Если вы подумываете об инвестировании в недвижимость, вам может быть интересно, какая недвижимость лучше подходит для вашего портфолио:коммерческая или жилая. У каждого варианта есть свой набор преимуществ и проблем, и правильный путь для вас в конечном итоге зависит от вашей ситуации, целей и других факторов.

Если вы пытаетесь выбрать между инвестициями в коммерческую и жилую недвижимость, вот что вам следует знать.

Как работает инвестирование в жилую недвижимость?

Жилая недвижимость включает в себя любой тип единиц, которые вы можете сдать в аренду арендаторам с единственной целью проживания. Вы можете инвестировать в дома на одну семью с одним арендатором или в многоквартирные дома с несколькими арендаторами.

Вы будете собирать арендную плату со своих арендаторов и использовать эти деньги для оплаты ипотеки, налогов на имущество, страховки, эксплуатационных расходов и других расходов. Вы также получите выгоду от повышения стоимости недвижимости с течением времени.

Жилая недвижимость, как правило, лучше всего подходит для начинающих инвесторов, у которых нет большого капитала, а также для опытных инвесторов, которые предпочитают более простой подход к инвестированию в недвижимость.

Плюсы

• Низкая стоимость входа: Жилая недвижимость, как правило, намного дешевле, чем коммерческая недвижимость, поэтому ее легче приобрести, если вы относительно новичок в инвестировании в недвижимость или если у вас мало наличных денег.
• Больше гибкости: Как владелец недвижимости, вы можете сдавать ее в аренду или занимать самостоятельно. В зависимости от ваших планов такая гибкость может дать значительное преимущество. Если вы хотите избавиться от собственности, вы можете продать ее другому инвестору или тому, кто хочет в ней жить.
• Большой пул арендаторов: Несмотря на то, что все больше предприятий частично или полностью переходят на удаленную работу, людям по-прежнему нужно жилье. Скорее всего, вам будет легче найти хороших арендаторов независимо от вашего рынка.

Минусы

• Короткие сроки аренды: Многие договоры аренды жилья заключаются на 12 месяцев или меньше, что может означать более высокую текучесть кадров в некоторых районах. Даже если у вас есть хороший арендатор, который остается в доме в течение многих лет, вам все равно нужно планировать потенциал, который вам понадобится для поиска нового арендатора.
• Вакансии могут ударить сильнее: Если вы сдаете в аренду дом на одну семью, а арендатор не продлевает договор аренды, вы не получите никакого дохода от квартиры, пока она пустует. Напротив, в коммерческой недвижимости у вас может быть несколько арендаторов в здании, поэтому одна пустая квартира не будет иметь такого значительного влияния.
• Нормативные ограничения: В зависимости от того, где вы живете, на вас могут распространяться законы о контроле за арендной платой, ограничивающие размер ежегодного повышения арендной платы. На протяжении большей части пандемии арендодатели не могли выселить арендаторов за неуплату арендной платы из-за моратория на выселение.

Как вы можете инвестировать?

Во многом процесс инвестирования в жилую недвижимость похож на покупку недвижимости для себя. Вы будете либо работать с брокером, либо с агентом, чтобы найти подходящую недвижимость, а затем, когда вы завершите покупку, вы найдете арендатора, который будет жить в квартире, а не занимать ее самостоятельно. Вы можете работать с арендаторами напрямую или нанять управляющего недвижимостью в качестве посредника.

Как работает инвестирование в коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость, как правило, используется для бизнеса, а не для повседневной жизни. Недвижимость может быть любой формы и размера, а потенциальными арендаторами могут быть офисы, торговые точки, гостиницы, промышленные предприятия и многое другое.

Как и в случае с жилой недвижимостью, вы покупаете здание и землю, которую оно занимает, и собираете арендную плату с одного или нескольких арендаторов.

Плюсы

• Длительная аренда: Коммерческая аренда нередко длится от 5 до 10 лет, что может привести к снижению текучести кадров и уменьшению количества вакансий. Это может означать более предсказуемый денежный поток и меньшие затраты, связанные с оборотом.
• Тройная чистая аренда: При этом типе аренды владелец недвижимости перекладывает расходы, связанные со страхованием, налогами на имущество и эксплуатационными расходами здания, на арендаторов, что означает меньший риск в этом отношении.
• Более высокая рентабельность инвестиций: Коммерческая недвижимость, как правило, со временем работает лучше, чем жилая, как с точки зрения дохода, так и с точки зрения оценки. Также легче увеличить стоимость коммерческой недвижимости, что может упростить обоснование повышения арендной платы.

