Процесс покупки жилья имеет репутацию стрессового процесса. Фактически, 44% покупателей жилья, впервые покупающих жилье, опрошенных Homes.com в 2018 году, сказали, что нервничали на протяжении всего процесса. Существует множество финансовых требований, от обеспечения достаточно высокого кредитного рейтинга до накопления адекватного первоначального взноса, которые могут отпугнуть потенциальных покупателей.
Несмотря на стресс, который может сопровождать покупку дома, ипотечная задолженность в США достигла рекордного уровня в 2020 году. Более того, средний FICO ® Оценка ☉ по данным Experian, среди держателей ипотечных кредитов растет. Потребители в США действительно покупают дома, несмотря на все предполагаемые препятствия.
Но некоторые из этих восприятий — это просто впечатления, не обязательно основанные на реальности. Знание того, чего ожидать и как справляться с потенциальными камнями преткновения, может уменьшить стресс, особенно если вы покупаете дом впервые. Давайте подробнее рассмотрим некоторые распространенные мифы о покупке жилья, которые могут сдерживать вас.
Прежде чем ипотечный кредитор даст свое одобрение, он должен убедиться, что ваш ежемесячный бюджет может легко поглотить ваш новый платеж по ипотеке. Они полагаются на то, что называется отношением вашего долга к доходу (DTI), чтобы помочь сделать это определение. DTI — это моментальный снимок того, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на погашение долгов, таких как студенческие кредиты, кредитные карты, личные кредиты и автокредиты.
Некоторые потенциальные покупатели жилья могут опасаться, что у них слишком большой долг, чтобы претендовать на ипотеку, но ваш долг сам по себе не является самой важной деталью:важно, как он соотносится с вашим доходом. Если ваш ежемесячный доход позволяет вам легко расплачиваться с долгами, оставляя много денег, большая сумма долга может не стать препятствием для сделки. Вот где на помощь приходит DTI.
Чтобы рассчитать свой DTI, подсчитайте все свои ежемесячные платежи по долгам и разделите общую сумму на свой валовой ежемесячный доход до вычета налогов (не на вашу заработную плату). Умножьте это итоговое число на 100, чтобы увидеть коэффициент DTI, выраженный в процентах. Если у вас меньше 43%, этого может быть достаточно для получения ипотечного кредита, хотя некоторые кредиторы предпочитают, чтобы DTI составлял всего 36%. Если ваш DTI превышает 43%, посмотрите, можно ли погасить кредитные карты или другие долги, чтобы помочь вам соответствовать требованиям.
Общее правило для большинства обычных ипотечных кредитов заключается в том, что вы должны удерживать ежемесячные расходы на новое жилье в пределах 28% от вашего валового ежемесячного дохода. Это включает в себя ежемесячную основную сумму кредита и проценты, а также налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и ипотечное страхование, если это необходимо. Например, если вы и ваш супруг зарабатываете по 6000 долларов в месяц (до вычета налогов) и вместе подаете заявку на получение ипотечного кредита, ваш ежемесячный платеж, скорее всего, должен быть ниже 3360 долларов, чтобы соответствовать требованиям.
Имейте в виду, однако, что ваш первоначальный взнос также будет важным фактором. Если вы откладывали в течение нескольких лет и у вас есть значительный первоначальный взнос, это уменьшит размер необходимой вам ипотеки, а также ваш ежемесячный платеж. Это поможет вам не превысить ограничение в 28 %.
Предварительное одобрение ипотечного кредита может стать отличным первым шагом для покупателей жилья, так как это может помочь выяснить, сколько дома вы действительно можете себе позволить. В случае предварительного одобрения вы получите письмо, в котором будет указана сумма денег, которую вы имеете право занять для покупки дома. Это не гарантия — вам все равно нужно будет заполнить официальное заявление на ипотеку, — но это может помочь сформировать ваш бюджет, чтобы вы смотрели только на дома, которые находятся в вашем ценовом диапазоне.
Вы можете ожидать, что ипотечные кредиторы извлекут ваш кредитный отчет в процессе подачи заявки.
Ваши недавние кредитные заявки, история платежей, использование кредита и любые просроченные счета, которые у вас могут быть, будут иметь значение в их решении о кредитовании. Они также сосредоточатся на вашем FICO ® . Счет. Вообще говоря, более высокий FICO ® Score открывает двери для снижения процентных ставок и улучшения условий заимствования.
