Если вы сделали предложение о доме, и оценка вашего кредитора оценивает недвижимость ниже, чем вы предложили, кредитор не одобрит полную сумму ипотеки, даже если вы имеете право на нее. Для совершения покупки вам может потребоваться внести дополнительные денежные средства.

Как работает процесс оценки

Оценка дома — это анализ, который устанавливает рыночную стоимость дома. Его проводит профессиональный оценщик, которого выбирает кредитор, но обычно оплачиваете вы, покупатель. При оценке учитываются характеристики и состояние объекта, а также цены продажи сопоставимых объектов, недавно проданных на местном рынке жилья.

Ипотечные кредиторы требуют оценки в рамках процесса утверждения всех кредитов, которые они выдают. Это защищает кредиторов в случае, если заемщик не сможет погасить ссуду, предоставляя уверенность в том, что сумма ссуды может быть возмещена путем обращения взыскания на имущество - изъятия его у заемщика и перепродажи по рыночной цене. Оценочная цена также используется для определения суммы собственного капитала, который у вас есть в вашем доме, если вы ищете ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома:вы рассчитываете свой капитал, вычитая непогашенный остаток по ипотеке из оценочной стоимости дома.

Максимальная сумма, которую кредитор выдает по ипотеке, обычно равна оценочной стоимости дома за вычетом вашего первоначального взноса. Обычные ипотечные кредиты иногда требуют первоначального взноса в размере 20 % от покупной цены, но, в зависимости от вашего кредита и типа кредита, первоначальный взнос в размере 10 % или даже меньше может быть приемлемым.

Однако, если оценка устанавливает стоимость дома ниже суммы вашего предложения, вы не получите кредит, покрывающий цену вашего предложения, даже если вы можете внести 20% от цены предложения, и кредитор предварительно одобрил вам кредит. которая покрывает эту сумму.

Вам могут понадобиться дополнительные деньги, если оценка низкая

Оценка может оказаться ниже суммы предложения по разным причинам. Например, цены на жилье по соседству могут снижаться, или оценщик может определить, что дом нуждается в капитальном ремонте, который не отражен в запрашиваемой цене.

Рост цен и напряженные, конкурентные рынки жилья, подобные тем, которые наблюдались в большей части США в прошлом году, также могут привести к тому, что оценочная стоимость домов будет ниже цен предложения:покупатели в войнах за горячо оспариваемые дома часто делают предложения намного выше, чем продавцы. запрашиваемые цены, а иногда предложения настолько высоки, что превышают оценочную стоимость дома.

Если вы превысите оценочную стоимость вашего дома, у вас есть несколько вариантов:

• Примите предложение по кредиту. Вы можете принять предложение на основе оценочной стоимости, а затем заплатить продавцу достаточно наличными, чтобы удовлетворить цену предложения.
• Отозвать предложение о покупке. В зависимости от характера вашего письма с предложением и того, считает ли местное законодательство, что вы «подписаны контрактом» на покупку дома во время оценки, отзыв предложения может означать утрату части или всего любого добросовестного залога (также известного как задаток). ) вы отправляете с предложением. Включение чека на сумму от 1% до 2% от цены предложения с письмом-предложением распространено на многих (но не на всех) рынках жилья. Эти деньги рассматриваются как часть вашего первоначального взноса, но могут быть конфискованы, если предложение будет отозвано, в зависимости от применимого местного законодательства и языка письма с предложением или договора купли-продажи. (В некоторых штатах письмо с предложением является договор купли-продажи, который вступает в силу с момента его подписания продавцом; письмо-предложение и договор являются отдельными документами в других юрисдикциях, и обязательства, связанные с каждым из них, зависят от местного законодательства.) В этом случае могут быть полезны рекомендации юриста по недвижимости.
• Проведите переговоры с продавцом. В свете оценки вы можете заставить продавца согласиться на более низкую цену продажи. Это жизнеспособная стратегия на более прохладных рынках жилья, но она более рискованна в ситуациях, когда продавцы сортируют несколько предложений о покупке.
• Опротестовать оценку. В некоторых регионах закон позволяет вам нанять собственного оценщика, чтобы оспорить выводы оценщика кредитора. Они могут сделать это, рассмотрев более широкий спектр сопоставимых объектов недвижимости, чем это сделал оценщик кредитора, или обосновав добавленную стоимость на основе удобств, которые являются уникальными на рынке (хозяйственные постройки, крытый бассейн, сауна и т.п.). Это может быть дорогостоящим процессом, и планка успешного опровержения высока. Кроме того, на горячем рынке недвижимости, когда у продавца есть несколько предложений на выбор, он, скорее всего, просто перейдет к другому покупателю, а не будет ждать результатов спора.

Как вас защищает непредвиденная оценка

Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, — это пункт в письме-предложении или договоре купли-продажи, который позволяет вам отозвать свое предложение о покупке в свете результатов оценки. В местах, где задаток в противном случае может быть конфискован за отзыв предложения о покупке, непредвиденные обстоятельства оценки могут защитить вас от потери этих средств.

Оценка непредвиденных обстоятельств является довольно стандартной мерой защиты покупателя, распространенной в стандартном языке контрактов на недвижимость. В сегодняшнем высококонкурентном климате в сфере недвижимости некоторые покупатели явно отказываются от непредвиденных обстоятельств оценки в качестве тактики, чтобы сделать свои предложения более привлекательными для продавцов. Такой подход может выделить предложение среди нескольких предложений, но это рискованно, если вы не уверены, что у вас есть наличные деньги, чтобы компенсировать разницу между оценочной стоимостью недвижимости и ценой вашего предложения.

Оценка кредитора может оказаться ниже вашего предложения о покупке по многим причинам, поэтому стоит предвидеть эту возможность и ее последствия и реагировать таким образом, чтобы защитить ваши деньги и ваши планы на покупку следующего дома.

Когда вы готовитесь к покупке дома, а также на протяжении всего процесса подачи заявки на ипотеку и ее одобрения, важно внимательно следить за своим кредитом. Бесплатный кредитный мониторинг от Experian может помочь вам обнаружить проблемы и позаботиться о них до того, как они вызовут у вас проблемы.