Если у вас есть собственный дом, вы можете думать о нем не только как о месте для проживания. Для многих их дом является их самым ценным активом и чем-то, о чем они могут думать как о гигантской копилке, которую можно использовать в трудные времена.

Однако использование собственного капитала является серьезным решением. Вы должны знать, когда это имеет смысл, и если да, то как правильно использовать эти средства. Вот что вам нужно знать об использовании капитала вашего дома, когда вы испытываете финансовые трудности.

Как вы можете получить доступ к своему дому

Собственный капитал — это оценочная рыночная стоимость вашего дома за вычетом остатка по ипотечному кредиту. Таким образом, если текущая рыночная стоимость вашего дома составляет 350 000 долларов, а вы все еще должны 250 000 долларов по кредиту, у вас есть собственный капитал в размере 100 000 долларов (350 000–250 000 долларов).

Вы строите капитал двумя способами. Во-первых, внося платежи по ипотеке, которые ежемесячно уменьшают остаток по кредиту. Второй способ, когда ваш дом увеличивается в цене из-за изменения рыночных сил. Возможно, вы купили свой дом 10 лет назад, когда он стоил 350 000 долларов, но сегодня он будет продаваться за 400 000 долларов. Эти дополнительные 50 000 долларов США добавляются к вашему капиталу.

Конечно, эти деньги не находятся на вашем банковском счете — они привязаны к собственности до тех пор, пока вы не примете меры. Есть несколько способов извлечь эти средства. Когда наступает кризис, использование одного из этих доступных методов может уберечь вас от катастрофы.

Ипотечный кредит

Ссуда ​​собственного капитала - это вторая ссуда на ваш дом, отдельная от вашей первоначальной ипотеки. С помощью кредита собственного капитала большинство кредиторов позволит вам занять от 75% до 85% вашего доступного капитала. Таким образом, если у вас есть собственный капитал в размере 100 000 долларов, вам могут быть доступны от 75 000 до 85 000 долларов. Если вам нужна огромная сумма сразу, кредит под залог дома может стать спасением.

Чтобы претендовать на получение кредита под залог дома с низкой процентной ставкой, вам, вероятно, потребуется иметь кредитный рейтинг в середине 600 или выше и по крайней мере 20% собственного капитала. Отношение вашего долга к доходу (ежемесячные долги, разделенные на ваш валовой доход) не должно превышать 43%, хотя некоторые кредиторы разрешают до 50%.

Вы погашаете кредит под залог дома равными ежемесячными платежами со сроком погашения, как правило, от пяти до 30 лет. Так же, как ваша первая ипотека обеспечена недвижимостью, кредит под залог собственного дома является залогом, а это означает, что вы можете потерять свой дом, если задержите платежи.

Хотя кредит под залог недвижимости может дать вам доступ к большому капиталу, есть некоторые недостатки, которые следует учитывать. Например, вы будете платить много сборов, чтобы получить кредит. Одни только расходы на закрытие составят от 2% до 5% от суммы кредита, поэтому, если кредит составляет 75 000 долларов, это может стоить вам до 3750 долларов. Вы также истощите капитал своего дома и будете ежемесячно вносить платежи. Если стоимость вашего дома упадет, вы можете в конечном итоге задолжать больше, чем стоит дом, что будет проблематично, если вам нужно его продать. Наконец, проценты по кредитам под залог недвижимости, как правило, выше, чем по кредитам на рефинансирование наличными.

Тем не менее, если вы знаете, что можете позволить себе вносить ежемесячные платежи, кредит под залог недвижимости может быть очень полезен, когда вы сталкиваетесь с финансовым кризисом.

Рефинансирование с обналичкой

Рефинансирование с обналичкой заменяет вашу первоначальную ипотеку новым кредитом, который позволяет вам получить доступ к собственному капиталу. Сумма вашего нового кредита будет выше суммы, которую вы должны были по предыдущему ипотечному кредиту, и вы получите разницу (за вычетом затрат на закрытие и сборы) наличными. Этот вариант может позволить вам рефинансировать ипотеку по более низкой процентной ставке. Затем вы можете использовать эти деньги для покрытия чрезвычайной финансовой ситуации.

Чтобы иметь право на рефинансирование наличными, вам нужно будет соответствовать квалификационным требованиям кредитора и накопить некоторый капитал в своем доме, но вы также сможете воспользоваться увеличенным капиталом из-за роста стоимости вашего дома. . Как правило, вы можете взять только около 80% собственного капитала, хотя кредиты FHA и кредиты VA позволяют вам брать больше.

Баланс по новой ипотеке будет больше, чем предыдущий баланс, потому что к нему будет добавлена ​​сумма капитала, которую вы обналичиваете, а также любые связанные с этим расходы. На самом деле, комиссии за рефинансирование с обналичкой могут быть пугающими. Например, если вы рефинансировали кредит в размере 350 000 долларов США, а затраты на закрытие рассчитываются по ставке 5%, к долгу будет добавлено еще 17 500 долларов США.

