Соотношение кредита к стоимости (LTV) — это число, которое кредиторы используют для определения того, какой риск они берут на себя по обеспеченному кредиту. Он измеряет взаимосвязь между суммой кредита и рыночной стоимостью актива, обеспечивающего кредит, например дома или автомобиля.

Например, если кредитор предоставляет кредит в размере половины стоимости актива, LTV составляет 50%. По мере увеличения LTV потенциальные убытки, с которыми столкнется кредитор, если заемщик не погасит кредит, также возрастают, что создает больший риск.

Соотношение кредита к стоимости может применяться к любому обеспеченному кредиту, но чаще всего используется с ипотечными кредитами. На самом деле, несколько федеральных ипотечных программ указывают лимиты LTV как часть квалификационных критериев.

Как рассчитать LTV

Чтобы определить коэффициент LTV, разделите сумму кредита на стоимость актива, а затем умножьте на 100, чтобы получить процент:

LTV =(сумма задолженности по кредиту ÷ оценочная стоимость актива) × 100

Если вы покупаете дом стоимостью 300 000 долларов США, а сумма кредита составляет 250 000 долларов США, коэффициент LTV на момент покупки составит:(250 000 долларов США/300 000 долларов США) x 100, что равно 83,3%.

Другими словами, коэффициент LTV — это часть оценочной стоимости имущества, которая не покрывается вашим первоначальным взносом. Если вы вложите 15 % в кредит, который покроет оставшуюся часть стоимости покупки, LTV составит 85 %.

Кредиторы и федеральные органы жилищного надзора больше всего обеспокоены коэффициентом LTV на момент выдачи кредита, но вы можете рассчитать LTV в любое время в течение периода погашения кредита, разделив сумму, причитающуюся по кредиту, на оценочную стоимость имущества. По мере погашения кредита сумма задолженности уменьшается, что приводит к снижению LTV. Если стоимость вашей собственности со временем увеличивается, это также снижает LTV. Но если стоимость недвижимости упадет (например, если цены на жилье значительно упадут на местном рынке), это может увеличить LTV.

Когда коэффициент LTV превышает 100%, заемщик считается «под водой» по кредиту, то есть когда рыночная стоимость имущества меньше остатка задолженности по кредиту. LTV выше 100% также возможен в начале периода погашения по кредитам с высокими затратами на закрытие.

Как отношение кредита к стоимости влияет на процентные ставки?

Кредиторы США обычно следуют практике, известной как «ценообразование на основе риска», которая включает в себя установление более высоких процентных ставок по кредитам, которые они считают относительно рискованными. Это приводит к тому, что с заемщиков с низким кредитным рейтингом взимается больше, чем с заемщиков с отличной кредитной историей, и это также относится к LTV:поскольку высокий коэффициент LTV означает больший риск для кредитора, кредиты с высоким LTV обычно предоставляются с более высокими процентными ставками.

Высокие процентные ставки – не единственная причина, по которой вам может дорого обойтись высокая LTV.

Если вы покупаете дом с помощью обычного кредита, то есть ипотеки, которая не обеспечена федеральной программой, коэффициент LTV выше 80% может означать, что вам необходимо приобрести частную ипотечную страховку (PMI), которая покрывает кредитор против потерь, если вы не в состоянии погасить свой кредит. PMI обычно стоит от 0,5% до 1% от суммы кредита каждый год и должен выплачиваться до тех пор, пока коэффициент LTV не упадет до 78%. Таким образом, если ваш кредит составляет 250 000 долларов США, вы можете рассчитывать на дополнительные выплаты в размере от 104 до 208 долларов каждый месяц, пока это не произойдет.

Что такое хороший LTV?

Если вы берете обычный кредит на покупку дома, коэффициент LTV 80% или меньше является идеальным. Для обычных ипотечных кредитов с коэффициентом LTV выше 80% обычно требуется PMI, что может увеличить ваши платежи на десятки тысяч долларов в течение срока действия ипотечного кредита.

Некоторые ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, позволяют вам избежать очень высоких коэффициентов LTV. Например, минимальный первоначальный взнос для ссуды Федерального жилищного управления (FHA) составляет 3,5% (коэффициент LTV 96,5%). Кредиты через Министерство сельского хозяйства США и Министерство по делам ветеранов вообще не требуют первоначального взноса (100% LTV). Эти кредиты обычно требуют формы ипотечного страхования или включают дополнительные сборы в стоимость закрытия, чтобы компенсировать риск, связанный с их более высокой LTV.

Коэффициент LTV является менее важным фактором для автокредитов. Хотя вы можете платить более высокие проценты по автокредиту с более высоким коэффициентом LTV, не существует порога, сравнимого с 80% LTV, который обеспечивает лучшие условия ипотечного кредита.

Как снизить LTV

Вообще говоря, снижение LTV по вашим кредитам, особенно по ипотечным кредитам, означает снижение общих затрат в течение срока действия кредита. Поскольку коэффициент LTV определяется только двумя переменными — суммой кредита и стоимостью актива, — подходы к снижению LTV довольно просты:

• Внесите больший первоначальный взнос. Экономия на большом первоначальном взносе может стать испытанием для вашего терпения, если вы действительно хотите обзавестись домом или машиной, но в долгосрочной перспективе это может окупиться.
• Нацельтесь на более доступные цели. Покупка дома, который немного старше или меньше дома вашей мечты, может позволить вашим текущим сбережениям составить большую часть покупной цены.

Независимо от того, подаете ли вы заявку на автокредит или ипотеку, важно понимать, как коэффициент LTV влияет на общую стоимость займа, что вы можете сделать, чтобы уменьшить LTV, и как это может сэкономить вам деньги в течение срока действия кредита.<бр />