Потребители иногда обеспокоены тем, что они не смогут занять достаточно для крупных покупок, таких как свадьба или семейный отдых. Но домовладельцы, которые могут использовать часть своего собственного капитала для кредитования, сталкиваются с собственными проблемами оптимизации. В частности, они будут бороться с кредиторами, которые будут выдавать кредит только на сумму, превышающую определенную сумму, которая может превышать немедленную потребность заемщика.

Почему так важна стоимость дома?

Собственный капитал – это текущая рыночная стоимость дома за вычетом остатка по ипотечному кредиту. Например, если вы владеете недвижимостью стоимостью 400 000 долларов и имеете остаток по ипотеке в размере 240 000 долларов, у вас есть собственный капитал в размере 160 000 долларов (400 000–240 000 долларов). По мере того, как вы продолжаете выплачивать ипотечные платежи, ваш капитал увеличивается.

Сумма собственного капитала имеет значение, поскольку она сообщает, сколько кредиторы готовы одолжить вам. Как правило, отношение кредита к стоимости — общий баланс всех кредитов на основе собственности — не может превышать определенного процента. Итак, в приведенном выше примере вы можете занять до 320 000 долларов, если максимальное соотношение кредита к стоимости у кредитора составляет 80%.

В 2021 году домовладельцы построили много собственного капитала. По данным Corelogic, наблюдателя за жилищной отраслью, домовладельцы увеличили свой собственный капитал в среднем на 55 000 долларов в 2021 году. Этот собственный капитал является потенциальным источником финансирования для заемщиков, нуждающихся в деньгах.

Способы получения займа из собственного капитала

Есть множество способов взять кредит под стоимость вашего дома. Каждый из них имеет определенные преимущества, и текущие процентные ставки по различным кредитам могут помочь вам принять решение.

Рефинансирование с обналичкой

До недавнего времени одним из популярных способов получить доступ к собственному капиталу было рефинансирование наличными. Этот метод использует новую, более крупную ипотечную ссуду для погашения существующей ипотеки, а любые оставшиеся средства передаются заемщику. Часть обналичивания, как правило, может быть любой суммой, которую кредитор готов дать взаймы заемщику, исходя из рыночной стоимости дома.

Но в связи с резким ростом процентных ставок по ипотеке в 2022 году этот вариант быстро становится непривлекательным для многих домовладельцев, поскольку ставка по новой ипотеке, вероятно, будет выше, чем по текущей ипотеке. Кроме того, затраты на закрытие могут быть значительно выше для рефинансирования наличными, чем для других типов кредитов под залог собственного капитала, что может повлиять на его полезность при заимствовании небольшой суммы.

Таким образом, для домовладельцев, которые уже имеют ипотечный кредит, но не заинтересованы в рефинансировании, есть два основных варианта:кредит под залог дома или кредитная линия под залог дома (или HELOC). Оба используют собственность в качестве залога, но они отличаются несколькими ключевыми способами.

Ипотечный кредит

Кредит под залог собственного дома — это кредит в рассрочку с фиксированной процентной ставкой, который позволяет вам брать взаймы под залог части собственного капитала в вашем доме. Это работает так же, как ипотека с первым залогом; домовладелец производит платежи по существующей ипотеке и кредиту собственного капитала.

Кредитная линия Home Equity

Как и ссуда под залог дома, HELOC позволяет домовладельцу брать кредит под стоимость своего дома. Однако HELOC работают несколько иначе, чем кредиты под залог недвижимости. Вместо того, чтобы занимать единовременно выплачиваемую сумму с процентами, HELOC позволяет вам брать только то, что вам нужно, причем проценты применяются только к тому, что вы занимаете, а не ко всей кредитной линии.

Как и кредитные карты, HELOCS имеют переменные годовые процентные ставки, основанные на основной ставке. Таким образом, заимствование может стать более дорогим, если процентные ставки продолжат расти.

