До 31 декабря 2022 г. компании Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям в США еженедельные бесплатные кредитные отчеты через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье во время внезапных и беспрецедентных трудностей, вызванных COVID-19.

Итак, вы думаете о покупке дома со своим кавалером (или вашим братом, или вашим приятелем — в основном, с кем-то, на ком вы не женаты). Это могло быть табу несколько десятилетий назад, но, по данным Национальной ассоциации риелторов, в 2019 году на долю супружеских пар приходилось всего 61% недавних покупателей жилья. Остальные составляли одинокие люди, неженатые пары и покупатели, объединенные в пары. Однако, поскольку неженатые люди не имеют того же правового статуса, что и супружеские пары, совместная покупка собственности может быть немного сложнее без участия кольца.

Вот краткое изложение того, как купить дом с кем-то, на ком вы не состоите в браке, от получения ипотеки до внесения платежей и планирования потенциальной ссоры.

Подача заявки на ипотеку, если вы не состоите в браке

Помимо кредитов VA, большинство ипотечных продуктов доступны для созаемщиков независимо от того, состоят они в браке или нет. Таким образом, для большинства кредиторов подача заявки на ипотеку, когда вы не состоите в браке, не сильно отличается от того, что было бы, если бы вы сказали «Да». Это правда, независимо от того, являетесь ли вы парой, друзьями или братьями и сестрами; в глазах кредитора важны цифры.

Вы и ваш приятель по покупке подаете заявку в качестве созаемщиков, и кредитор рассмотрит каждое из ваших активов, долгов, доходов и кредитных рейтингов. Как правило, кредитор получает три балла — по одному от каждого кредитного бюро — как для вас, так и для вашего созаемщика, и использует более низкий из ваших коллективных медианных баллов.

Допустим, ваши баллы 680, 700 и 720. Баллы вашего созаемщика 650, 660 и 670. Кредитор возьмет оба ваших средних балла (700 и 660), а затем основывает вашу заявку на нижнем (660). . Эта таблица может помочь проиллюстрировать это (оценка, выделенная жирным шрифтом, будет использоваться кредитором):

Как правило, FICO ^® Оценка ^☉ Ваш кредитор считает, что для того, чтобы вы могли претендовать на обычную ипотеку, вам потребуется не менее 620 кредитов, хотя другие кредиты доступны покупателям с баллами не ниже 500. процентов.

Если вы или ваш созаемщик не уверены в своей кредитоспособности, получите свой кредитный рейтинг и отчет бесплатно от Experian, чтобы выяснить это. Вы можете получить копии всех трех ваших кредитных отчетов (от Experian, TransUnion и Equifax) бесплатно через AnnualCreditReport.com. Просмотрите свои отчеты и оценки и при необходимости примите меры, чтобы убедиться, что ваш кредит готов к ипотеке, прежде чем подавать заявку.

Ипотека в одиночку

Если у одного из вас гораздо более высокий кредитный рейтинг или гораздо более низкое отношение долга к доходу, этот человек может рассмотреть возможность подачи заявки на ипотеку самостоятельно. Обычно вы можете попросить своего кредитора посмотреть, на какие ставки и кредиты вы будете претендовать индивидуально и вместе.

Если вы не уверены, как долго продлятся отношения, работа в одиночку также может упростить ситуацию в случае разрыва. (Конечно, если вы живете в районе с высокими затратами, возможно, вы не сможете претендовать на получение ипотечного кредита при одном доходе.)

Если вы в конечном итоге подали заявку на ипотеку самостоятельно, помните, что все бремя выплаты долга по закону ляжет на ваши плечи — независимо от того, что обещает ваш созаемщик. И, если их имя указано в титуле, они будут иметь права на дом, даже если они не вносят финансовый вклад.

С другой стороны, если ваш партнер подает заявку на ипотеку самостоятельно, и он хочет лишить вас титула, вам следует поговорить с юристом по недвижимости, чтобы изложить свои права в отношении проживания в доме и получения возмещения за него. выплаты в случае прекращения отношений.

Тщательно продумайте заголовок

Одно из самых важных решений, которое вы примете при покупке дома с другим человеком, — это то, как вы будете «удерживать право собственности» или как вы разделите право собственности на дом. Точно так же, как ипотека показывает, кто несет ответственность за погашение кредита, титул показывает, кому принадлежит недвижимость.

В то время как законы диктуют, что происходит с общей собственностью, когда женатый человек разводится или теряет супруга, неженатым людям придется прокладывать свой собственный путь, и титул играет решающую роль.

