Когда вы находитесь на рынке ипотечного кредита, вы можете предположить, что вам нужен обычный кредит, поскольку это традиционный вариант, который предлагают почти все кредиторы. Но если ваша кредитная история не в лучшем состоянии или у вас есть минимальные сбережения наличными для покупки дома, вы можете не получить одобрение.

Введите кредиты FHA, тип ипотечного кредита, предназначенный для покупателей жилья впервые. У этого застрахованного государством кредита более мягкие критерии заимствования, что упрощает его получение по сравнению с обычным кредитом.

Как работают кредиты FHA

Кредиты FHA — это ипотечные кредиты, которые застрахованы правительством США (в частности, Федеральной жилищной администрацией), но вы можете получить их, подав заявку через ипотечного кредитора, одобренного FHA. Это может быть банк, кредитный союз или онлайн-кредитор, например Quicken Loans.

Ссуды FHA считаются несколько более рискованными для кредитора, поскольку критерии заимствования менее строгие, поэтому правительство поддерживает ссуду, чтобы снизить риск кредитора, и вы должны платить страховку на весь срок действия ссуды. Если вы имеете право на получение кредита FHA (подробнее об этом ниже), вы можете подать заявку через любого одобренного FHA ипотечного кредитора. Сумма, которую вы можете занять с помощью кредита FHA, зависит от того, где вы живете, поскольку стоимость жилья сильно различается по стране.

Чем кредит FHA отличается от обычного кредита

Хотя кредиты FHA и обычные кредиты являются ипотечными кредитами, которые позволяют вам занимать деньги для покупки дома, между ними есть несколько ключевых отличий:

• Требования к первоначальному взносу :В то время как вы можете получить некоторые обычные кредиты с первоначальным взносом всего 3%, для большинства требуется 5%, а заемщики часто вносят больше. С помощью кредита FHA вы можете получить ипотечный кредит, внося всего 3,5%.
• Требования к страховке :Обычная ипотека требует от вас оплаты ипотечного страхования только в том случае, если вы вносите менее 20%. И если вы вложите меньше, ипотека может быть аннулирована, как только у вас будет 20% акций в доме. Ссуда ​​FHA, с другой стороны, требует, чтобы вы оплачивали ипотечную страховку на весь срок действия ссуды (если вы не внесли 10%, а затем вы можете перестать платить через 11 лет).
• Критерии заимствования :Обычные кредиты имеют более строгие требования к кредитному рейтингу; Кредиты FHA позволяют заемщикам иметь более низкий кредитный рейтинг.
• Процентные ставки :Годовая процентная ставка FHA обычно на 1,5–2 пункта выше, чем у обычных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой для заемщиков с хорошей или отличной кредитной историей. Но процентные ставки FHA ниже, чем начальные ставки по обычным субстандартным ипотечным кредитам, особенно по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой, по которым через несколько лет ставка значительно увеличивается.
• Расходы на закрытие :При обычном кредите вы должны оплатить все расходы на закрытие в полном объеме при закрытии. Кредит FHA позволяет финансировать некоторые расходы на закрытие и распределять их по времени в рамках выплаты по ипотечному кредиту.

Типы кредитов FHA

Не многие покупатели жилья понимают это, но на самом деле существует несколько различных типов кредитов FHA. В дополнение к традиционным кредитам FHA у вас также есть следующие варианты:

• Кредиты FHA 203(k) :это ссуды на реабилитацию, которые предназначены для финансирования ремонта и реконструкции дома на одну семью. Существует стандартная ссуда 203(k) в дополнение к ограниченной ссуде 203(k), которая позволяет добавить к ипотеке до 35 000 долларов США на улучшение, модернизацию или ремонт дома.
• Ипотечный кредит на конверсию собственного капитала (HECM) :Эта программа FHA предназначена для пожилых людей в возрасте 62 лет и старше и служит обратной ипотекой. Это позволяет квалифицированным домовладельцам вывести часть капитала, который они вложили в свой дом.
• Энергоэффективная ипотека FHA (EEM) :эта программа позволяет покупателям жилья финансировать энергоэффективные улучшения дома в рамках кредита FHA.
• Раздел 245(a) FHA :Раздел 245 (a) Национального жилищного закона призван помочь домовладельцам, чей доход, как ожидается, увеличится, поэтому в ответ FHA создало ипотечный кредит с поэтапным платежом. Платежи по этой ипотеке постепенно увеличиваются в течение нескольких лет. Доступно пять различных типов планов.

