Поскольку Америка сталкивается с экономическими и социальными проблемами в связи с пандемией COVID-19, многие домовладельцы борются с сокращением доходов и беспокоятся о том, чтобы не отставать от выплат по ипотеке. Один из способов избавиться от этого беспокойства — добиться отсрочки по ипотеке.

Что такое отказ от ипотеки?

Отказ от ипотечного кредита — это временное изменение условий платежа, согласованное с вашим ипотечным кредитором. В зависимости от условий соглашения об отсрочке ваши ежемесячные платежи могут быть сокращены или даже полностью приостановлены на определенный период времени, обычно не превышающий 12 месяцев.

Отсрочка по ипотеке не изменяет навсегда вашу ипотеку, и ее условия предусматривают возможное погашение средств, которые вы освобождаете от уплаты в течение периода отсрочки. Погашение обычно осуществляется одним из трех способов:

• Восстановление , в котором вы платите единовременную сумму в конце периода отсрочки, покрывающую полную сумму, на которую были уменьшены ваши платежи, а также проценты и возможные сборы, прежде чем возобновить свои первоначальные условия оплаты.
• План погашения , который делит общую сумму, от уплаты которой вы были освобождены (плюс проценты и возможные сборы), на части и добавляет их к вашим регулярным ежемесячным платежам по ипотеке. Количество платежей по погашению является предметом переговоров и будет частично зависеть от вашей способности производить платежи. Однако, как и в случае с любым кредитом, увеличение количества платежей уменьшает сумму каждого платежа, но увеличивает общую сумму процентов, которые вы будете платить.
• Изменение ипотечного кредита , который постоянно реструктурирует условия вашего кредита, чтобы уменьшить ваши ежемесячные платежи и облегчить вам поддержание вашего счета в актуальном состоянии. В модификации любая сумма, которую вы освободили от уплаты в течение периода отсрочки, добавляется обратно к общей сумме, которую вы должны, и учитывается в новой структуре платежей. Модификация ипотечного кредита может продлить период погашения ипотечного кредита на несколько месяцев и значительно увеличить общую сумму, которую вы будете платить в течение оставшейся части кредита.

Когда ваш кредитор оформляет для вас соглашение о возмещении, он также соглашается не налагать взыскание на ваш дом в течение периода возмещения, как это было бы, если бы вы произвели неполные платежи без соглашения о возмещении.

Как запросить отмену ипотечного кредита?

Чтобы узнать, подходит ли вам отсрочка, обратитесь к своему ипотечному кредитору по контактному номеру телефона, указанному в платежной книге или на веб-сайте, объясните свою ситуацию и спросите о вариантах отсрочки.

Нередко обсуждения о воздержании начинаются после того, как заемщик уже пропустил один или несколько платежей по ипотеке. Но пропущенные платежи ухудшают вашу кредитную историю больше, чем любой другой фактор, поэтому в ваших интересах начать переговоры о воздержании до того, как вы пропустите какие-либо платежи, если это возможно.

Если ваши финансовые затруднения связаны со стихийным бедствием, пожаром или другой катастрофой, важно как можно скорее связаться со своим кредитором; у кредитора может быть ограничение по времени для уведомлений о запросах на воздержание от конкретных событий.

Кто может получить отсрочку по ипотеке?

За исключением чрезвычайных мер, обсуждаемых ниже, отказ от ипотечного кредита не является законным правом. Кредиторы предоставляют отказ по своему усмотрению. Прежде чем сделать это, они будут ожидать, что вы предоставите доказательства того, что вы сможете выполнить свою часть сделки. Специфика, которую требует каждый кредитор, может различаться, но они, вероятно, будут искать ту же информацию, что и при рассмотрении вашей первоначальной заявки на ипотеку, например:

• Подтверждение дохода (платежные квитанции, налоговые декларации и т. д.)
• Ежемесячные расходы, включая все платежи по долгам (для расчета отношения долга к доходу)
• Список любых активов (сберегательных счетов, инвестиций), которые вы можете использовать для покрытия своих расходов.

Ваш кредитор может ссылаться на ваш кредитный рейтинг при рассмотрении вашего запроса на отказ от ипотечного кредита. Как кредитор, с которым у вас есть постоянные отношения, ваш ипотечный эмитент имеет юридические полномочия контролировать ваш кредитный рейтинг в качестве само собой разумеющегося. Таким образом, в этом случае формальная проверка кредитоспособности (и сопутствующее тщательное расследование, которое может временно снизить ваш кредитный рейтинг) может не понадобиться. Более высокий кредитный рейтинг, скорее всего, будет воспринят как признак хороших навыков управления долгом, и обычно работает в пользу просьбы о воздержании.

