Когда Сара и Брэндон Перкинсы начали покупать дом, они точно знали, сколько они могут позволить себе платить каждый месяц. Но когда их кредитор вернулся с одобрением, они были удивлены, увидев, что это было примерно на 25000 долларов больше, чем максимальная сумма, которую, как они думали, они потратили. Пара могла воспринять это одобрение как карт-бланш на обновление, но поняла, что более высокая прейскурантная цена будет означать более высокий ежемесячный платеж, который не вполне укладывается в их бюджет.
После финансового кризиса 2008 года (который в значительной степени был вызван пузырем на рынке недвижимости) были приняты меры по сокращению хищнического кредитования, в первую очередь через Раздел XIV Закона Додда-Франка 2010 года, который называется Реформа ипотечного кредитования. и Закон о борьбе с хищническим кредитованием. Закон установил национальные стандарты андеррайтинга для жилищных ссуд, но некоторым потребителям все еще разрешается выдавать ипотечные ссуды, которые для них нереальны, когда речь идет о ежемесячных платежах.
Таша Бишоп, директор по операциям и развитию в Apprisen, некоммерческой организации по оказанию финансовых услуг, частично спонсируемой United Way, считает, что около 35 процентов одобренных ипотечных кредитов нереалистичны для потребителей. Более того:многие люди «действительно доверяют цифрам кредитора и думают, что, если они будут одобрены, они должны иметь возможность себе это позволить», - говорит Бишоп. Но это не всегда разумный финансовый совет. Тот факт, что вы можете получить разрешение на приобретение дорогого дома, не означает, что вы должны его покупать.
Даже при наличии нормативных требований помните, что банки создают ссуды. У кредиторов «есть стимулы выдавать ипотечные кредиты, а также быть позитивными и агрессивными», - говорит Лиз Миллер, сертифицированный специалист по финансовому планированию и президент Summit Place Financial Advisors в Нью-Джерси. Относитесь скептически и учитывайте свои интересы. Чтобы не брать на себя больше, чем вы можете выдержать, вот что следует помнить при оформлении жилищного кредита и почему не следует достигать вершины утвержденного ценового диапазона.
По словам Бишопа, дом - это совершенно уникальная покупка, потому что вам нужно учитывать не только то, что вы можете себе позволить сейчас, но и то, что вы можете себе позволить в будущем. «Никто из нас не может предсказать будущее, но мы можем план на следующие пять-десять лет ».
В то время как кредиторы работают с информацией, предоставленной потребителем, они не обязательно знают тонкости финансовой картины семьи - и то, как она может измениться в будущем. Вам нужно будет учитывать такие изменения, как рождение детей, а также колебания доходов.
«Многие люди и кредиторы планируют так, как будто все идет идеально», - сказал Миллер. Ваша работа - быть реалистом и скептиком, а также подстраховывать себя от неожиданностей.
С другой стороны, в некотором смысле банки являются глядя в будущее, когда они одобряют ваш заем, но они смотрят на лучший сценарий. «Банки предполагают, что доход со временем будет расти», - говорит Миллер. «Они уже работают над идеей, что в будущем вы заработаете намного больше денег, но жизнь так устроена не всегда».
Это особенно верно для молодых людей, которые еще не получают большого дохода, но следуют рекомендациям тратить 30 процентов всего своего дохода на ипотеку, налоги и страхование. По словам Миллера, домовладение может казаться недостижимым, если 30 процентов дохода реально не покрывают все расходы на дом.
В подобных случаях банк может предоставить ссуду более 30 процентов, предполагая, что доходность семьи со временем вырастет и, в результате, дом будет поглощать меньшую часть их дохода. Но это рискованное мероприятие, которое может обременить домовладельцев.
Хотя раньше считалось, что недвижимость всегда будет расти в цене, финансовый кризис 2008 года показал, что это не всегда так, говорит Миллер.
«Раньше мы говорили:купите столько дома, сколько сможете, и превратитесь в него, но теперь мы говорим:купите дом, который вы можете себе позволить», - говорит Миллер. «Покупайте реалистично с самого начала. Не смотрите на свой дом как на что-то, что обязательно подорожает. Смотри на свой дом, как на место, где ты живешь ».
Иногда кредиторы манипулируют условиями ссуды, чтобы вначале выплаты по ипотеке были более низкими, в результате чего сумма казалась более управляемой для заемщиков.
«Краткосрочная ипотека с очень низкой процентной ставкой, переменные ставки, раздуваемые платежи - это фразы, которые заемщик может не полностью понять», - говорит Миллер. Миллер советует не поддаваться на эти предложения, а анализировать стоимость дома на основе 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной процентной ставкой, которая дает более консервативную и точную картину стоимости с течением времени.
Когда большая часть вашего дохода идет на выплаты на дом, вам придется сократить расходы в других сферах. Но это не просто вопрос отсутствия денег на пустые траты. «Жертвы в других сферах жизни могут повлиять на ваш выход на пенсию и иметь далеко идущие последствия», - говорит Бишоп. Расходы не по средствам также могут отрицательно сказаться на качестве вашей жизни. «Эмоциональное давление, которое финансовый стресс оказывает на людей при таком ограниченном бюджете, может отрицательно сказаться на личном эмоциональном мировоззрении и отношениях», - говорит она.
Несмотря на то, что правовые нормы привели к пресечению хищнического кредитования, в конечном итоге потребитель (вы) должен определить для него доступную ипотеку, а не верить на слово кредитору.
Получите четкое представление о своем ежемесячном бюджете, даже если вы не придерживаетесь формального бюджета. Не бойтесь спрашивать у кредитора конкретную сумму, включая процентную ставку и налоги, которые вы будете платить каждый месяц за определенное имущество. Если вы все еще не уверены, какая сумма займа является безопасной, поговорите со специалистом по финансовому планированию, который может проанализировать ваше финансовое положение в целом.
Вы также можете взять страницу из сборника пьес Перкинсов, собрав как можно больше информации об истинной стоимости жизни там, где вы планируете покупать. Помимо получения точных цифр от своего кредитора, Сара и Брэндон спросили членов семьи, живущих в этом районе, об их налогах и счетах за коммунальные услуги.
«Откровенный разговор о финансах имел огромное значение для того, чтобы узнать, насколько это реалистичное число», - говорит Сара Перкинс. «Без этого было бы труднее доверять ипотечному брокеру. Мы знали, что для нас возможно, и не позволили никому заставлять нас тратить больше ».