Хотя владение жильем является мечтой для многих из нас, а цены на жилье продолжают стремительно расти, оно становится все более недосягаемым. Так что заманчиво думать об использовании своей пенсии как способе владеть собственностью, хотите ли вы жить в ней сами или использовать ее как заначку на будущее. Плохая новость заключается в том, что существуют строгие правила о том, что вы можете и что не можете делать, когда речь идет о собственности и вашей пенсии, и вы должны действовать осторожно, чтобы избежать дорогостоящих ошибок. В этом руководстве рассказывается, что вам нужно знать.

Могу ли я использовать свою пенсию, чтобы купить дом?

Короткий ответ - не совсем. Хотя это не является незаконным, существуют строгие правила в отношении включения жилой недвижимости в личную пенсию с собственными инвестициями (SIPP). Если инвестиция считается жилой, вы теряете все обычные налоговые преимущества, которые дает налоговая оболочка SIPP. Вы столкнетесь с внушительным налоговым счетом в размере не менее 55 % от стоимости имущества, при этом любая прибыль от инвестиций повлечет за собой еще один налоговый счет.

Но это не значит, что в вашей пенсии не может быть никакого имущества. Вы можете получить это, инвестируя в фонды недвижимости, которые обычно дают вам доступ к коммерческой недвижимости (подумайте о таких вещах, как офисные здания, торговые центры или промышленные помещения) или в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), если вы хотите владеть жилой недвижимостью. Подробнее об этом читайте ниже.

Если вы действительно хотите купить собственную жилую недвижимость, у вас есть возможность обналичить часть своей пенсионной корзины и использовать ее для покупки недвижимости, когда вам исполнится 55 лет. Однако у этой стратегии есть несколько недостатков. Если бы у вас был хорошо диверсифицированный спред инвестиций в вашу пенсию, вы бы распределили свой риск между несколькими различными классами активов, пока ваши деньги были на рынке и (надеюсь) росли. Когда вы обналичиваете деньги, вы выходите из более широких финансовых рынков и подвергаетесь воздействию только одного — рынка недвижимости — поэтому вы потеряли свои преимущества диверсификации. Хотя не было никакой гарантии, что все ваши акции и фонды вырастут в цене, вполне вероятно, что по крайней мере некоторые из них вырастут. Теперь ваши яйца в одной корзине, поэтому вам остается только надеяться, что цены на жилье будут продолжать расти. Тем временем ваши деньги связаны с неликвидным активом, для продажи которого потребуется время, и вы можете не получить за него желаемую цену в зависимости от того, что происходит на рынке в данный момент.

Есть также много различных расходов, связанных с использованием пенсионных денег для покупки дома. Вы можете снять 25% своего банка без налогов после 55 лет, но все, что выше этого, будет сопровождаться подоходным налогом в размере до 45% в зависимости от вашей налоговой категории. Если у вашего провайдера нет актуального налогового кода для вас, вы также можете обнаружить, что с вас взимается экстренный налог, который вам придется вернуть позже, поэтому общий счет может быть немного шокирующим.

Не забывайте о последствиях налога на наследство:если в вашей пенсии с установленными взносами останутся деньги, когда вы умрете, они не будут облагаться налогом на наследство. Но если вы купили дом на свои пенсионные сбережения, этот дом станет частью вашего имущества и будет подлежать IHT после вашей смерти.

Затем идут расходы, связанные с самой покупкой недвижимости. В зависимости от стоимости вашей собственности вам, возможно, придется заплатить гербовый сбор, если стоимость имущества превышает 125 000 фунтов стерлингов (после окончания периода действия гербового сбора в конце сентября 2021 г.), если вы не являетесь покупателем впервые.

Также будут взиматься сборы с адвоката, геодезиста и консультанта по ипотеке, если вы используете ипотечный кредит для финансирования части покупной цены.

А зарубежная недвижимость? Если вы думаете об использовании своего пенсионного фонда для покупки недвижимости за границей, вам нужно подумать обо всех вышеперечисленных пунктах, а также о некоторых других. Вы должны учитывать любые местные налоги, которые вы можете заплатить, убедиться, что вы понимаете местные правила покупки недвижимости и любые валютные риски, с которыми вы можете столкнуться. Тщательно подумайте, прежде чем покупать недвижимость вне плана, так как всегда есть шанс, что строительство никогда не будет завершено, и будьте осторожны, чтобы избежать мошенничества. Если вы покупаете недвижимость для отдыха, будете ли вы использовать ее самостоятельно или сдавать? Поиск гостей потребует затрат, и вам, вероятно, понадобится помощь местного агента.

