Цель заемщика при рефинансировании ипотеки часто состоит в том, чтобы получить более низкую процентную ставку, особенно если рыночные условия привели к снижению ставок в целом с тех пор, как вы впервые взяли ипотечный кредит. Но вы можете искать что-то другое, кроме снижения процентной ставки, например, чтобы обналичить часть своего капитала, перейти на кредит с фиксированной процентной ставкой или получить кредит на более короткий срок.
Чтобы рефинансировать ипотеку с плохой кредитной историей, лучше рассмотреть ваши варианты, но это может означать, что кредиторы с меньшей вероятностью предложат вам конкурентоспособную процентную ставку. Есть несколько вариантов действий для заемщиков с более низким кредитным рейтингом, особенно если вы имеете право на участие в определенных программах, предлагаемых федеральным правительством.
Вот что вам нужно знать при рассмотрении вопроса о рефинансировании с плохой или удовлетворительной кредитной историей.
Какой кредитный рейтинг вам нужен для рефинансирования ипотеки?
Кредитные требования варьируются в зависимости от кредитора и типа ипотеки. В общем, вам понадобится кредитный рейтинг 620 или выше для обычного рефинансирования ипотечного кредита. Однако некоторые государственные программы требуют кредитного рейтинга 580 или вообще не имеют минимального уровня.
Как и в случае с другими типами кредитов, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем больше вероятность того, что кредитор по рефинансированию ипотечного кредита будет работать с вами. Мало того, что ваши шансы на одобрение выше, вы, как правило, получаете более низкую процентную ставку и более выгодные условия кредита, чем соответствующие заемщики с более низкими баллами.
Помимо кредитного рейтинга, также стоит оценить, есть ли у вас средства для оплаты расходов на закрытие и сборов, связанных с рефинансированием, включая любые штрафы за досрочное погашение, которые может взимать ваш первоначальный кредитор. Как правило, вам потребуется не менее 20% акций вашей собственности для рефинансирования, а это означает, что вы добились достаточного прогресса по ипотеке, чтобы владеть частью дома.
Кредиторы также будут смотреть на отношение вашего долга к доходу (DTI) или ваши общие ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом. В идеале ваши долговые обязательства должны составлять не более 36 % от вашего ежемесячного дохода, хотя некоторые кредиторы примут более высокую сумму.
Варианты рефинансирования ипотеки с плохой кредитной историей
Если ваш кредитный рейтинг падает ниже порога 620, вы не сможете сравнить предложения от нескольких обычных кредиторов, но у вас все еще есть варианты:
- Подать заявку через текущего кредитора. Сообщите своему ипотечному кредитору, что вы заинтересованы в рефинансировании. Возможно, он с большей вероятностью будет работать с вами, чтобы сохранить ваш бизнес, и может быть более склонен принимать во внимание другие факторы, помимо кредитного рейтинга. Но было бы разумно присмотреться и сравнить ставки из других источников, а также сообщить своему кредитору, что вы изучаете или получили другие предложения.
- Выберите вариант рефинансирования FHA. Федеральное жилищное управление (FHA) предлагает несколько программ рефинансирования ипотечных кредитов для тех, у кого более низкий кредитный рейтинг. К ним относятся:
- FHA оптимизирует рефинансирование :Как следует из названия, этот процесс позволяет вам рефинансировать кредит FHA с меньшим количеством документов, чем обычное рефинансирование, если вы сделали 12 своевременных платежей по ипотеке. Как правило, это приводит к снижению платежа по ипотеке.
- Рефинансирование со ставкой и сроком FHA :вы можете рефинансировать обычный кредит в кредит FHA, но вы не будете иметь права на упрощенный процесс, и вам нужно будет предоставить подтверждение дохода и кредитоспособности. Вы также должны быть в состоянии продемонстрировать своевременные платежи по ипотеке за 12 месяцев.
- Рефинансирование FHA наличными :этот вариант позволяет вам получить новый ипотечный кредит на сумму больше, чем ваш предыдущий кредит, плюс наличные на разницу. Чтобы соответствовать требованиям, вам потребуется не менее 20% собственного капитала в вашем доме и история своевременных платежей в течение 12 месяцев или в течение срока кредита, если он короче.