Поскольку досрочное погашение ипотечного кредита предназначено для предоставления временного облегчения платежа, кредитор также потребует объяснения ваших текущих трудностей и того, когда вы ожидаете, что они закончатся.

Это значительно поможет вашему делу, если вы сможете указать твердую веху на несколько недель или месяцев вперед, которая позволит вам возобновить ваши регулярные платежи (и погасить ваши освобожденные платежи):документальное подтверждение предстоящего возврата налога, возобновление сезонной работы, распоряжение наследование, продажа собственности или любое другое событие, которое, как можно ожидать, улучшит ваш денежный поток, будет работать в вашу пользу.

Если ваши трудности более неопределенны, будьте прямолинейны со своим кредитором в отношении того, когда вы можете разумно ожидать возобновления регулярных платежей. Если нереалистично рассчитывать на то, что в течение 12 месяцев вы сможете снова вносить регулярные платежи, подумайте о том, чтобы вместо отсрочки внести постоянную модификацию ипотечного кредита.

Терпение и погашение, как правило, менее затратны с течением времени, чем модификация ипотеки, но если изменение становится необходимым для структурирования ваших выплат в конце периода воздержания, вы можете заплатить больше в долгосрочной перспективе, чем если бы вы пропустили воздержание и обратились за модификацией. для начала.

Как отказ от ипотеки влияет на ваш кредит?

При нормальных обстоятельствах платежи, которые пропускаются или выплачиваются лишь частично в течение периода отсрочки ипотечного кредита, технически нарушают первоначальные условия вашего договора об ипотечном кредите, поэтому, даже если ваш кредитор согласен с планом отсрочки, он может сообщить о ваших платежах как просроченных в национальный кредит. бюро. Однако они не обязаны сообщать о платежах как просроченных, и не все кредиторы это делают. Если они это сделают, платежи, отмеченные как просроченные, появятся в вашем кредитном отчете, и в результате ваша кредитная история, скорее всего, пострадает.

Тем не менее, Закон о помощи, облегчении и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES) предлагает помощь заемщикам, которые ищут снисходительность из-за кризиса с коронавирусом, но обеспокоены последствиями для своего кредита:кредиторы отрицательно сообщили кредитным бюро.

Как правило, кредиторы могут сообщать или не сообщать о том, что ваша учетная запись находится в состоянии воздержания в течение периода воздержания. Если они сообщат об этом, в вашем кредитном отчете появится примечание, указывающее на это, и некоторые модели кредитного скоринга могут также зафиксировать ваш кредитный рейтинг в течение периода воздержания и в течение некоторого периода времени после него. Однако для тех, кто требует отсрочки из-за коронавируса, три кредитных бюро (Experian, TransUnion и Equifax) приняли план реагирования на кризис, который позволяет кредиторам сообщать о счетах как о отсрочке в результате стихийного бедствия или объявленного бедствия.

Предотвращение потери права выкупа — в дополнение к предотвращению потрясений, которые это может вызвать в вашей жизни, — также поможет сохранить вашу кредитоспособность на хорошем счету. Лишение права выкупа негативно влияет на ваш кредит.

Особые рекомендации по ипотеке в связи с COVID-19

Если вы имеете дело с потерей дохода или другими трудностями, связанными с пандемией COVID-19, и ваша ипотека является одним из 95% американских жилищных кредитов на одну семью, обеспеченных Fannie Mae или Freddie Mac, применяются особые правила чрезвычайного положения. Вы можете получить отсрочку платежей по ипотеке на срок до 12 месяцев, после чего ваш кредитор должен работать с вами, чтобы разработать управляемый план погашения (включая возможную модификацию вашего первоначального кредитного соглашения). Проконсультируйтесь с вашим кредитором об этом варианте и спросите о любых других исключениях COVID-19, которые они могут иметь или которые могут быть предписаны быстро меняющимися законами штата и федеральными законами. Имейте в виду, что этот вариант не запускается автоматически:вы должны проявить инициативу и обратиться к своему кредитору, чтобы подать заявку на помощь.

Если вы столкнулись с временными финансовыми трудностями, отказ от ипотечного кредита может устранить основной источник стресса и выиграть драгоценное время, чтобы снова встать на ноги.