Как видите, правила SIPP в отношении жилой недвижимости и налоговые последствия — это что-то вроде минного поля. Если вы рассматриваете возможность использования пенсионного фонда для покупки дома, вам действительно необходимо обратиться за профессиональным советом, в идеале к финансовому консультанту в отношении вашей пенсии и к консультанту по ипотеке в отношении покупки вашей недвижимости. Не растрачивайте свой с трудом заработанный пенсионный фонд, принимая поспешные решения, которые в конечном итоге могут вам дорого обойтись.

Как найти хорошего независимого финансового консультанта, которому можно доверять? Личная рекомендация идеальна, но если это невозможно, есть несколько полезных и бесплатных онлайн-сервисов, которыми вы можете воспользоваться. Например, VouchedFor позволяет вам найти ближайший к вам IFA, выполнив поиск в его базе данных, а также оценивает финансовых консультантов на основе подлинных отзывов клиентов. Читатели MoneytotheMasses.com также могут получить бесплатный обзор пенсии через VouchedFor. Вы также можете прочитать наше руководство по поиску подходящего финансового консультанта.

Могу ли я использовать свою пенсию для покупки коммерческой недвижимости или сдачи в аренду?

Да, и существуют налоговые льготы при использовании пенсии для покупки коммерческой недвижимости. Потенциально вы можете получить выгоду от прироста капитала и дохода от аренды, но вы избежите уплаты налога на прирост капитала при продаже, и вам не придется платить налог на любой доход, который приносит недвижимость, если вы держите ее в рамках своего SIPP, потому что это налоговая обертка.

Владельцы бизнеса довольно часто покупают помещения, в которых они работают, чтобы в конечном итоге бизнес платил арендную плату, а их пенсионный фонд получал доход от дохода.

Разрешенная собственность, которой вы можете владеть в своем SIPP, включает магазины, рестораны, офисные здания или фабрики, гаражи, сельскохозяйственные угодья и даже аэропорт, паб или зоопарк.

Вы не можете владеть недвижимостью для сдачи в аренду за счет своей пенсии, потому что она классифицируется как жилая недвижимость, но вы можете вытащить свои деньги из своей пенсии и использовать их для ее покупки. В этом случае вам будет выставлен счет по подоходному налогу на деньги, которые вы сняли (см. выше). Тогда вам также придется платить налог на доход от сдачи в аренду, налог на прирост капитала, если вы когда-нибудь придете продавать, и налог на наследство после смерти.

Помимо покупки с целью сдачи в аренду, а также обычных расходов, связанных с покупкой недвижимости, таких как гербовый сбор, судебные издержки и стоимость обследований, есть и другие расходы, о которых следует подумать. Если вы собираетесь стать арендодателем, вам, вероятно, потребуется страховка, вам, возможно, придется нанять агента по сдаче в аренду или управляющего недвижимостью, могут возникнуть расходы на проведение проверки кредитоспособности и рекомендации потенциальных арендаторов, риск того, что они не заплатят. их арендная плата, а также текущие расходы на техническое обслуживание и ремонт.

Если вы используете ипотечный кредит для финансирования части покупки, имейте в виду изменения в налоговых льготах по процентам по ипотечным кредитам, которые правительство ввело, чтобы помешать инвесторам, покупающим с целью сдачи в аренду, компенсировать свои проценты по ипотечным кредитам за счет своей прибыли. Благодаря изменениям в правилах покупка с целью сдачи в аренду стала гораздо менее похожей на очевидный источник дохода для потенциальных арендодателей.

Если вы хотите получить доступ к собственности, гораздо более дешевый и простой вариант — просто держать фонды, которые инвестируют либо напрямую в физическую собственность (известные как «фонды кирпича и раствора»), либо косвенно, владея акциями компаний, зарегистрированных на рынке недвижимости, таких как застройщики или строители. Другой вариант — владеть инвестиционными фондами недвижимости (REIT), которые могут дать вам доступ как к жилой, так и к коммерческой недвижимости. REIT ликвидны и легко торгуются на открытом рынке, как и акции, и распределяют большую часть дохода от аренды между своими акционерами. Внимательно изучите литературу по фондам, чтобы знать, какой тип есть, и быть уверенным в том, что покупаете.

