Горячие рынки жилья и разочарование покупателей жилья из-за конкуренции с покупателями за наличные породили новый вид финансовых компаний — финансирование по предложению наличных. Вы можете работать с финансовой компанией, предлагающей наличные, чтобы сделать предложение наличными за дом своей мечты и со временем погасить компанию, как если бы вы брали кредит. Вот краткое изложение того, как это работает и что вам нужно знать.

Как работает предложение финансирования наличными?

Детали несколько различаются в зависимости от компании, но этапы финансирования предложения наличными обычно следуют одной и той же базовой последовательности:

1. Предварительное одобрение ипотеки: Некоторые компании проверяют ваши кредитные рейтинги и кредитные отчеты, а также проверяют ваш доход и статус занятости, чтобы самостоятельно пройти предварительное одобрение. Другие просят вас предоставить письмо с предварительным одобрением от кредитора по вашему выбору, а затем проверить детали с кредитным специалистом кредитора. Основываясь на ваших финансах, финансовая компания, предлагающая наличные, сообщает вам, сколько она готова дать продавцу в качестве предложения наличными.
2. Предложение о покупке: Работая с агентом покупателя — либо с кем-то, кого вы выберете, либо с кем-то, выбранным поставщиком предложения наличными, — определите дом, который вы хотите, и подайте свою заявку в форме предложения с оплатой наличными. Предложения о покупке обычно включают задаток, который вы вносите наличными. Часть или все эти наличные деньги могут в конечном итоге быть взяты в качестве вознаграждения компанией, предоставляющей финансирование наличными.
3. Продажа за наличные: После осмотра дома, оценки и подписания вами контракта с обязательством купить дом по согласованной цене, компания, финансирующая предложение наличными, совершает покупку за наличные, иногда закрывая сделку в течение одной недели после принятия вашего предложения продавцом. Финансирующая компания вступает в собственность дома (или, в случае хотя бы одной компании, выдает вам краткосрочный «промежуточный кредит», который вы можете рефинансировать с помощью ипотечного кредита), и вы можете сразу же въезжать.
4. Выкуп: Вы работаете со своим кредитором (который может быть или не быть финансовой компанией, предлагающей наличные), чтобы оформить ипотечный кредит, а затем использовать его для покупки дома. Некоторые финансисты, предлагающие наличные, взимают с вас ежедневную арендную плату по местным ставкам с даты покупки дома до момента окончательной продажи вам. Если финансирование не будет одобрено (маловероятный сценарий, если только обстоятельства не изменились с момента вашего предварительного одобрения), вы, вероятно, будете на крючке, по крайней мере, за часть вашей платы за удобство или добросовестного депозита в соответствии с условиями, изложенными в вашем предложении наличными. договор финансирования.

Сколько стоит финансирование наличными?

Компании, предлагающие финансирование наличными, зарабатывают деньги различными способами, включая различные комбинации следующих способов:

• Плата за удобство: Плата в любом месте от 1% до 5% от покупной цены дома может взиматься авансом.
• Агентское вознаграждение: Некоторые финансовые компании, предлагающие наличные, заключают сделки, чтобы разделить комиссию покупателя с продажи с вашим агентом.
• Расходы на обслуживание ипотеки: Некоторые финансовые компании, предлагающие наличные, также являются ипотечными кредиторами и, если вы получаете ипотечный кредит через них, взимают комиссию за выдачу кредита при закрытии кредита.
• Проценты: Денежные средства предлагают финансовые компании, которые выдают ипотечные кредиты или промежуточные кредиты, взимают проценты с ваших платежей по кредиту.
• Аренда: Финансовая компания может взимать с вас ежедневную арендную плату (на основе местных рыночных ставок) в период между покупкой дома у продавца и его продажей вам. Счет за аренду предоставляется при закрытии и может быть оплачен из своего кармана или вычтен из вашего задатка.

Подробная информация об этих расходах включена в контракты, которые вы должны подписать до того, как компания, предлагающая наличные, сможет сделать предложение. Убедитесь, что вы внимательно прочитали их перед подписанием, и подумайте о том, чтобы адвокат или специалист по недвижимости проверил их, чтобы убедиться, что вы знаете, во что ввязываетесь.

За и против

Финансирование наличными имеет свои преимущества и недостатки. Вот некоторые из них, которые следует учитывать, если вы думаете о покупке дома таким образом.