- Посмотрите на рефинансирование кредита VA со снижением процентной ставки. Если в настоящее время у вас есть ипотечный кредит от Министерства по делам ветеранов США, известный как кредит VA, вы можете рефинансировать его без прохождения процесса кредитного андеррайтинга или оценки дома. Вы также можете избежать уплаты комиссий из собственного кармана, поскольку они могут быть включены в стоимость кредита. Агентство рекомендует сравнить ставки от нескольких кредиторов, прежде чем двигаться дальше.
- Рассмотрите возможность оптимизации рефинансирования USDA. Нынешние домовладельцы с ипотечными кредитами от Министерства сельского хозяйства США могут рефинансировать свои кредиты USDA, даже если у них нет собственного капитала или он низкий. Подобно рефинансированию кредита FHA, вам не требуется проходить проверку кредитоспособности, но вы должны показать своевременные платежи за 12 месяцев. Вы также должны соответствовать критериям приемлемости дохода.
- Подать заявку на рефинансирование наличными :Обычное рефинансирование наличными, как правило, легче получить для заемщиков с плохой или справедливой кредитной историей, чем традиционное рефинансирование. Отчасти это связано с тем, что кредитор, который выдает вам новый кредит, имеет возможность конфисковать ваш дом в качестве залога, если вы не выплатите ипотечный кредит. Однако будьте осторожны с затратами на закрытие и частной ипотечной страховкой, которую вам, возможно, придется заплатить, если ваш кредит составляет 80% или более от стоимости дома. Эти затраты могут свести на нет или уменьшить стоимость рефинансирования.
Как улучшить кредитную историю, чтобы получить право на рефинансирование ипотеки
Когда вы рассматриваете возможность рефинансирования ипотечного кредита, существует несколько способов подать заявку в наилучшей форме — как с точки зрения вашего кредитного рейтинга, так и с точки зрения других факторов.
- Во-первых, лучше всего, если вы сможете продемонстрировать, что у вас есть стабильный и достаточный доход для покрытия новых платежей по ипотеке. Хотя кредиторы обычно хотят, чтобы ваши платежи по долгам не превышали 36% вашего ежемесячного дохода, в некоторых случаях этот предел может достигать 50%. Вы можете усилить свою кандидатуру на рефинансирование, погасив остаток кредитной карты или студенческого кредита, прежде чем покупать новый жилищный кредит, чтобы уменьшить свой DTI.
- Ваше приложение также выиграет от возможности отображать денежные резервы. Эксперты рекомендуют иметь резервный фонд в размере не менее трех-шести месяцев ваших средних расходов. Хотя это может помочь вам остаться на плаву в кризисной ситуации, такой как потеря работы, это также доказывает кредиторам, что вы можете создать и поддерживать сберегательный фонд, который может покрыть платежи по ипотеке в крайнем случае.
- Вы также можете рассмотреть возможность добавления поручителя в заявку на рефинансирование, однако важно убедиться, что он понимает, что от него потребуется произвести платеж, если вы не сможете этого сделать. Поручитель также должен иметь достаточную репутацию, чтобы повысить ваши шансы на одобрение. С другой стороны, если у вас есть поручители по вашей текущей ипотеке, и их кредитный рейтинг упал с тех пор, как вы впервые получили кредит, вы можете удалить их и попытаться получить право на рефинансирование самостоятельно.
- Наконец, поработайте над улучшением своей кредитной истории, что только повысит ваши шансы на рефинансирование. Это включает в себя не только оплату авансовых платежей, но и автоматическую оплату счетов, чтобы вы никогда не пропустили ни одного. В частности, прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит, избегайте получения других видов новых кредитов, которые могут привести к серьезным расследованиям вашего кредитного отчета. Жесткие запросы негативно влияют на ваш кредитный рейтинг на короткое время, но это может иметь достаточное значение, чтобы повлиять на ваши шансы на одобрение или процентную ставку, которую вы получаете.
Итог
Плохая кредитная история не должна останавливать вас от проведения рефинансирования ипотечного кредита, особенно если вы можете воспользоваться государственной программой через FHA, USDA или VA.
Но тщательно рассмотрите затраты на традиционное рефинансирование или рефинансирование с выплатой наличных, как только вы получите предложения. Когда вы рефинансируете, вы должны иметь возможность пользоваться более низкой процентной ставкой, ежемесячным платежом или более стабильной фиксированной ставкой, если это было вашей целью. Расходы на рефинансирование ипотеки с плохой кредитной историей могут компенсировать эти сбережения, поэтому убедитесь, что вы четко понимаете мелкий шрифт, прежде чем согласиться на предложение кредитора.
