Кредиторы имеют разные определения идеального отношения долга к доходу (DTI) — части вашего валового ежемесячного дохода, используемой для выплаты долгов, — но все согласны с тем, что более низкий DTI лучше, а слишком высокий DTI может привести к отклонению заявки на кредит. .

Кредиторы используют DTI, чтобы измерить вашу способность взять на себя дополнительный долг и при этом не отставать от всех ваших платежей, особенно по кредиту, который они рассматривают для вас. Зная свой коэффициент DTI и его значение для кредиторов, вы сможете понять, на какие типы кредитов вы, скорее всего, имеете право.

Как работает отношение долга к доходу?

Чтобы рассчитать коэффициент DTI, сложите повторяющиеся ежемесячные платежи по долгам (включая кредитную карту, студенческий кредит, ипотеку, автокредит и другие платежи по кредиту) и разделите сумму на ваш валовой ежемесячный доход (сумма, которую вы делаете каждый месяц до вычета налогов, удержаний). и расходы).

Вот пример того, как могут выглядеть ваши ежемесячные долговые обязательства:

Если ваш общий ежемесячный долг, как указано выше, составляет 2300 долларов США, а ваш валовой ежемесячный доход составляет 5200 долларов США, коэффициент DTI будет равен 2300 долларов США, разделенным на 5200 долларов США, или 0,44. DTI обычно выражается в процентах, поэтому умножьте на 100, чтобы получить 44%.

Большинство кредиторов используют этот показатель, который иногда называют внутренним DTI, вместе с кредитным рейтингом для оценки вашей кредитоспособности.

Ипотечные кредиторы, рассматривающие заявки на кредит, могут учитывать третье измерение, известное как предварительный DTI. Это часть вашего валового дохода, которая идет на расходы на жилье — арендную плату или ипотечные платежи, налоги на имущество, страхование домовладельцев, взносы в кондоминиумы или ассоциации домовладельцев и так далее. Еще раз взглянем на приведенный выше пример. Если ваши расходы на жилье составляют 1150 долларов США, а ваш валовой ежемесячный доход — 5 200 долларов США, ваш внешний DTI будет равен 1150 долларов США, разделенным на 5 200 долларов США, или 22%.

Каким должно быть отношение моего долга к доходу?

Не существует «идеального» коэффициента DTI, которого требуют все кредиторы, но кредиторы склонны соглашаться с тем, что более низкий DTI лучше. В зависимости от размера и типа кредита, который они выдают, кредиторы устанавливают свои собственные ограничения на то, насколько низким должен быть ваш DTI для одобрения кредита.

Отношение долга к доходу и ипотечные кредиты

Ваш коэффициент DTI является основным фактором в процессе утверждения ипотеки. Существует множество различных типов ипотечных кредитов, и каждый из них имеет свои собственные требования DTI. Зная свой коэффициент DTI, вы сможете определить, какой из них лучше всего подходит для вас.

Обычные ипотечные кредиты

Обычный жилищный кредит или ипотека — это тип кредита, который не поддерживается государством и предоставляется заемщику непосредственно банком, кредитным союзом или ипотечным кредитором. Обычные кредиты также известны как соответствующие кредиты, потому что они соответствуют требованиям для покупки Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемыми государством предприятиями, которые покупают почти все ипотечные кредиты на одну семью и оформляют их в ценные бумаги, которые торгуются как акции. Эти кредиты требуют, чтобы заемщики имели внутренние коэффициенты DTI ниже 43%, хотя многие кредиторы предпочитают, чтобы коэффициенты DTI не превышали 36%. Для заемщиков с высоким кредитным рейтингом и достаточными активами или другими источниками дохода (вместе называемыми «компенсирующими факторами») максимальный DTI по ​​соответствующему кредиту может достигать 50%.

Нетрадиционная ипотека

Нетрадиционный жилищный кредит или ипотека — это кредит, обеспеченный государственным учреждением, таким как Федеральная жилищная ассоциация (FHA) или Управление по делам ветеранов (VA). При оценке заявок на нетрадиционные ипотечные кредиты кредиторы следуют рекомендациям FHA, которые позволяют им учитывать как предварительные, так и конечные коэффициенты DTI.

