В конце 2009 года в переполненном конференц-зале крупного институционального инвестора инвестор спросил владельца глобальной девелоперской компании, почему так много ее хороших денег было брошено на заведомо провальные девелоперские проекты. Ответ был таким:Потому что мы могли .
Этот анекдот поднимает ряд вопросов о системе сдержек и противовесов, выравнивании интересов, а также о понимании (или, в данном случае, неправильном толковании) импульса рынка. Мы анализируем прошлые показатели, рыночную динамику и риски, а также целевые рынки/продукты в будущем, ожидаемую доходность и процентные ставки, частные долговые рынки недвижимости и влияние технологий. Мы даем инвесторам некоторые рекомендации о том, как рассматривать потенциальные инвестиции в коммерческую недвижимость в 2020 году и как избежать распространенных заблуждений на рынке.
После мирового финансового кризиса 2009 года большинство институциональных инвесторов значительно сократили свои вложения в недвижимость. Однако с тех пор коммерческая недвижимость как особый класс активов значительно возродилась благодаря беспрецедентным уровням распределения в институциональных инвестиционных портфелях, при этом доля организаций, активно инвестирующих в недвижимость, выросла с 72 % в 2014 году до 96 % в 2019 году.
Эта тенденция нашла свое отражение в неуклонном росте доли недвижимого имущества среди основных участников рынка, а также в увеличении относительного числа участников рынка.
Активные инвестиции в недвижимость, все учреждения
Эта тенденция была обусловлена главным образом усилением внимания к управлению рисками, стратегическому распределению активов и, как следствие, усилиям по диверсификации после финансового кризиса. Значительные вливания ликвидности из-за политики количественного смягчения центральных банков и многократного снижения процентных ставок, подпитывающих повышенный аппетит к левериджу в сфере недвижимости, немного помогли рыночным показателям.
Судя по сравнительному анализу эффективности с 2005 по 2018 год, эти факторы (количественное смягчение и снижение процентных ставок) принесли пользу, в частности, недвижимости, поскольку она лидирует в рейтинге эффективности в течение трех из девяти лет между 2010 и 2018 годами, занимая второе или третье место по трем показателям. другие случаи.
Показатели класса активов, 2005–2018 годы
Итак, это положение дел на сегодняшний день, куда оно нас приведет?
Рынки акций продемонстрировали блестящие результаты в 2019 году, из-за чего институциональным инвесторам было довольно сложно поддерживать свои сильные вложения в недвижимость. Кроме того, в некоторых сегментах рынка появляются признаки усталости рынка, вызванные не столько повышательным давлением на инфляцию и процентные ставки, сколько геополитическими рисками с потенциально негативным воздействием на экономический рост и, следовательно, спрос на наиболее (коррелированный) подактив. классы.
В последнее время коронавирус положил конец глобализированной жизни, какой мы ее знаем:постоянно растущие города затихают, лихорадочная уличная жизнь заканчивается карантином, шумные торговые центры пустеют, а постоянно растущая туристическая индустрия останавливается. Отрасль недвижимости, такая как авиалинии, товары повседневного спроса (FMCG) и другие, почувствуют возникающий в результате дефицит спроса. Это, вероятно, будет смягчено интервенциями правительства и центрального банка. Тем не менее, полный масштаб будет виден только с типичной для отрасли временной задержкой в 6–12 месяцев, поскольку проекты задерживаются, финансирование иссякает или внимание инвесторов смещается. Значит, это еще не конец.
Нынешний кризис предоставит такие возможности, как реорганизация цепочек поставок (новые логистические центры и производственные мощности), распределенная штаб-квартира компании (новые офисные здания, используемые в качестве второй штаб-квартиры или резервных мест в качестве мер по снижению риска), или дополнительные медицинские учреждения, которые будут готовы к любому будущему кризису. Итак, следите за обновлениями и давайте заново оценим рынок в начале-середине 2021 года.
На протяжении текущего цикла на развитых рынках (например, в США, Великобритании, несмотря на Brexit, в Германии, Франции, Японии и Австралии) открывались огромные возможности, обусловленные необходимостью диверсификации портфеля, но, что наиболее важно, посткризисным QE и процентная политика центральных банков Европы и Америки. Азия, в частности Китай и отчасти Индия и Юго-Восточная Азия, также столкнулись со значительным притоком капитала.
