Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая инвестирует в приносящую доход недвижимость. Инвесторы могут покупать акции REIT на крупных фондовых биржах или через брокера и получать долю дохода, который компания получает от собственности, в виде дивидендов.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но у вас недостаточно денег, чтобы купить собственную инвестиционную недвижимость, вот что вам следует знать о REIT.

Как работает REIT

REIT созданы по образцу взаимных фондов, чтобы обеспечить уровень диверсификации, который отдельным инвесторам трудно получить самостоятельно. Компании REIT инвестируют в портфель инвестиционной недвижимости, включая офисные здания, многоквартирные дома, склады, центры обработки данных, медицинские учреждения, отели и многое другое.

Компании владеют недвижимостью и получают регулярный доход от арендной платы, которую они взимают с арендаторов. Затем они распределяют эти деньги среди своих акционеров. По закону REIT обязаны распределять не менее 90% своего дохода в виде дивидендов, но многие выплачивают 100%.

Риск инвестирования в REIT, как правило, ниже, чем при владении собственной инвестиционной недвижимостью, но это не означает, что он полностью безрисковый. Например, REIT менее привлекательны для инвесторов в периоды роста процентных ставок, потому что более безопасные инвестиции, такие как казначейские облигации, могут обеспечить достойную прибыль с минимальным риском или без него.

Существуют также другие краткосрочные риски, которые могут повлиять на отдельные типы собственности. Например, REIT офисных зданий сильно пострадали в 2020 году из-за того, что пандемия отправила многих работников домой, при этом общая доходность упала на 18,44%, по данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (Nareit). Сектор восстановился в 2021 году с годовой доходностью 22%.

Тем не менее, по словам Нарейта, REIT могут обеспечить конкурентоспособную долгосрочную доходность. Вот исторические результаты двух ведущих индексов REIT:

<й> <тд>8,10% <тд>10,29% <тд>10,48% <тд>11,13% <тд>5,97% <тд>7,29% <тд>8,83% <тд>8,80%

Исторический доход от инвестиций в REIT
5-летний доход	10-летний доход	20-летний доход	30-летний доход
Инвестиционные инвестиционные фонды FTSE Nareit
Разработано FTSE EPRA/Nareit

Источник:Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости

Для сравнения, по данным Vanguard, инвестиционные портфели, полностью состоящие из акций, исторически показывали среднюю годовую доходность около 10,3%.

Типы REIT

Существует несколько различных типов REIT, в которые вы можете инвестировать, хотя некоторые из них встречаются гораздо реже, чем другие:

• Долевые REIT: Наиболее распространенный тип REIT — это фонд REIT, который торгуется на крупной фондовой бирже.
• Ипотечные REIT: Этот тип компаний, также называемый mREIT, выдает или покупает ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, для получения дохода от инвестиций.
• Гибридные REIT: Эти компании сочетают подход к долевым REIT и ипотечным REIT, предоставляя акционерам некоторую диверсификацию между ними.
• Государственные нелистинговые REIT: Эти компании зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), что означает, что их информация общедоступна. Однако они не торгуются на фондовых биржах, как акции REIT.
• Частные REIT: Этот тип REIT не зарегистрирован в SEC и не торгуется на бирже.

Плюсы и минусы REIT

Как и любая инвестиционная возможность, REIT имеют как преимущества, так и недостатки для инвесторов. Вот что вам следует рассмотреть, прежде чем вы решите вложить свои деньги в REIT.

Плюсы

• Хорошо для инвесторов, ориентированных на доход: Если вы отдаете приоритет инвестициям, приносящим доход, таким как облигации и высокодоходные дивидендные акции, REIT могут подойти, поскольку они обязаны выплачивать подавляющую часть своего дохода акционерам.
• Конкурентная доходность: В долгосрочной перспективе REIT могут обеспечить конкурентоспособную доходность по сравнению с фондовым рынком.
• Меньшие инвестиции: Покупка инвестиционной недвижимости может потребовать тысячи или даже десятки тысяч долларов наличными для покрытия первоначального взноса, затрат на закрытие и текущих расходов. С REIT вам не нужно ни о чем беспокоиться.
• Диверсификация: Индивидуальному инвестору в недвижимость сложно диверсифицировать свой портфель недвижимости без крупной суммы денег. Напротив, покупка одной акции REIT дает вам доступ к доходу от сотен объектов недвижимости. REIT также помогают вам диверсифицировать свой инвестиционный портфель по нескольким типам активов.
• Ликвидность: Если вы владеете инвестиционной недвижимостью и хотите ее продать, процесс может занять несколько месяцев. С REIT вы можете продать свои акции простым нажатием кнопки на своем брокерском счете.

Минусы

• Налогообложение дивидендов: Дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход, что является более высокой ставкой, чем вы платите за долгосрочный прирост капитала с акциями.
• Процентный риск: В периоды роста процентных ставок цены на REIT, как правило, теряют в цене, поскольку другие, более безопасные активы, приносящие доход, растут в цене. В частности, казначейские ценные бумаги, как правило, являются более привлекательным вариантом, поскольку они поддерживаются правительством США и считаются безрисковыми инвестициями.
• Меньшая доходность в краткосрочной перспективе: Как отмечалось выше, REIT, как правило, обеспечивают более низкую доходность в краткосрочной перспективе, чем фондовый рынок. Если вы инвестируете в REIT, лучше держать их в течение длительного времени.
• Риски, связанные с недвижимостью: Экономические условия могут по-разному влиять на определенные типы недвижимости, поэтому, если вы не диверсифицируете свой портфель по нескольким типам недвижимости, вы можете подвергнуться большему риску.

Как инвестировать в REIT

Поскольку REIT на акции являются наиболее распространенным типом REIT, лучше всего открыть брокерский счет и изучить различные доступные варианты.

Если у вас уже есть брокерский счет, вам не нужно беспокоиться об открытии нового. Просто ищите REIT так же, как вы ищете акции или фонды, и торгуйте как обычно. Вы даже можете покупать взаимные фонды REIT и биржевые фонды, если предпочитаете такой подход. Вы также можете инвестировать в REIT через свой индивидуальный пенсионный счет, если хотите включить их в свою долгосрочную инвестиционную стратегию.

Если у вас еще нет брокерского счета, найдите время, чтобы сравнить различных брокеров, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для вас. Посмотрите на сборы, варианты инвестиций, варианты счетов, ресурсы, инструменты и другие факторы, чтобы найти правильный.

Обратитесь к профессионалу, чтобы определить свою инвестиционную стратегию

Любой может инвестировать в REIT, но часто рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом, прежде чем принимать крупные инвестиционные решения. Консультант может помочь вам, предоставив квалифицированный персонализированный совет для вашей конкретной ситуации. Они даже могут помочь управлять вашими деньгами за определенную плату, если вы не хотите делать это в одиночку.

Что бы вы ни делали, избегайте принятия инвестиционных решений, не потратив сначала время на изучение и понимание того, во что вы инвестируете и как это может повлиять на ваше финансовое будущее. Кроме того, убедитесь, что ваши финансовые обязательства покрыты, прежде чем вкладывать деньги в инвестиционную возможность. Пропущенные платежи по счетам могут привести к просроченным платежам и ухудшить ваш кредитный рейтинг, что может затруднить получение кредита в будущем.