Хотя в разных штатах действуют разные правила, обычно у вас есть три варианта названия вашего нового дома:

1. Единоличное владение:это означает, что одно лицо является законным владельцем. Если это другой человек, вы должны знать, что у вас не будет законных прав на дом, и если отношения испортятся, вы можете потерять и свое жилье, и все деньги, которые вы вложили в выплату по ипотеке.
2. Совместная аренда с правом наследования. При совместной аренде каждый из вас имеет равную долю. Вы не можете продать недвижимость без разрешения другого владельца. Если один из вас умрет, оставшийся в живых партнер автоматически унаследует долю другого — суд по наследственным делам не требуется.
3. Совместная аренда:это допускает неравное владение, то есть вы можете владеть 75% дома, а ваш партнер владеет остальными 25%. Это может пригодиться, если кто-то из вас раскошелится на большую часть денег для первоначального взноса. Если вы пойдете по этому пути, обратите внимание, что один владелец может продать свою долю собственности, не информируя об этом другого. А в случае смерти одного владельца оставшийся в живых владелец разделит право собственности с наследниками другого владельца, если иное не указано в завещании.

Составить соглашение

После того, как вы определили, как вы назовете дом, вы должны изложить все, что касается вашей покупки, в письменной форме. Это иногда называют соглашением о совместном проживании или «недоговором» (в отличие от брачного договора).

В вашем соглашении должно быть указано, кто какие расходы (налоги, страхование, платежи по ипотеке, коммунальные услуги и т. д.) покрывает во время вашей аренды, а также что произойдет в различных непредвиденных обстоятельствах, включая смерть, разрыв отношений или потерю дохода. Кроме того, если один человек финансирует авансовый платеж, он может захотеть включить график погашения от другой стороны.

Некоторые вопросы, которые должны быть отражены в вашем соглашении:Что произойдет, если один из вас потеряет работу? Что, если вы расстанетесь, и один или оба захотят остаться в доме? Может ли одна сторона выкупить другую, и если да, то как долго они должны это делать? Кто получит мебель и другие предметы в доме?

Если вы хотите, чтобы соглашение имело силу в суде, было бы целесообразно, чтобы юрист по недвижимости подготовил или рассмотрел его. Как бы то ни было, лучше пробежаться по этим сценариям сейчас, когда вы оба настроены на примирение и великодушие, потому что, если вы не сможете договориться позже, вам придется позволить суду решать за вас, что может привести к гора судебных издержек.

Три вещи, которые следует учитывать, прежде чем двигаться вперед

Независимо от того, насколько прочны ваши отношения, всегда есть потенциальные ловушки, которые могут возникнуть, когда вы покупаете дом с кем-то, на ком вы не женаты. Вот три вещи, о которых вам следует подумать.

1. Ваша репутация (и убежище) под угрозой. Если ваше имя фигурирует в ипотеке, а ваш партнер больше не может или не хочет участвовать в платежах, это не значит, что вы сорвались с крючка. Вы оба несете равную ответственность за платежи; если вы не можете позволить себе вносить платежи в полном объеме без их помощи, вы можете столкнуться с потерей права выкупа, что будет стоить вам вашего дома и серьезно повредит вашей кредитной истории.
2. Вам потребуется рефинансирование, чтобы убрать имя одного человека из совместного кредита. Даже если вы уедете, ваше имя останется в ипотеке. Ссуда ​​по-прежнему будет отображаться в ваших кредитных отчетах, и, если другой владелец задержит платежи, это повредит вашим баллам. В вашем соглашении о совместном проживании вы можете указать, что дом будет рефинансирован в случае разрыва отношений. (Хотя имейте в виду, что другой владелец должен будет претендовать на получение всего кредита самостоятельно.)
3. Только один человек имеет право на налоговый вычет по процентам по ипотеке. Поскольку неженатые люди подают свои налоги отдельно, только один из вас сможет вычесть проценты по ипотеке из своей декларации. Однако это имеет значение только в том случае, если вы планируете детализировать.

Получить ту же финансовую страницу

Ипотека на дом может быть самым большим (не говоря уже о самом долгосрочном) финансовом обязательстве, которое вы когда-либо брали на себя. Поэтому, прежде чем предпринять этот важный шаг, убедитесь, что вы и ваш созаемщик хорошо понимаете финансовое положение друг друга.

Если вы покупаете дом с партнером, и у вас еще не было разговоров о деньгах, вам нужно исправить это — и стат. Прежде чем даже начать просматривать Zillow или Redfin, вы должны хорошо знать долги, доходы и кредитные рейтинги друг друга.

Надеюсь, ваши финансовые привычки тоже совпадают. Как только вы совершите такую ​​крупную покупку с другим человеком, обе ваши модели расходов окажутся под микроскопом. Что делать, если вы хотите заменить крышу, но ваш партнер говорит, что у него нет денег (несмотря на то, что он уезжает в отпуск раз в два месяца)? Как вы справитесь с этим? Получение на той же странице в финансовом отношении является важным первым шагом.

Хотя покупка дома с кем-то, на ком вы не состоите в браке, не так уж сильно отличается от покупки дома с кем-то, на ком вы женаты — в конце концов, это 21 век — это, безусловно, может добавить уровень сложности к и без того сложному процесс.

Чтобы все было как можно безболезненнее, обязательно общайтесь открыто, тщательно продумайте, кто получит ипотеку и право собственности, и составьте план на случай непредвиденных обстоятельств (в письменной форме!), прежде чем двигаться вперед.