Прибыльными могут оказаться махинации — когда вы покупаете ветхий дом по низкой цене, ремонтируете его и пытаетесь перепродать с прибылью. Для финансирования покупки и ремонта дома вам может понадобиться кредит в виде кредитной линии под залог дома, кредита на твердые деньги, личного кредита или кредита между равноправными участниками.
Эти инвестиции в недвижимость могут быть рискованными и часто требуют финансовых знаний и опыта в сфере недвижимости для успешного осуществления; Знание того, сколько денег вам понадобится, чтобы купить и подготовить дом к перепродаже, является важным первым шагом в этом процессе. Вот некоторые из основных расходов, которые вам необходимо принять во внимание при рассмотрении вопроса о том, как финансировать свой дом, а также типы кредитов, которые вы можете рассмотреть.
Цель «фикс-и-флип» — купить недвижимость по дешевке, сделать улучшения и продать ее с прибылью. Покупка дома для перепродажи — это крупная инвестиция, которая обычно требует большого начального капитала.
Недостаток бюджета на перепродажу дома может означать, что в итоге вы получите дом, который стоит меньше, чем вы в него вложили. Чтобы избежать этого наихудшего сценария, лучше заложить непредвиденные или скрытые расходы с запасом.
Чтобы ваш бросок был успешным, цена продажи, которую вы в конечном итоге получите за дом, должна быть больше, чем все затраты, которые идут на финансирование броска. Учитывайте следующее:
Цена покупки или приобретения дома – это сумма денег, которая вам потребуется для его покупки.
Несмотря на то, что вы, скорее всего, будете работать с кредитором, чтобы финансировать свой домашний флип, вам все равно придется заплатить определенную сумму в качестве первоначального взноса, в зависимости от типа кредита, на который вы имеете право. Как правило, вы должны рассчитывать заплатить от 20% до 25% на домашнем флипе. Например, если вы покупаете недвижимость за 250 000 долларов США и хотите внести первоначальный взнос в размере 25 %, вы должны заплатить около 62 500 долларов США.
Другой основной статьей расходов на перепродажу дома является стоимость улучшения собственности. Ваши расходы будут варьироваться в зависимости от размера дома, серьезности вашего ремонта, а также местных цен на рабочую силу и материалы.
Согласно тематическому исследованию, опубликованному Flipperforce, стоимость ремонта перевернутого имущества может варьироваться от 10 долларов за квадратный фут для косметических изменений до 80 долларов за квадратный фут для полной потрошения дома. Это означает, что легкие работы в небольшом доме могут стоить 10 000 долларов США, а капитальный ремонт в большом доме может стоить более 100 000 долларов США.
Чтобы точно определить, сколько вам нужно отложить на реконструкцию и ремонт, полезно поработать с опытным инвестором в недвижимость, который может пройтись с вами по недвижимости, чтобы помочь вам оценить, где можно добавить наибольшую ценность и стоит ли делать ремонт. дом будет пожинать высокую отдачу от инвестиций. Например, дома с серьезными структурными проблемами могут быть нерентабельными.
Текущие расходы - это то, сколько стоит владение инвестиционной недвижимостью. Эти расходы легко упустить из виду при подсчете цифр, и их неучет может оставить вас в убытке.
Вот некоторые типичные текущие расходы, которые необходимо учитывать:
Когда придет время продавать, вам нужно будет оплатить расходы на маркетинг и продажу. Если вы работаете с агентом по недвижимости для продажи своей недвижимости, вы обычно платите комиссию в размере около 6 % от продажной цены дома, которая покрывает маркетинговые услуги агента по продаже, а также комиссию агента по покупке.
Если вы решите разместить дом как выставленный на продажу владельцем, вам нужно будет предусмотреть в бюджете расходы на маркетинг, такие как размещение объявления о вашей собственности в службе множественных объявлений, найм постановщика и фотографа и изготовление печатных материалов.
Вам также может потребоваться заложить в бюджет другие расходы на закрытие, такие как сборы за право собственности, сборы за условное депонирование и сборы за запись, в зависимости от переговоров с покупателем.