Требования к кредиту FHA

Кредиты FHA имеют несколько важных требований, о которых вы должны знать, прежде чем подавать заявку.

• Минимальный первоначальный взнос :вы можете внести первоначальный взнос всего в 3,5 %, но при плохой кредитной истории вам, возможно, придется внести 10 % (подробности ниже).
• Отношение долга к доходу :Все ипотечные кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу (DTI), которое сравнивает, сколько вы ежемесячно платите за долг, с тем, сколько дохода вы получаете каждый месяц. Чем выше ваш DTI, тем более рискованным вы выглядите для кредиторов, поскольку это указывает на то, что большой процент вашего дохода идет на выплату долга. Чтобы получить кредит FHA, коэффициент DTI обычно не может превышать 43%.
• Ипотечное страхование :кредит FHA требует от вас оплаты ипотечного страхования, и стоимость распределяется между двумя типами платежей:
  • Один разовый массовый платеж в размере 1,75 % от суммы кредита, который должен быть уплачен при закрытии, но может быть включен в финансирование вашего кредита.
  • Дополнительно от 0,45% до 1,05% от общей суммы кредита, которая взимается ежегодно в течение всего срока кредита (по кредитам на 20 лет и более с первоначальным взносом менее 5%). Эта комиссия распространяется на ваши ежемесячные платежи.
• Нет недавних изъятий права выкупа :Если ваш дом был лишен права выкупа, вы должны подождать три года, пока не сможете претендовать на получение кредита FHA. Однако если вы столкнетесь с финансовыми трудностями после покупки дома с помощью кредита FHA, FHA предлагает несколько программ, призванных помочь вам остаться в своем доме.
• Другие критерии :у вас также обычно должен быть номер социального страхования и подтверждение достаточного дохода или активов, которые показывают, что вы можете позволить себе ипотеку и другие долговые обязательства.

Какой кредитный рейтинг требуется для кредита FHA?

Ссуды FHA идеально подходят для тех, у кого несовершенная кредитная история и, возможно, они не могут претендовать на получение обычной ипотечной ссуды. Размер необходимого первоначального взноса для кредита FHA зависит от состояния вашего кредитного рейтинга:

• Если ваш кредитный рейтинг находится в диапазоне от 500 до 579, вы должны внести 10% предоплаты.
• Если ваш кредитный рейтинг составляет 580 или выше, вы можете внести всего 3,5 % (но при желании вы можете внести и больше).

Что следует учитывать перед подачей заявки на получение кредита FHA

Имейте в виду, что вы не можете использовать кредит FHA для каждого типа собственности. Вы не можете использовать его для покупки ремонтных работ или определенных случаев потери права выкупа, и к квартирам предъявляются строгие требования. Кроме того, недвижимость должна быть вашим основным местом жительства, поэтому ее нельзя использовать в качестве инвестиционной недвижимости. Дом, который вы покупаете с помощью кредита FHA, также должен соответствовать строгим государственным стандартам оценки.

Кроме того, имейте в виду, что некоторые продавцы могут избегать покупателей, которые используют кредиты FHA. Это связано с тем, что некоторые продавцы предполагают, что у заемщиков FHA есть финансовые проблемы и что сделка может не состояться, или что покупатель не будет заинтересован в оплате какого-либо ремонта. Чтобы конкурировать с заемщиками, не являющимися заемщиками FHA, вы можете предложить полную цену или предложить купить дом как есть (хотя, конечно, это сопряжено с определенными рисками).