Ожидается, что после сильных ожиданий роста ВВП рынки недвижимости во Франции, Испании, Германии, Австралии, Южной Корее и Сингапуре останутся в центре внимания инвестиций в обозримом будущем. Это также относится к Гонконгу, с некоторыми оговорками, связанными с недавними событиями.
Ожидается, что рынки в США, Великобритании и других небольших европейских странах будут работать наравне с их долгосрочной динамикой ВВП, и поэтому ожидается довольно осторожный спрос со стороны инвесторов.
Китайский рынок недвижимости, вероятно, испытает замедление инвестиционной активности из-за того, что рост ВВП выйдет на плато, если только вызванная государством инвестиционная активность не заменит ожидаемый дефицит финансирования из-за осторожного отношения к частному капиталу.
Ожидается, что все типы продуктов в сфере недвижимости останутся привлекательными, однако индивидуальные предпочтения инвесторов будут по-прежнему варьироваться в зависимости от склонности к риску, текущей структуры портфеля, региональных/домашних предпочтений, а также имеющихся навыков инвестирования и управления активами.
В целом ожидается, что тенденция «слишком много денег в погоне за одной и той же сделкой» будет по-прежнему приводить к снижению доступности продуктов, повышению цен и связанному с этим снижению ставок капитализации.
Ожидается, что нехватка земли под строительство приведет к увеличению перепрофилирования старых участков и реконструкции бывших в употреблении активов, особенно в городских районах. Мегапроекты последних лет, такие как реконструкция Hudson Yard в Нью-Йорке, подтверждают это предположение.
Ожидаемый доход от недвижимости на 2020 год и далее остается привлекательным:
Рынки коммерческой недвижимости для долговых обязательств претерпели значительные структурные изменения в течение текущего цикла, наиболее заметными из которых являются появление нетрадиционных кредиторов, а также ураганный сбор средств для заемных средств.
Крутой спуск:общий объем капитала, привлеченного для заемных средств, резко сократился в прошлом году после рекордного 2017 года
Первоначально задуманные как заполнение пробелов для снижения кредитной активности коммерческих банков после финансового кризиса 2009 года, долговые фонды в настоящее время предоставляют интересную возможность для получения дохода институциональными инвесторами. Учитывая базовое обеспечение, а также постоянную осмотрительность в отношении применяемых коэффициентов кредита к стоимости (LTV), риск убытков для инвесторов, как правило, значительно ниже, чем в случае вложений в акционерный капитал через фонды или прямые инвестиции. В некоторых случаях это позволяет внутреннюю диверсификацию риска/доходности для инвесторов в определенные активы, предоставляя финансирование по всей структуре капитала.
Учитывая сочетание специализированного ценообразования, управления задолженностью и необходимых навыков в сфере недвижимости, институциональные инвесторы и семейные офисы в основном стремятся получить доступ к долговым обязательствам через инструменты фондов и/или специальные мандаты для специализированных управляющих активами (например, дочерние компании фонда).
Процентные ставки на коммерческую недвижимость остаются конкурентоспособными на большинстве развитых рынков. Основными драйверами, как и в недавнем прошлом, являются минимальные ставки центральных банков. В то время как 10-летняя ставка ФРС стабильно колеблется в диапазоне 1,5–1,75%, базовая ставка еврозоны остается на отрицательной территории (в настоящее время на уровне -0,50%) с небольшими изменениями для последней на горизонте.
Обилие поставщиков долговых обязательств (традиционных и нетрадиционных, таких как страховщики или долговые фонды) оказывает дополнительное давление на маржу кредиторов с оговоркой, что ценовая дифференциация в связи с повышенным экономическим и политическим риском на определенных рынках остается неизменной. Соответственно, маржа кредитора в Европе в настоящее время составляет 100 базисных пунктов (Франция/Германия), 175 базисных пунктов (Италия) и 170 базисных пунктов (Великобритания). Это приводит к довольно привлекательным и повышающим доход ставкам финансирования.
Однако, учитывая, что оценки на некоторых европейских субрынках уже заоблачные, реалистичные оценки и процедуры должной осмотрительности являются ключевыми факторами, позволяющими не допустить, чтобы сделки оказались чрезмерно затянутыми в ходе цикла.
Несмотря на возросшую конкуренцию кредиторов, андеррайтинг остается разумным, а коэффициенты LTV (60–70%) и долговые обязательства остаются стабильными.