Плюсы

• Уравнивает правила игры с другими покупателями за наличные: Покупки за наличные стали основным фактором на рынке жилья в США:по данным Национальной ассоциации риелторов, в декабре 2021 года 23% всех продаж уже существующих домов по всей стране были проданы за наличные. Многим покупателям жилья может быть сложно конкурировать с предложениями наличными, а финансирование за наличные может дать вам преимущество.
• Переговоры о левередже: Финансовые компании, предлагающие наличные, заявляют, что определенность предложения наличными делает продавцов более склонными принимать его, чем более высокие ставки, которые зависят от окончательного одобрения ипотеки. Компании также говорят, что некоторые продавцы могут быть более склонны к ремонту или даже снижению продажной цены для покупателя за наличные в случае, если проверка выявит проблемы, требующие внимания.
• Быстрое закрытие: Закрытие сделки за наличные может быть организовано гораздо быстрее, чем сделка, требующая одобрения заявки на получение кредита. Требуется пройти меньше бумаг, и если домашняя инспекция не вызовет проблем, закрытие может произойти в течение нескольких дней, а не недель. Это означает, что продавец получает деньги быстрее, а вы быстрее получаете доступ к дому.
• Потенциально меньше разочарований: Невозможно измерить разочарование от проигрыша в предложении о покупке из-за того, что продавец принял предложение наличными, а не ваше. Хотя никто не может с уверенностью сказать, что использование предложения наличных денег избавит вас от душевных страданий, оно может дать вам полезное преимущество на высококонкурентных рынках жилья.

Минусы

• Меньше вариантов: Некоторые финансовые компании, работающие только с наличными, требуют, чтобы вы использовали своих агентов при покупке дома, а некоторые, которые выступают в качестве кредиторов, либо требуют, чтобы вы получили ипотечный кредит через них, либо взимают значительно более высокие комиссии, если вы пользуетесь услугами другого кредитора.
• Расходы: Коммунальные платежи и арендная плата — это затраты, которых у вас не будет, если вы будете покупать дом с обычным письмом о предварительном одобрении кредита. Невозможно проверить без подачи заявки на кредит, но некоторые финансовые компании предлагают наличные, которые удваиваются, поскольку кредиторы утверждают, что предоставляют ипотечные ставки и сборы, которые сопоставимы с тем, что вы заплатили бы любому другому кредитору, так что вы, по сути, получаете их услуги по предложению наличных. бесплатно. Но даже если это правда, вы все равно рискуете заплатить дополнительные сборы, если ваша окончательная заявка на ипотеку не будет одобрена.
• Ограниченная доступность: Многие финансовые компании, предлагающие наличные, являются относительно новыми и работают на относительно небольшом количестве рынков. Они могут быть недоступны там, где вы живете или где вы надеетесь купить дом.

Влияет ли финансирование наличными на ваш кредит?

Завершение сделки по финансированию наличными требует предварительного одобрения ипотеки и официального заявления на ипотеку, оба из которых влекут за собой проверки кредитоспособности, известные как жесткие запросы, которые записываются в ваши кредитные отчеты и обычно вызывают небольшое снижение ваших кредитных рейтингов. Вы могли бы ожидать аналогичного результата, если бы вы получили письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора и сделали стандартное предложение в зависимости от окончательного одобрения ипотеки. Кредитные баллы могут восстановиться после этих падений всего через несколько месяцев, если вы будете в курсе платежей по долгам.

Итог

Если вы ищете дом на горячем рынке жилья и обеспокоены тем, что покупатель за наличные победит вас в войне торгов, финансирование за наличные может быть хорошим вариантом для вас. Спросите специалиста по недвижимости, знакомы ли они с компаниями, предоставляющими такие услуги в вашем районе, и убедитесь, что вы понимаете все сборы и обязательства, прежде чем двигаться дальше. Если на вашем рынке финансирование за наличные недоступно или вы еще не готовы сделать решительный шаг, подумайте о том, чтобы принять другую тактику, чтобы конкурировать с покупателями, полностью расплачивающимися за наличные.

Покупка дома в наши дни может быть высококонкурентным предприятием, поэтому обязательно принесите свою игру. Перед началом процесса важно убедиться, что ваш кредит в отличной форме. Experian предоставляет бесплатный доступ к вашему кредитному отчету и кредитным рейтингам, чтобы вы могли получить представление о том, в каком состоянии находится ваша кредитная история. С Experian CreditWorks℠ Premium вы можете просматривать те же кредитные рейтинги, которые используют ипотечные кредиторы.