Также важно понимать, что, несмотря на то, что низкий первоначальный взнос является огромным преимуществом для человека с минимальными сбережениями, у него также есть недостаток:вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита, поскольку вы начинаете с такого небольшого капитала. дома. С другой стороны, чем меньше у вас заимствований, тем большая часть вашего платежа пойдет на погашение основного долга и позволит вам быстрее увеличить капитал в доме, поэтому вы можете захотеть внести больше, чем минимальный первоначальный взнос, если можете. .

Как получить кредит FHA

Подходит ли вам кредит FHA? Вот как подготовиться к квалификации:

• Проверьте свой кредитный рейтинг. Если он еще недостаточно высок для получения кредита FHA, примите меры, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг.
• Убедитесь, что у вас есть подтвержденная кредитная история. В идеале иметь по крайней мере два открытых счета — желательно, один револьверный счет (например, кредитная карта или кредитная линия) и один счет в рассрочку (например, автокредит). Если вы этого не сделаете, кредиторы могут не поверить, что у вас достаточно истории погашения, чтобы показать, что вы способны погасить кредит вовремя. Если у вас еще нет кредитной карты, рассмотрите возможность ее получения и ответственного использования в течение нескольких месяцев, чтобы создать положительную кредитную историю.
• Имейте подтвержденный доход. Вам нужно будет показать кредитору документы, такие как платежные квитанции, налоговые декларации и, возможно, банковские выписки, чтобы доказать, что у вас достаточно денег, чтобы с комфортом выплатить ипотеку. Убедитесь, что вы сможете получить эту документацию.
• Рассчитайте свой DTI. Для этого подсчитайте свой общий ежемесячный долг (например, платежи по кредитной карте, ипотека, автокредит и т. д.) и разделите его на свой валовой ежемесячный доход (общую сумму, которую вы зарабатываете каждый месяц до вычета налогов, удержаний и расходов). Умножьте это число на 100, чтобы получить коэффициент DTI в процентах. Имейте в виду, что вы можете не получить одобрение на получение кредита FHA, если ваш DTI выше 43%. Кроме того, ваш платеж по ипотеке в идеале не должен превышать 35% от вашего дохода. Если что-то из перечисленного является проблемой, постарайтесь снизить остаток долга (или увеличить доход), прежде чем подавать заявку на получение кредита FHA.
• Сохраните для первоначального взноса. Несмотря на то, что вы можете получить первоначальный взнос всего 3,5% с помощью кредита FHA, разумно сэкономить не менее 6%, чтобы у вас было достаточно средств для покрытия расходов на закрытие. Хотя кредиты FHA дают вам возможность финансировать некоторые из ваших расходов на закрытие, знайте, что включение их в ваш ежемесячный платеж увеличит ваш платеж по ипотеке.
• Выберите правильный тип кредита FHA. Вам может понадобиться только базовый кредит FHA, но если вы покупаете дом, который нуждается в капитальном ремонте или повышении энергоэффективности, рассмотрите другие типы кредитов FHA, которые выдаются специально для этих целей.
• Присмотритесь, прежде чем выбрать кредитора. Хотя кредиторы должны придерживаться определенных правил FHA, они могут устанавливать свои собственные процентные ставки. Это означает, что стоит поискать и сравнить ставки и сборы у нескольких разных кредиторов, чтобы убедиться, что вы получаете лучшее предложение.

Проверьте, соответствует ли ваш кредитный рейтинг требованиям

Хотя пожизненные платежи по ипотечному страхованию не так уж и интересны, преимущества кредита FHA могут значительно перевесить этот недостаток. Для покупателей жилья с минимальными сбережениями или кредитом, который нуждается в улучшении, ссуда FHA может быть в пределах досягаемости, когда обычная ссуда недоступна. Обязательно проверьте свой бесплатный кредитный рейтинг Experian, чтобы узнать, имеете ли вы право на получение кредита FHA. Если нет, то это показатель того, что пришло время начать строить или восстанавливать свою кредитоспособность.