Является ли собственность хорошей альтернативой пенсии?

Когда дело доходит до планирования выхода на пенсию, у выбора имущества или пенсии есть свои плюсы и минусы.

Нет простого ответа, так как лучший вариант для вас будет зависеть от ваших индивидуальных обстоятельств, поэтому обратитесь за профессиональным советом. Но, вкратце, вот некоторые из ключевых моментов:

Свойство

Плюсы:

• В последние годы цены на недвижимость резко выросли, и если это продолжится, доход от недвижимости может превысить доход от других классов активов.
• Вы можете получать регулярный доход от собственности, не дожидаясь 55 лет.
• Вы можете высвободить капитал из собственности, если вам нужно вливание денег.
• Вы можете жить своими инвестициями или сдать их.
• Вы владеете физическим активом, который не исчезнет, ​​если рынок упадет.

Минусы:

• Нет никаких гарантий, что цены на недвижимость будут продолжать расти. Опасения по поводу пузыря могут быть оправданы, поскольку дома в некоторых районах теперь недоступны даже для людей с доходом выше среднего.
• Чтобы купить недвижимость, в начале нужно сделать большие финансовые вложения, и это подходит не всем.
• Ваш капитал связан, и его может быть трудно быстро продать, кроме того, вы можете не получить желаемую цену.
• Владение недвижимостью может повлечь за собой множество нежелательных налоговых обязательств.
• Возможно, вам придется взять кредит, чтобы оплатить покупку недвижимости.
• Освобождение капитала обычно дорого обходится.
• У вас может быть отрицательный собственный капитал, если цены на недвижимость упадут, а у вас будет ипотека.
• Теперь гораздо менее привлекательно быть арендодателем, сдающим жилье в аренду, с меньшим количеством налоговых льгот.
• Ремонт и техническое обслуживание могут быть дорогостоящими.
• С арендаторами может быть тяжелая работа и финансовый риск.

Пенсии

Плюсы:

• Вы можете откладывать скромную сумму каждый месяц, и она все равно должна расти на рынке из-за сложных процентов.
• У вас может быть диверсифицированный портфель, который распределяет ваши риски и адаптирован к вашей склонности к риску и жизненному этапу.
• Пенсии очень эффективны с точки зрения налогообложения.
• У вас есть большой выбор инвестиций.
• Ваш работодатель может внести вклад в вашу пенсию.
• Вы можете купить аннуитет, чтобы получать гарантированные выплаты на всю жизнь, хотя пенсионные свободы теперь означают, что вам не нужно этого делать.

Минусы:

• Ваши деньги заблокированы до тех пор, пока вам не исполнится 55 лет, после чего вы сможете снять только 25 % без уплаты подоходного налога.
• У вашей пенсионной программы могут закончиться деньги, и она рухнет.
• Финансовые рынки могут рухнуть и стереть часть стоимости вашей пенсии.
• Ваша пенсия может не вырасти настолько, чтобы обеспечить вам комфортную пенсию.
• Вмешательство правительства означает, что пенсионные правила могут измениться в любой момент.
• Вам придется платить комиссию своему поставщику пенсионных услуг, что повлияет на ваши доходы.

Лучше всего, если вы можете себе это позволить, иметь сочетание собственности и пенсии. Другим вариантом, который может стать хорошим компромиссом, является Lifetime ISA. Это дает щедрый правительственный бонус в размере 25% сверх ваших ежегодных взносов (вы можете сэкономить до 4000 фунтов стерлингов в год). Вы можете использовать их, чтобы накопить на покупку недвижимости или на пенсию, но вы не можете прикасаться к деньгам, если они не предназначены для какой-либо из этих целей (и вам 60 лет или больше для выхода на пенсию), не подвергаясь штрафу и не теряя своего бонус.

Выбирая поставщика пенсий, вы захотите снизить расходы, чтобы сохранить как можно большую часть своего дохода. Чтобы найти подходящий продукт, посетите нашу страницу сравнения SIPP.