Руководящие принципы FHA требуют, чтобы коэффициенты DTI внешнего интерфейса не превышали 31%, а коэффициенты DTI внутреннего интерфейса не превышали 43%, но допускали более высокие значения DTI при определенных обстоятельствах. Например, кандидаты с внутренним DTI до 50% могут претендовать на получение кредита FHA, если их кредитный рейтинг превышает 580, и они могут предоставить документальное подтверждение доступа к денежным резервам или дополнительным источникам дохода.

Отношение долга к доходу и другие кредиты

В то время как ипотечные кредиторы почти всегда обеспокоены коэффициентами DTI, эмитенты других типов кредитов могут быть менее заинтересованы. Если ваш кредитный рейтинг достаточно высок, чтобы соответствовать их критериям кредитования, лица, предоставляющие потребительские кредиты и автокредиты, могут потребовать только подтверждение занятости и дохода для одобрения вашей заявки на кредит.

Если ваш кредитный рейтинг падает ниже порога кредитора, и они спрашивают о ваших других долгах и рассчитывают ваш внутренний коэффициент DTI, их минимальные требования DTI, вероятно, будут более строгими, чем требования ипотечных кредиторов.

Влияет ли соотношение долга к доходу на ваш кредитный рейтинг?

Коэффициент DTI не влияет на ваш кредитный рейтинг:системы кредитного скоринга, такие как FICO ^® Оценка ^☉ и VantageScore ^® рассчитать кредитный рейтинг, используя вашу историю использования и погашения кредита, собранную в кредитных отчетах в национальных бюро кредитных историй (Experian, TransUnion и Equifax). Поскольку бюро не отслеживают ваш доход, программное обеспечение для оценки кредитоспособности не может рассчитать коэффициенты DTI или учесть их в ваших оценках.

Долг, конечно, влияет как на ваш коэффициент DTI, так и на ваш кредитный рейтинг. Среди связанных с долгом факторов, влияющих на кредитный рейтинг, можно назвать следующие:

• Общий непогашенный долг
• Совокупность кредитов – количество и разнообразие кредитов и кредитных счетов, которыми вы управляете.
• Использование кредита – процент лимитов заимствования по кредитной карте, представленный непогашенным остатком по кредитной карте.
• История платежей:насколько стабильно вы выплачиваете долги, вносите их вовремя и в полном объеме каждый месяц.

Как улучшить соотношение долга к доходу?

Улучшение отношения долга к доходу означает его снижение, а для этого требуется сочетание двух вещей:уменьшение ежемесячного долга и увеличение дохода.

Что касается сокращения долга, ваши возможности могут быть ограничены. Долгосрочный студенческий кредит или платежи по ипотеке могут быть не тем, что вы можете легко изменить. Однако, если у вас есть задолженность по кредитной карте, погашение ваших остатков уменьшит ваши минимальные ежемесячные платежи и снизит коэффициент DTI. Если у вас есть личный кредит или кредит на покупку автомобиля, ожидание его выплаты, прежде чем искать ипотечный кредит, также позволит вашему заявлению отражать более низкий коэффициент DTI.

Что касается дохода, то легче сказать, договориться о более высокой зарплате или перейти на более высокооплачиваемую работу, чем сделать (и если бы это было возможно, вы, вероятно, уже сделали бы это, не нуждаясь во вдохновении в виде вашего DTI). Если вы чувствуете, что заслуживаете повышения и можете документально подтвердить причины, спросите об этом. В противном случае подумайте о том, чтобы заняться «подработкой», которая принесет вам дополнительный доход.

Кредиторы считают отношение долга к доходу важным показателем для оценки вашей способности обрабатывать дополнительные платежи по кредиту. Расчет вашего собственного коэффициента DTI может помочь вам понять, имеете ли вы право на получение различных кредитов, и может соответствующим образом направить процесс подачи заявки на кредит.