Если вы впервые покупаете жилье, чей кредит нуждается в некотором улучшении, вы, возможно, не сможете претендовать на получение обычного ипотечного кредита, или, если вы это сделаете, процентная ставка может быть недоступно высокой.

Кредит FHA может подойти вам, если вы готовы купить дом в первый раз, но у вас есть минимальные денежные сбережения и кредит, который меньше звездного. Этот ипотечный кредит, поддерживаемый государством, имеет большие преимущества, но есть и некоторые важные недостатки, которые следует учитывать.

Что такое кредит FHA?

Ссуда ​​FHA — это ипотека, застрахованная государством через Федеральную жилищную администрацию, хотя вы подаете заявку и получаете ссуду через обычного кредитора, такого как банк или кредитный союз. Эти кредиты предназначены для покупателей жилья впервые, поскольку критерии заимствования более мягкие, чем при обычном кредите.

Одним из основных преимуществ кредитов FHA является то, что вы можете внести всего 3,5%, а процентные ставки и условия являются благоприятными для новых заемщиков. Однако в обмен на эти льготы вам придется оплатить ипотечное страхование на весь срок действия кредита.

Как работают кредиты FHA

Кредиты FHA выдаются кредиторами, но они застрахованы государством. Это означает, что если заемщик не выплатит кредит кредитору, выдавшему ипотечный кредит, отвечающий требованиям FHA, FHA покроет финансовые убытки кредитора.

В обмен на эту защиту FHA требует, чтобы кредиты, предлагаемые в рамках его программы, соответствовали определенным критериям заимствования. Но поскольку эти кредиты обеспечены государством и предназначены для тех, кто впервые покупает жилье, требования к заимствованиям более мягкие, чем к обычным кредитам.

Недостатком более щедрых стандартов является то, что большинство кредитов FHA требуют, чтобы вы оплачивали ипотечное страхование на весь срок кредита. (Единственный способ выйти из этой ситуации — вложить не менее 10%, а затем через 11 лет ипотечное страхование прекращается.) Обычные кредиты, с другой стороны, требуют ипотечного страхования только до тех пор, пока вы не достигнете 20% собственного капитала. дом.

Когда кредит FHA является хорошей идеей?

Кредиты FHA имеют смысл, если у вас не так много сбережений для первоначального взноса или если ваш кредитный рейтинг не в достаточно хорошей форме, чтобы претендовать на получение обычного кредита. Это также может быть правильным выбором, если вы беспокоитесь, что процентная ставка по обычному кредиту будет слишком высокой, или если вы хотите профинансировать некоторые из ваших комиссий за закрытие.

Вот почему кредит FHA может быть привлекательным, если вы соответствуете любому из этих критериев:

• Низкие требования к первоначальному взносу. Если ваш FICO ^® Оценка ^☉ составляет 580 или выше, вы можете получить ипотечный кредит FHA с первоначальным взносом всего в 3,5%. Хотя некоторые обычные кредиты теперь допускают первоначальный взнос всего 3%, их непросто получить, если ваша кредитная история не в лучшем состоянии.
• Низкие требования к минимальному кредитному рейтингу. Пороговое значение FHA для первоначального взноса в размере 3,5%, FICO ^® Оценка 580 находится в нижней части диапазона для субстандартных заемщиков. Но если вы можете внести первоначальный взнос в размере 10%, вы можете претендовать на получение кредита FHA с FICO ^® . Не более 500 баллов.
• Выгодные процентные условия. Годовая процентная ставка (APR) по кредиту FHA обычно на 1,5–2 пункта выше, чем по обычным ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой, доступным для заемщиков с хорошей или отличной кредитной историей. Но ставки FHA обычно ниже, чем начальные ставки по низкокачественным ипотечным кредитам. Кроме того, кредиты FHA имеют фиксированные процентные ставки, в то время как большинство субстандартных кредитов имеют регулируемые ставки, которые могут значительно увеличиться после начального периода от трех до пяти лет.
• Возможность финансирования закрытия сборов. Кредиторы взимают многочисленные сборы за обработку вашей ипотеки, а в случае традиционных ипотечных кредитов они должны быть полностью оплачены, когда вы закрываете дом. Эти сборы составляют тысячи долларов, и не каждый может позволить себе платить их из своего кармана. FHA позволяет включить некоторые из этих комиссий в финансирование кредита, поэтому вы можете погасить их с течением времени, вместо того, чтобы вносить большую часть сдачи при закрытии. Имейте в виду, что комиссионные за закрытие варьируются от кредитора к кредитору, а также примерно соответствуют вашему кредитному рейтингу, при этом более низкие баллы требуют более высоких затрат на закрытие.

Каковы недостатки кредита FHA?

Хотя кредит FHA может быть спасением, если вы хотите купить дом и имеете ограниченные наличные деньги или не очень хороший кредитный рейтинг, у этих кредитов есть некоторые недостатки, о которых вы должны знать, прежде чем подавать заявку.