Кредитная маржа в США отражает более осторожные ожидания роста ВВП и составляет около 150-200 б.п. При базовой ставке 1,5–1,75 % это приводит к средним ставкам финансирования в районе отметки 3–3,75 % с таким же ожиданием LTV, как и в Европе.
Благодаря рыночному спросу, а также огромному количеству ликвидности, доступной для всех видов инвестиций в недвижимость, глобальные строительные рынки находятся на пике популярности.
Согласно последнему обзору стоимости строительства, опубликованному Turner &Townsend, одной из крупнейших мировых консалтинговых компаний в сфере недвижимости, 35 рынков считаются теплыми/горячими/перегревающимися, при этом еще 23 рынка нагреваются и только пять остывают. Рост цен на строительство в основном наблюдается в Северной Америке, при этом строительство, ориентированное на технологическую отрасль, на рынке Сан-Франциско лидирует с ростом цен на 6% в годовом исчислении в период с 2019 по 2020 год, за которым следует Ванкувер (+ 5%) и Индианаполис (+4%). В Амстердаме (+9 % г/г) и Франкфурте (+4 % г/г) произошло самое большое увеличение расходов в Европе.
В будущем Сан-Франциско и Хьюстон в Северной Америке, Амстердам, Франкфурт и Париж в Европе, Шанхай в Китае, Эр-Рияд и Маскат на Ближнем Востоке, Дар-эс-Салам в Танзании, а также Брисбен и Перт в Австралии самый большой потенциал для увеличения стоимости строительства.
В течение текущего цикла рынок инвестиционной коммерческой недвижимости значительно расширился. В первую очередь это было вызвано физическими требованиями технологической отрасли в виде складов и центров обработки данных. Еще одним важным фактором как на рынках недвижимости, так и на рынках инфраструктуры был выход на рынок институциональных инвесторов в ранее фрагментированных отраслях с размерами отдельных лотов, недостаточными для поглощения значимого капитала. Примеры включают студенческие общежития, больницы и дома престарелых. Некоторые из них даже не были частью инвестиционной вселенной на некоторых рынках, но стали доступными в связи с дерегулированием и необходимостью сделать государственные функции профессиональнее.
Учитывая бюджетные проблемы, с которыми сталкиваются довольно многие развитые и, что наиболее важно, развивающиеся рынки, ожидается, что эта тенденция будет усиливаться. Постоянный и относительно стабильный поток доходов от некоторых из этих категорий активов повышает привлекательность портфеля, особенно для инвесторов, ориентированных на получение дохода, таких как пенсионные фонды.
Однако, помня о старом практическом правиле:«Чем более специализирован актив, тем он менее ликвиден», особое внимание следует уделять потенциальным альтернативным вариантам использования, конкурентоспособности и договорной защите от убытков.
Недавние разработки в сфере недвижимости характеризуются широкомасштабными технологическими инновациями, обычно называемыми PropTech. Только в 2019 году общий объем инвестиций венчурного капитала в PropTech составил 16 млрд долл. США, и цифровизация, в частности PropTech, окажет огромное влияние на развитие отрасли недвижимости в будущем.
Соответственно, 87 % участников рынка в Европе ожидают увеличения расходов на PropTech в течение следующих 3–5 лет, согласно исследованию PwC «Новые тенденции в сфере недвижимости за 2020 год».
Инвестиции/использование PropTech в следующие 3–5 лет
Основные тенденции, влияющие на отрасль коммерческой недвижимости
За последние 10 лет индустрия коммерческой недвижимости вышла на ведущие позиции с точки зрения рыночной привлекательности и по большей части оправдала ожидания инвесторов в отношении диверсификации и повышения доходности в отношении общей эффективности портфеля.
Однако, учитывая уже заоблачные цены и серьезные геополитические и макроэкономические проблемы, в ближайшие 10 лет возникнут серьезные проблемы. Следовательно, довольно многим участникам рынка следует обратить внимание на свои внутренние возможности, необходимые для управления портфелями и активами в довольно бурных водах.
Учитывая длительный период «институционального укрепления доверия» с 2009 года рынку могут потребоваться сильные последствия, чтобы понять, кто из них усвоил урок, или, как сказал Уоррен Баффет:"Только когда отлив уйдет, вы узнаете, кто плавал голышом".
• • •