Кредитная линия Home Equity

Вместо того, чтобы снимать единовременную сумму из собственного капитала вашего дома, вы также можете получить из него кредитную линию собственного капитала или HELOC. Если вам нужен стабильный поток денег на случай чрезвычайных ситуаций, HELOC могут стать привлекательным решением.

Вот как они работают:Кредитор оценит сумму собственного капитала в вашем доме, ваши финансовые обстоятельства и ваш кредитный рейтинг. В зависимости от этих факторов кредитор затем назначит лимит вашей новой кредитной линии, а также ее процентную ставку и срок, в течение которого вы можете воспользоваться ею (период использования). Например, вы можете претендовать на участие в программе HELOC на сумму 70 000 долларов США под 5% годовых, которую вы можете использовать в течение 10 лет.

Чтобы получить деньги, вы можете использовать предоставленную банком карту для совершения покупок, как с традиционной кредитной картой, хотя вы также можете выписать чек, снять средства в отделении или банкомате или перевести деньги электронным способом на свои сбережения или проверка аккаунта.

Как и в случае с кредитной картой, вам нужно будет сделать хотя бы минимальные платежи, которые рассчитываются на основе вашего баланса и процентной ставки. Если у вас все еще есть баланс после окончания периода розыгрыша, начинается период погашения, часто 20 лет. Некоторые кредиторы предлагают HELOC без комиссий за закрытие, если вы держите кредит открытым в течение установленного периода времени.

Есть несколько недостатков HELOC, которые следует учитывать. Как и кредит под залог дома, HELOC истощает ваш капитал и может поставить ваш дом под угрозу потери права выкупа, если вы не заплатите. Легкий доступ к линии может привести к чрезмерному ее использованию. А поскольку процентные ставки являются переменными, долг может оказаться дороже, чем вы ожидаете, если ставки повысятся. Если вы платите только минимум каждый месяц, платежи, вероятно, будут больше, когда у вас все еще есть баланс и заканчивается период розыгрыша.

Обратная ипотека

Если вам 62 года или больше, обратная ипотека — еще один способ получить доступ к капиталу вашего дома. Обратная ипотека позволяет вам конвертировать часть капитала в вашем доме в наличные деньги. Вы можете остаться в своем доме, и вместо того, чтобы платить, вы будете получать их.

Чтобы иметь право, вы должны иметь не менее 50% акций в доме. Требований к минимальному кредитному рейтингу нет, хотя кредитор захочет убедиться, что вы можете справиться с текущими расходами, необходимыми для содержания дома, и проверит, своевременно ли вы заплатили за жилье и другие долги.

Вам не нужно возвращать кредит, пока вы проживаете в собственности. Обратная ипотека подрывает капитал и увеличивает размер ссуды, поэтому, когда вы передаете дом своим наследникам, они будут нести ответственность за платежи. Ряд комиссий связан с обратными ипотечными кредитами, и большинство из них имеют переменные ставки.

Обратная ипотека не является хорошей идеей, если вы думаете, что вам, возможно, придется переехать в будущем, потому что, если вы это сделаете, кредит должен быть погашен полностью. Вы также должны быть в состоянии позволить себе расходы, связанные с домом, такие как налоги на имущество, страховые взносы и обслуживание дома. Если вы опоздаете, кредитор может потребовать обратной ипотеки, и это может привести к тому, что вы потеряете свой дом.

Как использование собственного капитала влияет на ваш кредит

Прежде чем использовать варианты собственного капитала, проверьте свой кредитный отчет и баллы. Кредиторы будут ссылаться на них, чтобы определить квалификацию и установить условия. Вы захотите использовать только те кредитные продукты, которые находятся в пределах досягаемости и принесут вам пользу.

Ссуды под залог жилья и ссуды на рефинансирование наличными отображаются в ваших кредитных отчетах как ссуды в рассрочку. HEOC указаны как возобновляемая кредитная линия, аналогичная кредитной карте. Все эти типы кредитов могут повысить ваш кредитный рейтинг, если вы будете управлять ими ответственно. Однако пропустите платежи, и ваш кредитный рейтинг может снизиться. Вступите в дефолт или лишите права выкупа, и ваш кредит пострадает, и вы можете потерять свой дом.

Поскольку вы не платите по обратной ипотеке, большинство кредиторов не сообщают об этом кредите в кредитные агентства.

Когда вы должны использовать свой собственный капитал?