При поиске финансирования для вашего домашнего флип-проекта у вас есть несколько вариантов:
Инвесторы часто финансируют перепродажу домов, используя ссуды, предназначенные специально для ремонта и перепродажи домов. Вот четыре типа кредитов, которые вы можете использовать для финансирования флипа:
Кредитная линия под залог собственного дома (HELOC) или кредит под залог собственного дома позволяет вам использовать капитал, который вы построили в своем основном доме (если он у вас есть), для финансирования проекта «фикс-и-флип». Хотя и HELOC, и кредит под залог дома позволяют вам брать кредит под залог собственного капитала, они различаются по нескольким ключевым параметрам.
HELOC работают как кредитные карты, где у вас есть доступ к возобновляемой кредитной линии, и вы можете использовать ее по мере необходимости, а затем погасить свой баланс. Проценты начисляются только на остаток, который вы должны.
Кредиты под залог недвижимости работают как кредиты в рассрочку, когда вы получаете наличные авансом, а затем платите фиксированный ежемесячный платеж, чтобы погасить его
Ссуды под залог собственного капитала и HELOC предлагают процентные ставки от 3% до 5% для заемщиков с хорошей кредитной историей. Хотя эти низкие ставки могут сделать ваш дом более прибыльным в целом, имейте в виду, что использование вашего основного места жительства в качестве залога рискованно. Если вы не выплатите кредит, ваш дом может быть лишен права выкупа.
Твердый денежный кредит обычно представляет собой краткосрочный кредит, который предоставляется частным кредитором и использует недвижимость в качестве залога. Они являются популярным выбором для флипов, потому что они не требуют отличной кредитной истории или высокого дохода, а также потому, что их можно получить относительно быстро. Кредиторы, работающие с твердыми деньгами, обращают внимание на потенциал имущества для собственного капитала, чтобы определить, будет ли оно выгодным вложением, а не на вашу кредитную историю как заемщика.
Основными недостатками работы с кредиторами с твердыми деньгами являются высокие процентные ставки и комиссии за открытие. Ожидайте платить по крайней мере от 8% до 12% или более процентов и комиссию за выдачу кредита в размере от 3% до 4% от покупной цены дома. Как и в случае с HELOC и кредитами под залог недвижимости, имущество, которое вы используете в качестве залога, может быть конфисковано, если вы не выплатите кредит.
Потребительские кредиты достаточно просты и гибки, чтобы их можно было использовать для ремонта дома, и вы можете использовать их для частичного финансирования вашего проекта по перепродаже.
Если у вас хорошая кредитная история и низкое отношение долга к доходу, вы можете претендовать на получение личного кредита до 100 000 долларов. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на третий квартал 2021 года средняя процентная ставка по 24-месячному личному кредиту составляла 9,39%. Но если у вас низкий кредитный рейтинг, вам может быть сложно претендовать на получение личного кредита или вам могут предложить кредит с непомерно высокой процентной ставкой.
Одноранговое кредитование, или краудфандинг, — это относительно новый способ финансирования сдачи дома, когда инвесторы объединяют деньги для финансирования вашей сделки. Вы можете связаться с краудфандерами недвижимости через такие платформы, как Fund That Flip и Realtyshares, где вам нужно будет представить свой проект как жизнеспособную инвестицию, чтобы привлечь спонсоров.
Недостатком однорангового кредитования является то, что вы обычно платите своим кредиторам проценты в диапазоне от 8% до 14%. В некоторых случаях вы также платите краудфандинговой платформе комиссию за создание.
Хотя сдача дома может быть прибыльной, она также рискованна и требует большого капитала и, как правило, инвестиционного кредита. Вместо того, чтобы спешить с инвестициями в недвижимость, наберитесь терпения и тщательно изучите вопрос, прежде чем решитесь на эти рискованные инвестиции.
Прежде чем приступить к поиску недвижимости или поиску кредиторов, бесплатно проверьте свой кредитный рейтинг через Experian, чтобы увидеть, как это может повредить или увеличить вероятность того, что вы будете соответствовать требованиям для хороших условий по этим кредитам.