Кроме того, у кредитов HELOC есть сроки годности. Как правило, вы можете брать кредит под кредитную линию на определенное количество лет — часто на 10 — и иметь до 15 лет, чтобы полностью погасить кредитную линию.

Наконец, есть минимальная и максимальная суммы, которые заемщик может получить от HELOC. Максимум, как отмечалось ранее, составляет процент от совокупного отношения кредита к стоимости. Но есть и существенные минимумы. Как правило, большинство кредиторов не разрешают брать менее 10 000 долларов за один раз.

HELOC могут иметь вступительное предложение, как и кредитные карты, которое может предложить заемщику более низкую стоимость заимствования в обмен на немедленное снятие средств со своего HELOC.

Минимальные лимиты заимствования для кредитов под залог жилья и HELOC

Ссуды под залог недвижимости и HELOC обычно имеют высокий минимум. Среди крупных банков минимум по состоянию на апрель 2022 года составлял 10 000 долларов США, а максимальное совокупное отношение кредита к стоимости — 80%. Но некоторые кредиторы ожидают минимальный размер кредита в размере 35 000 долларов США и даже более низкое соотношение кредита к стоимости, что для некоторых потенциальных заемщиков может ограничить их возможность получить кредит.

Некоторые банки, такие как Chase и Wells Fargo, в настоящее время не принимают заявки HELOC, ссылаясь на текущие рыночные условия.

Рассмотрите потребительские кредиты как альтернативу собственному капиталу

Если ипотечный кредит или HELOC вам не подходят, или ваш предпочтительный кредитор в настоящее время не предлагает их, вы можете вместо этого взять личный кредит. Условия могут напоминать кредит под залог недвижимости — оба имеют фиксированную процентную ставку и фиксированные ежемесячные платежи — но есть различия.

Личные кредиты необеспечены, а это означает, что кредит не основан на залоге, как дом. Некоторые кредиторы предлагают потребительские ссуды без затрат на выдачу, но даже если они это сделают, они не будут такими большими, как затраты на закрытие ссуд под залог недвижимости, которые могут стоить несколько тысяч долларов для более крупных ссуд.

Вы также получите финансирование быстрее с личным кредитом, если время. При заимствовании под залог вашего дома может пройти несколько недель, прежде чем состоится первоначальное финансирование или розыгрыш. И вы сможете точно набрать сумму, которую вы берете с личным кредитом, вместо того, чтобы быть ограниченным значительно высокими минимальными тиражами HELOCS и кредитов под залог недвижимости.

Имейте в виду, что APR, как правило, выше для личных кредитов, чем кредиты собственного капитала. А личный кредит погашается в течение немного более короткого периода времени, как правило, от трех до пяти лет.

Вы можете просмотреть варианты личного кредита на рынке личных кредитов Experian.

Риски кредитов под залог недвижимости и HELOC

Как и первичная ипотека, кредиты под залог дома и HELOC используют вашу собственность в качестве залога, а это означает, что вы можете потерять свой дом, если не будете вносить платежи. Очевидно, что это значительный финансовый риск, поэтому в некоторых обстоятельствах использование капитала вашего дома может быть неправильным выбором.

То, как вы используете кредит под залог дома или фонды HEOC, также может повлиять на вас во время налогообложения. В то время как IRS в настоящее время разрешает вычеты по процентам по кредиту на покупку собственного капитала, доходы от кредита должны использоваться для улучшения дома. В противном случае процентные платежи по собственному капиталу не будут иметь налоговых преимуществ первичной ипотеки, таких как вычет процентных платежей из вашего подоходного налога.

Принимая решение о том, как брать кредит, взвесьте все за и против всех ваших вариантов и обязательно вносите каждый платеж вовремя. Пропуск платежа по долгу может привести к повреждению вашей кредитной истории, что может затруднить получение кредита в будущем. Вы можете бесплатно отслеживать состояние своей кредитной истории через Experian.