Использование справедливости вашего дома является серьезным решением. Когда вы делаете это для покрытия чрезвычайной ситуации, убедитесь, что это то, что вам действительно нужно. Возможные причины:

• Непокрываемые медицинские или стоматологические расходы. Если в вашем полисе медицинского страхования предусмотрена высокая франшиза, вы можете быть обременены огромными счетами. Счета за стоматологические услуги также могут достигать суммы, превышающей то, что вы можете позволить себе оплатить с помощью дохода или обычных сбережений.
• Необходимый ремонт дома:термиты, сгоревшие водонагреватели, неисправная электропроводка — все это может быть очень дорогим, но все же требует ремонта.
• Ремонт или замена автомобиля: Использование собственного капитала может стоить больше, чем ремонт автомобиля (кредитная карта с нулевой процентной ставкой или персональный кредит могут быть лучшим вариантом), но это может стоить рассмотреть в зависимости от вашей ситуации.
• Юридические расходы. Возможно, вы находитесь в процессе затянувшегося развода, против вас подали в суд или вы участвуете в уголовном расследовании. Юристы стоят недешево, поэтому вам может пригодиться капитал в вашем доме.
• Большой налоговый счет:задолженность перед Налоговым управлением США или государством может быть дорогостоящей, поскольку к ней добавляются пени и проценты. Погасив налоговую задолженность одним махом, вы сэкономите значительную сумму. денег.
• Долг с высокой процентной ставкой. Хотя технически это не является чрезвычайной ситуацией, когда вы перегружены долгами и платите высокие проценты, использование собственного капитала может иметь смысл, если вы не возникнет соблазна снова запустить свои карты после того, как они будут погашены.
• Потеря работы. Безработица — это возможная причина, по которой вы можете захотеть распорядиться своим домом. Просто убедитесь, что вы скоро вернетесь к работе, чтобы вы могли внести все необходимые платежи по кредиту, иначе вы подвергнете свой дом опасности.

Когда следует избегать использования собственного капитала?

Не каждый неудобный финансовый сценарий является чрезвычайной ситуацией. Вот несколько примеров того, когда вам следует пересмотреть использование любого из вариантов списания собственного капитала:

• Вы можете подождать. Спросите себя, можете ли вы отложить покупку или счет. Если можете, сохраните то, что вам нужно.
• То, что вы хотите, не так важно. Отпуск, модернизация мобильного телефона, праздничные подарки и т. п. — это прекрасно, но не стоит тратить деньги на собственный дом.
• Это подвергает риску ваш дом. Крайне важно, чтобы вы оценили осуществимость новых платежей. Если вы не можете сделать их легко и надолго, остановитесь.
• Сборы слишком высоки. Если ваш кредитный рейтинг находится на низком уровне, непомерно высокие процентные ставки или сборы могут принести больше вреда, чем пользы.

Другие способы найти наличные в чрезвычайной финансовой ситуации

Прежде чем обратиться к своему дому, чтобы финансировать чрезвычайную финансовую ситуацию, изучите все альтернативы. Внимательно просмотрите свой бюджет. Если вы можете сократить свои расходы до самых элементарных на период времени, который позволит вам оплатить экстренные расходы, сделайте это. Это предотвратит использование вашего драгоценного капитала, который вы, возможно, захотите использовать позже для другой цели или просто продолжать накапливать.

Также изучите способы увеличения вашего дохода. Если вы сможете быстро заработать достаточно денег, вам не придется брать взаймы из дома или сокращать и без того урезанный бюджет. Подумайте о том, чтобы найти вторую работу или работу на неполный рабочий день. Или, может быть, у вас есть электроника, спортивный инвентарь, вторая машина или ценные украшения, которые вы можете продать и использовать на непредвиденные расходы.

Кредитная карта также может быть предпочтительнее использования собственного капитала. Пока вы выплачиваете долг быстро, плата за финансирование не должна быть слишком высокой. Плата в размере 5000 долларов США с 19% годовых (годовая процентная ставка) и платежами в размере 670 долларов США займет у вас восемь месяцев для оплаты и обойдется в 362 доллара США в виде процентов. Еще лучше — новая кредитная карта с рекламной ставкой 0% годовых на шесть месяцев или дольше. Если вы погасите его в течение этого периода времени, это бесплатный кредит.

Если кредиторы дышат вам в затылок, и это ваша финансовая ситуация, наберитесь мужества. Многие эмитенты готовы предложить уступки ценным хорошим держателям карт, особенно если они обратятся до истечения срока платежа. Вместо этого попробуйте разработать план действий в трудных условиях, приостановив платежи на несколько месяцев. Обмен необеспеченных счетов по кредитным картам или инкассовых счетов на обязательство, обеспеченное вашим домом, может оставить вас без жилья.

Всегда разумно тщательно взвесить, действительно ли вам что-то нужно, прежде чем тратить деньги, но это важно при рассмотрении вопроса об использовании капитала вашего дома. Не берите молоток в эту конкретную копилку, если вы не уверены, что это стоит риска и затрат.