• Очень строгие стандарты оценки. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) имеет строгие стандарты оценки имущества, которые исключают многие объекты из числа объектов, подпадающих под действие кредита FHA. Дом также должен быть вашим основным или основным местом жительства, поэтому вы не можете использовать его в качестве инвестиционной собственности (хотя кредиты FHA могут использоваться для некоторых многоквартирных домов до четырех квартир). Мобильные дома и другие сборные дома могут соответствовать требованиям, но многие кондоминиумы не могут.
• Обязательное ипотечное страхование. Заемщики с более низким кредитным рейтингом статистически более склонны пропускать платежи или дефолт по своим кредитам, чем люди с более высоким кредитным рейтингом, поэтому кредиторы требуют, чтобы заемщики FHA оплачивали ипотечное страхование, чтобы снизить риск. Согласно рекомендациям FHA, стоимость этой страховки распределяется между двумя типами платежей:
  • Единый массовый платеж в размере 1,75 % от суммы кредита должен быть произведен при закрытии сделки. Как и другие затраты на закрытие, они могут быть включены в кредитное финансирование.
  • К вашим ежемесячным платежам добавляется дополнительная годовая премия в размере от 0,45% до 1%, в зависимости от срока кредита, первоначального взноса и суммы.

Несмотря на то, что иметь возможность включить крупный платеж по ипотечному страхованию и другие расходы на закрытие в ваш кредит FHA удобно, это увеличивает ваш ежемесячный платеж, и вы можете добавить десятки тысяч долларов к сумме, которую вы будете платить в течение срока действия кредита. заем. Возможно, это стоит того, чтобы купить собственный дом, но важно знать о потенциальной стоимости.

Как получить кредит FHA?

Если кредит FHA кажется вам подходящим, вот как его получить:

• Во-первых, убедитесь, что вы соответствуете минимальным требованиям. Проверьте свой кредитный рейтинг, чтобы знать, соответствуете ли вы требованиям приемлемости FHA. Вам также потребуется подтверждение постоянного трудового стажа и действительный номер социального страхования. Вы можете воспользоваться бесплатным инструментом поиска консультанта по жилищным вопросам FHA или приложением для смартфона, чтобы найти местные источники информации о том, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита FHA, а также рекомендации по обеспечению необходимого первоначального взноса. Квалифицированный консультант может оказать большую помощь в оформлении документов, необходимых для получения кредита FHA.
• Готовы подать заявку? Посетите веб-сайт FHA, чтобы найти квалифицированных кредиторов в вашем регионе. Вы также можете обратиться к онлайн-кредиторам, таким как QuickenLoans. Как и в случае с любым другим типом кредита, кредиторы устанавливают свои собственные процентные ставки, требования к кредитному рейтингу и сборы в рамках рекомендаций FHA. Это означает, что вы можете — и должны — ходить по магазинам, чтобы получить наилучшую возможную сделку. Разница в процентных ставках всего на долю процента может сэкономить вам тысячи долларов в течение срока действия 30-летнего кредита.
• Если вы имеете право на получение кредита FHA с первоначальным взносом в размере 3,5%, рассмотрите возможность внесения более высокого первоначального взноса, чем требуемый минимум, если это возможно. Или подумайте о том, чтобы оплатить часть или все расходы на закрытие в день продажи, а не финансировать их. (Проконсультируйтесь с консультантом, чтобы узнать, какой сценарий более выгоден для вас.) Выполнение этих шагов может сэкономить вам много денег в долгосрочной перспективе.

Другие варианты получения ипотечного кредита

Если кредит FHA не кажется вам подходящей ипотекой, существует множество других вариантов для тех, кто впервые покупает жилье. Вот некоторые из них:

• Если ваш кредит выше, чем требуется для кредита FHA, вы можете проверить, имеете ли вы право на получение обычного кредита, тем более что многие кредиторы теперь предлагают кредиты с низким первоначальным взносом.
• Если вы являетесь нынешним или бывшим военнослужащим или супругом, вы можете иметь право на получение кредита по программе VA. Эти ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, допускают нулевой первоначальный взнос и не требуют ипотечного страхования.
• Люди с низким доходом, желающие купить дом в сельской местности, могут претендовать на получение кредита Министерства сельского хозяйства США. Эти ссуды, поддерживаемые государством, бывают двух типов, но оба допускают небольшой первоначальный взнос или его отсутствие, а также низкие процентные ставки.

Сравните плюсы и минусы

После того, как вы получили свой бесплатный кредитный рейтинг и определили, можете ли вы претендовать на получение кредита FHA, внимательно изучите расходы на страхование и подумайте, перевешивают ли его преимущества. В зависимости от вашей уникальной ситуации, вам может быть лучше с другим типом ипотечного кредита, или кредит FHA может стать ключом к дому вашей мечты.