы понимаете сезонное обслуживание и специальные приспособления, которые могут вам понадобиться. По словам Амира, в прибрежной Флориде вам понадобятся ставни для защиты от ураганов - и под рукой будет кто-то, кто сможет быстро установить их и обезопасить вашу собственность, если вас не будет вдали от дома во время шторма. Если вы сами не часто бываете в доме, кто-то должен регулярно проверять его на предмет утечек или других проблем, и вам может потребоваться нанять услуги по уборке снега, уходу за бассейнами и лужайками или другому обслуживанию.
Узнайте, какое страховое покрытие вам понадобится и сколько оно стоит. Страхование от наводнения является обязательным условием в районах с высоким риском затопления, и ваш ипотечный кредитор может потребовать его в определенных районах. Если объект недвижимости является частью ассоциации домовладельцев или кондоминиумов, узнайте размер оплаты.
Создавая бюджет, не упускайте из виду кухонные принадлежности и мебель, которые можно разместить как внутри дома, так и на террасе или у бассейна. Вам нужно будет оценить стоимость проезда к объекту и обратно каждый год. Некоторые владельцы загородных домов покупают другую машину или грузовик, чтобы оставить их в новом доме, а если вы находитесь рядом с водой, скорее всего, вам понадобится лодка.
Если вы получаете ипотеку, часто бывает разумным обратиться к местному кредитору. Он может двигаться быстрее и эффективнее, чем более крупное учреждение, и, вероятно, отправит оценщика, который знаком с районом и может дать более точную оценку стоимости дома, чем кто-либо из других регионов. Спросите своего агента по недвижимости за рекомендациями.
Ипотека для второго дома отличается от ипотеки для основного дома по нескольким причинам. Заемщики, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, с большей вероятностью не выполнят дефолт по ипотеке по второму дому, чем по ипотеке по основному жилью, и кредиторы принимают этот риск во внимание. По словам Кейт Гамбинджер, вице-президента информационного сайта об ипотеке HSH.com, процентные ставки часто примерно на 0,25–0,5 процентных пункта выше по ипотечным кредитам на вторичный дом, чем по ссудам на первичное жилье. Вам нужно будет внести первоначальный взнос в размере не менее 10% (для основного дома вы можете внести всего 3% с помощью обычной ипотеки), а некоторые кредиторы требуют 20%. Минимальные требования к кредитному рейтингу немного выше, чем для основных домов. При соотношении ссуды к стоимости (сумма, которую вы должны по ссуде в процентах от стоимости дома) выше 75%, вам может потребоваться минимальный балл FICO 680 для квалификации (по шкале от 300 до 850), по сравнению с примерно 620–640 для ссуды на первичное жилье, говорит Гамбинджер. Скорее всего, вам потребуется иметь денежные резервы для покрытия выплат по ипотеке хотя бы на несколько месяцев . Вы можете рассчитывать на некоторый доход от аренды (см. Ниже), но такой потенциальный доход не поможет вам получить ссуду на второй дом. Если вы не будете занимать дом и планируете сдавать его в аренду на полный рабочий день, это считается инвестиционной собственностью, и может учитываться доход от аренды.
Использование собственного капитала в вашем основном доме - это один из способов собрать деньги для покупки второго дома. Ваши варианты включают в себя ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию или рефинансирование с выплатой наличных, при котором вы занимаете больше, чем задолжали, на свой основной дом и берете дополнительные деньги в качестве наличных. Но из-за того, что экономика сильно пострадала, кредиторы ужесточают заимствования под залог собственного капитала.
По ипотечным кредитам, полученным после 15 декабря 2017 г., домовладельцы, включившие в свои федеральные налоговые декларации, могут вычесть проценты на общую сумму до 750 000 долларов США (375 000 долларов США при раздельной регистрации брака), включая как основной, так и второй дом; для старых ипотечных кредитов вы можете вычесть проценты по долгу в размере до 1 миллиона долларов или 500 000 долларов при раздельной подаче документов в браке. Если одна из ваших ипотечных кредитов попадает в первую категорию, а другая во вторую, обратитесь за помощью к налоговому консультанту, - предлагает Марк Алаймо, сертифицированный бухгалтер и член Комитета по личным финансам Американского института CPA. Вы также можете иметь возможность вычесть государственные и местные налоги на недвижимость в сумме до 10 000 долларов США (5 000 долларов США при раздельной регистрации брака) на доход штата, налог с продаж и налог на имущество. .
Если вы живете в своем загородном доме более 14 дней или более 10% от общего количества дней, которые вы сдаете в аренду по справедливой цене аренды (в зависимости от того, что больше) в течение налогового года, IRS считает его вашим личным местом жительства, а не исключительно аренда недвижимости. Если вы сдаете в аренду свой дом для отпуска менее 15 дней в году, доход от аренды не облагается налогом. Если вы сдаете его в аренду более чем на 14 дней в году, вы должны указать доход от аренды в своей налоговой декларации, и вы можете вычесть расходы на аренду, такие как проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и коммунальные услуги. Но вы можете вычесть только часть этих расходов, понесенных при использовании дома арендаторами.
Вы можете планировать сдавать свою собственность в аренду, когда не посещаете ее сами, чтобы покрыть расходы, но это шаткая перспектива, пока пандемия не появится в зеркале заднего вида. Активность аренды вернулась во многих популярных местах отдыха, но правительства штата и местные власти могут снова запретить краткосрочную аренду в районах, где наблюдается всплеск случаев COVID-19. И даже там, где разрешена аренда, отдыхающие опасаются попасть в другие дома .
«Будьте очень консервативны» в отношении своих ожиданий относительно дохода от аренды, - говорит Майкл Слевин, президент Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties. «Убедитесь, что вы можете выдержать еще одно отключение». Также ознакомьтесь с правилами сообщества, когда речь идет об аренде. Некоторые домовладельцы или ассоциации кондоминиумов всегда запрещают краткосрочную аренду, а некоторые могут запрещать съемщикам пользоваться такими удобствами, как бассейн или тренажерный зал.
Если вы все же сдаете дом в аренду, важно нанять качественную уборку. «Гости, желающие снять жилье на время отпуска, все чаще ищут в Интернете ключевые слова, связанные с чистотой», - говорит Шон Грир, старший директор по недвижимости Vacasa, сайта по аренде жилья на время отпуска. Пандемия или нет, съемщики предпочитают удобную и качественную мебель. «В роскошных домах для отпуска нельзя использовать несовместимую посуду на кухне», - говорит Риди.