Тем не менее, вам не нужен идеальный кредит, чтобы претендовать на ипотеку. Помните, что кредиторы смотрят на вашу общую финансовую картину, а не только на ваш отдельный кредитный рейтинг. Сюда входят ваши долги, доход, активы, сумма первоначального взноса и сумма кредита.
Не существует единого минимального кредитного рейтинга для получения ипотечного кредита, потому что каждый кредитор отличается. Тип кредита, на который вы подаете заявку, также играет важную роль. Минимальный FICO ® Оценка обычной ипотеки обычно составляет около 620; однако некоторые кредиты, обеспеченные государством, имеют более низкие требования к кредитному рейтингу.
| Минимальный FICO ® Требования к баллам по типу ипотеки | |
|---|---|
| Тип ипотеки | Минимальный FICO ® Оценка |
| Обычный кредит | 620, хотя некоторые кредиторы требуют 660 или выше |
| Кредит FHA | 500 с первоначальным взносом 10%; 580 с первоначальным взносом 3,5% или выше |
| Кредит VA | Минимум не установлен, но кредиторы обычно требуют FICO ® Оценка 620 или выше |
| Кредит USDA | Минимум не установлен, но кредиторы обычно требуют FICO ® Оценка 640 или выше |
| Возможен кредит Freddie Mac Home | 660, хотя некоторые заемщики с неприемлемой кредитной историей также могут быть рассмотрены |
Независимо от типа кредита, всегда лучше максимально улучшить свой кредит, прежде чем пытаться получить ипотечный кредит. Это может увеличить ваши шансы на получение одобрения с лучшими ставками и условиями. Это, в свою очередь, может в конечном итоге сэкономить вам тысячи долларов в течение срока действия кредита. В некоторых случаях, чтобы погасить задолженность по кредитной карте, может потребоваться несколько месяцев, чтобы повысить свой балл и помочь вам претендовать на более доступную ипотеку.
Один из самых больших мифов о покупке жилья заключается в том, что у вас должен быть 20% первоначальный взнос. Если у вас есть большой кредит и надежный источник дохода, вы можете претендовать на обычный кредит всего с 3% вниз. Точно так же квалифицированные заемщики могут взять кредит FHA всего с 3,5% вниз. Кредиты VA и кредиты USDA вообще не требуют первоначального взноса.
Просто имейте в виду, что вам, вероятно, придется платить за частное ипотечное страхование (PMI), пока вы не приобретете 20% акций в своем доме, что увеличит ваш ежемесячный платеж по ипотеке. При обычном кредите PMI может стоить от 0,5% до 2% от общей суммы кредита. За кредиты FHA взимается первоначальный взнос в размере 1,75 %, а также годовой взнос в размере от 0,45 % до 1,05 %, который разбивается на части и выплачивается ежемесячно.
Потенциальным покупателям жилья легко увязнуть во всех сборах, связанных с получением ипотеки. Затраты на закрытие варьируются от кредитора к кредитору, но часто включают такие сборы, как плата за оценку, плата за осмотр дома, плата за выдачу кредита и плата за подачу заявления, среди прочего. Вы также можете быть привлечены к ответственности за сборы, связанные с подготовкой документов, страхованием правового титула и управлением кредитом.
В целом, затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от цены продажи дома. Им платят в самом конце (за «заключительным столом») при подписании всех окончательных документов о продаже дома. Потратив 5% только на комиссию, вы можете получить шок от стикера, но опять же, это может не быть вашей фактической суммой. На всякий случай лучше накопить эту сумму вместе с первоначальным взносом, если это возможно. Если в итоге вы потратите меньше, считайте это дополнительными деньгами, которые вы можете потратить на другие финансовые цели.
Хотя покупка дома, безусловно, является огромным финансовым шагом, это также цель, которая может быть более достижимой, чем вы думаете. Чем сильнее ваша кредитная история, тем выше ваши шансы на одобрение. Вы можете бесплатно проверить свой кредитный отчет и кредитный рейтинг в Experian, чтобы не было сюрпризов, когда вы будете готовы заполнить заявку на ипотеку.