Минусы

• Застрял с более низкой арендной платой: Поскольку срок аренды дольше, вы не сможете так часто повышать арендную плату, чтобы она соответствовала рыночным ставкам.
• Более сложные: Вам придется иметь дело с постановлениями о зонировании, уникальными требованиями каждого арендатора, более сложными контрактами и другими сложностями, с которыми вам не придется иметь дело, если вы инвестируете в жилую недвижимость. Существуют также более высокие авансовые денежные требования, чтобы начать с коммерческой недвижимости.
• Риски, связанные с отдельными секторами: В зависимости от типа коммерческой недвижимости, в которую вы инвестируете, вы можете подвергаться рискам, характерным для этого коммерческого сектора. Например, спрос на офисные здания резко упал в начале пандемии коронавируса, когда предприятия полностью перешли на удаленку.

Как вы можете инвестировать?

Вы можете инвестировать в коммерческую недвижимость, сотрудничая с брокером или агентом или занимаясь поиском недвижимости самостоятельно. Вам нужно будет ознакомиться с различными процессами финансирования, и вы обязательно захотите нанять управляющего недвижимостью для работы непосредственно с вашими арендаторами.

Коммерческая или жилая недвижимость – лучшая инвестиция?

В конечном счете, ни один из вариантов по своей сути не лучше другого. Коммерческая недвижимость может предложить более высокую долгосрочную доходность, чем жилая недвижимость, в зависимости от сектора, но это не всегда так.

Давайте посмотрим на среднюю доходность нескольких различных типов инвестиций в недвижимость в период с 2012 по 2021 год на основе данных Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (Nareit):

<тд>58,29% <тд>17,64% <тд>15,14% <тд>5,15% <тд>8,48% <тд>62,03% <тд>28,2% <тд>23,4% <тд>51,91% <тд>5,53% <тд>8,94% <тд>22,54% <тд>20,61%

Средняя доходность недвижимости по периодам времени
Тип свойства	Один год	Пятилетний	10 лет
Жилой
Офис	22%
Промышленный
Розничная торговля
Самохранилище	79,43%

Тем не менее, затраты и сложности, связанные с коммерческой недвижимостью, могут не стоить того для некоторых инвесторов. Однако по мере того, как вы развиваете свой бизнес в сфере недвижимости, возможно, стоит владеть каждым типом недвижимости, чтобы лучше диверсифицировать свой портфель.

Сколько стоит инвестировать в недвижимость?

Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы внесли не менее 15% на инвестиционную недвижимость, а процентные ставки, как правило, выше, чем на основное жилье. Однако с коммерческим кредитором вам обычно нужно внести не менее 20%, а поскольку коммерческая недвижимость в целом, как правило, дороже, это означает, что вам понадобится больше наличных денег.

Если вы хотите инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость без огромных авансовых денежных требований, вы можете вместо этого выбрать инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Эти компании торгуют на публичных биржах и инвестируют в несколько объектов недвижимости, чтобы обеспечить вам доход и рост за счет диверсификации.

Как подготовить свой кредит для инвестирования в недвижимость

Если вы решите инвестировать в недвижимость через REIT, вам не нужно беспокоиться о том, какова ваша кредитная история. Но если вы хотите начать покупать и перепродавать или сдавать в аренду жилую недвижимость или покупать и сдавать в аренду коммерческую недвижимость, вам необходимо профинансировать свои инвестиции, что требует звездной кредитной истории, если вы хотите хороших условий.

Начните с проверки вашего кредитного рейтинга, чтобы получить представление о вашем общем состоянии кредита. Затем просмотрите свой кредитный отчет, чтобы узнать, есть ли какие-либо проблемы, которые вы можете решить. Это может варьироваться от выплаты остатка по кредитной карте до оспаривания неточной информации кредитного отчета.

Когда вы отслеживаете свой кредит и отслеживаете свой прогресс, вы будете на правильном пути, чтобы начать.