Гигантский кредит, или гигантский ипотечный кредит, представляет собой жилищный кредит на сумму, которая превышает «соответствующий лимит кредита», установленный для ипотечных кредитов, имеющих право на покупку Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемыми государством предприятиями (GSE), которые в конечном итоге покупают и управляют большинством ипотечные кредиты на частные дома в США

Разница между большими и соответствующими займами

На 2019 год на большей части континентальной части США соответствующий кредитный лимит составляет 484 350 долларов США. На Аляске, Гавайях, некоторых территориях США и отдельных округах в нижних 48 штатах, где цены на жилье исключительно высоки, предел может достигать 726 525 долларов США, или 150% от медианы по стране. Вы можете проверить соответствующий кредитный лимит для всех округов США на веб-сайте FHFA.

Ипотека на сумму, превышающую местный лимит, считается крупной ссудой.

Крупные кредиты обычно имеют строгие кредитные требования и еще более тщательную проверку финансов заявителя, чем обычные ипотечные кредиты.

Как работает крупная ссуда?

Чтобы понять, как работает крупная ссуда, полезно понять цель «соответствующих ссуд», которые имеют лимит кредитования, превышающий гигантские ссуды:было создано Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), которое регулирует Fannie Mae и Freddie Mac. во время Великой депрессии, чтобы убедиться, что у ипотечных кредиторов достаточно наличных денег для ссуды американцам, которые хотят купить дом. С этой целью FHFA разрешает Fannie и Freddie приобретать ссуды у банков, кредитных союзов и других кредиторов, но только в том случае, если эти ссуды соответствуют определенным критериям, направленным на защиту GSE от потерь в случае, если заемщики не смогут погасить ссуды. Одним из таких критериев является то, что ипотечные кредиты не могут превышать соответствующий лимит кредита, который ежегодно устанавливается FHFA для каждого округа в США.

Fannie Mae и Freddie Mac объединяют пакеты соответствующих кредитов в финансовые инструменты, называемые ценными бумагами с ипотечным покрытием (MBS), которые инвесторы покупают и продают на публичных рынках, как акции. GSE используют выручку от продажи MBS для покупки и секьюритизации еще большего количества ипотечных кредитов. Кредиторы используют деньги от продажи кредитов Fannie и Freddie, чтобы предлагать больше ипотечных кредитов, и этот процесс продолжается.

Возможность продать ипотечный кредит Fannie Mae или Freddie Mac является своего рода страховкой или гарантией для кредитора, поэтому при рассмотрении заявок на крупные кредиты финансовые учреждения обычно проявляют особую осторожность в своих усилиях по проверке способности заявителей погасить кредит. .

Кредитный рейтинг и требования, необходимые для крупного кредита

Процесс проверки заявителей на крупные ссуды может различаться в зависимости от кредитора (и заявителя), но требования, помимо требований для обычных ипотечных кредитов, могут включать:

• Более высокий кредитный рейтинг. Многим кредиторам требуется FICO ^® Оценка ^☉ 720 или выше для многих крупных кредитов и, как правило, не принимают оценку ниже 660, в то время как кредиторы могут принимать оценки до 600 для соответствующих ипотечных кредитов.
• Большие авансовые платежи. В то время как кредиторы могут одобрить обычные ипотечные кредиты с первоначальным взносом всего 5% с включением частного ипотечного страхования (PMI), эмитенты крупных кредитов обычно требуют первоначальный взнос в размере 20% или даже до 30%. Первоначальный взнос более 20 % исключает необходимость в PMI, но в редких случаях, когда кредитор принимает первоначальный взнос ниже 20 %, PMI может потребоваться для крупного кредита, так же как и для соответствующих ипотечных кредитов.
• Увеличение денежного потока. Ипотечные кредиторы обычно ищут соотношение долга к доходу (DTI), рассчитываемое путем деления ежемесячных платежей по долгу на валовой ежемесячный доход, не более 36% при выдаче крупных ипотечных кредитов. Напротив, для некоторых соответствующих ипотечных кредитов приемлемы DTI до 50 %.
• Дополнительные ресурсы. В качестве гарантии от возможности просрочки платежей по крупным кредитам кредиторы часто требуют от заявителей доказать, что у них есть доступ к сбережениям или другим ликвидным активам, достаточным для покрытия выплат по кредиту в течение одного года.
• Более высокие процентные ставки. Дополнительный риск, связанный с несоответствующими кредитами, обычно заставляет кредиторов увеличивать процентную ставку на 1 или 2 процентных пункта по крупным кредитам по сравнению с преобладающими ставками по обычным кредитам.
• Дополнительные оценки. В дополнение к стандартной оценке имущества, необходимой для любого ипотечного кредита, крупные кредиторы могут потребовать оценку «второго мнения» для подтверждения рыночной стоимости имущества. Поскольку недвижимость, на которую выдаются большие кредиты, часто бывает крупной и необычной по сравнению с соседними объектами, каждая оценка, вероятно, будет дороже, чем оценка более традиционного объекта.
• Более высокие затраты на закрытие. Чтобы помочь покрыть расходы на более тщательный процесс проверки, необходимый для крупных кредитов, кредиторы обычно взимают более высокий процент от покупной цены (т. е. больше «баллов») в качестве затрат на выдачу кредита.

Когда имеет смысл брать крупную ссуду?

Если вы хотите купить роскошный дом или дом с удобствами, которые делают его значительно дороже, чем средний дом в вашем районе или округе, крупный кредит может быть вашим единственным вариантом финансирования покупки. Подача заявки на крупный кредит имеет смысл только в том случае, если у вас есть финансовые ресурсы, необходимые для прохождения строгого квалификационного процесса, в том числе кредитный рейтинг около 700 или выше и достаточные ликвидные активы для покрытия первоначального взноса в размере 20% или более, комиссионных сборов, оценки (s) и не менее шести месяцев платежей по кредиту.

Когда следует избегать крупных займов?

Возможно, вы захотите избежать крупного кредита, если сомневаетесь в своей способности соответствовать его жестким квалификационным требованиям. Кроме того, если вы чувствуете, что в какой-то момент в будущем вам может понадобиться быстро перепродать недвижимость, вы можете подумать о том, насколько активен местный рынок недвижимости. Если рынок медленный или если недвижимость намного дороже, чем большинство соседних объектов, ее перепродажа может оказаться сложной. Даже на оживленных рынках потенциальные покупатели, вероятно, будут подвергаться такому же длительному процессу проверки ипотечного кредита, который вам придется пройти как покупателю, и это может увеличить время, необходимое для завершения продажи.

Получение права на получение крупной ипотеки может быть сложным процессом, и кредит, вероятно, будет дорогостоящим с точки зрения процентных ставок и сборов даже для заявителей с очень хорошей кредитной историей. Если вы нацелены на исключительно дорогую недвижимость и у вас есть средства, чтобы претендовать на это, крупный кредит может быть лучшим вариантом для финансирования дома вашей мечты.